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土地经营权抵押贷款条件是什么?去年,国务院发布了关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见(简称“意见”)。意见要求,要依法委托规范推进农村“两权”抵押贷款试点,有效盘活农村资源、资金、资产。那么,申请土地经营权抵押贷款,需要满足哪些条件?
土地抵押贷款条件
土地经营权抵押贷款条件一、通过家庭承包方式取得土地承包经营权的借款人,若需申请土地经营权抵押贷款,则需满足以下要求:拥有良好的信用记录;具有完全民事行为能力;用于抵押的承包土地无权属争议;依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证;承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。二、通过合法流转方式获得承包土地经营权借款人,若需申请土地经营权抵押贷款,则需满足以下要求:具备农业生产经营管理能力;拥有良好的信用记录;用于抵押的承包土地没有权属争议;已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同,或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明,并已按合同约定方式支付了土地租金;承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转;承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。以上就是关于土地经营权抵押贷款条件以及一些相关内容的介绍,农村承包土地经营权抵押贷款是指以承包土地的经营权作抵押,由银行向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放,约定在一定期限内偿还贷款本息的贷款业务。
为进一步强化“三农”服务,拓宽农民融资担保有效渠道,规范宝清县农村土地经营权抵押登记行为,加速我县农村金融改革创新,切实做好农村土地经营权抵押贷款工作,推进宝清县现代农业全面发展和农村经济持续发展,根据省、市关于推进农村土地经营权抵押贷款工作的通知精神,以及《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》的有关规定,制定了《宝清县农村土地经营权抵押贷款登记实施方案》。
如何办理农村土地经营权抵押贷款
(一)流转见证
文件实施后,各新型农业经营主体予以土地经营权抵押贷款的,需到县产权交易中心签订书面土地流转合同,并办理见证手续。县产权交易中心办理见证过程中,需进行材料初审,并加盖经办人名章和单位公章予以确认。
(二)贷款申请
各新型农业经营主体办理完见证后,向金融机构提出书面抵押贷款申请。
(三)贷前审查
各金融机构作为农村土地经营权抵押贷款机构,按照“办理自愿、风险自负、收益自理”的原则,开展贷前审查等程序,并承担抵押贷款的信贷风险。
(四)申请登记
乡镇经济办作为农村土地经营权抵押登记机构,负责金融机构贷前审查通过的农村土地经营权抵押的登记工作。金融机构贷前审查程序完成后,与借款人作为共同申请人,向乡镇经济办提出农村土地经营权抵押登记的申请,并提交下列材料:
1、《农村土地经营权抵押登记申请》;
2、《抵押贷款合同》;
3、借款人身份证和户口簿等身份证明。合作社或农业企业申请土地经营权抵押登记的,还需提供工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证、银行开户许可证、出资人名册等证明材料;
4、经营权证书和承包合同等权属证明材料。没有发放经营权证的,需提供身份证和户口簿等身份证明、村级组织土地台账和村级组织证明;
5、土地出让方共有权人同意抵押的书面资料等;
6、经县产权交易中心鉴证的农村土地流转合同;
7、农业企业申请土地经营权抵押的,还需提供同意抵押的有效内部决议等证明材料;
8、借款人居住地与土地经营权所在地分离的,借款人居住地所在的乡镇经济办为土地经营权抵押登记的主办单位,居住地村委会提供借款人身份信息确认、居民所在地乡镇经济办进行重点登记;土地经营权所在地的村委会和乡镇经济办需共同提供土地经营权权属信息证明材料,并做好辅助登记,防止土地经营权重复抵押。
(五)村委会审核确认
村委会对申请书中记载的借款人身份信息和土地承包权信息进行确认,签字并加盖公章。
(六)乡镇经济办复查确认
乡镇经济办受理村委会审核确认后的申请人抵押登记申请书后,重点对申报材料的完备性、规范性和一致性进行复查确认。
1、复查户口簿、身份证、经营权证书和土地承包合同中的身份信息,确保相关身份信息一致性;
2、复查经营权证书、土地承包合同和土地台账中的土地权属信息,确保抵押物的面积、等级、地类、权属等土地权属信息一致性;实际流转面积大于经营权证书、土地承包合同或土地台账面积的,待确权后以登记面积为准。
3、复查共有人同意抵押贷款的书面证明;
4、复查被担保人主债权种类、数额,债务人履行债务的期限、抵押担保范围、抵押起止时间等于抵押贷款合同的一致性;
5、复查抵押物抵押认定价值与土地经营权抵押指导价格表的一致性;
6、复查申请书填制内容以及申请资料的完备性;
7、审查土地经营的用途,确保不改变农业用途;
8、审查土地流转年限是否两年以上;
9、就有关登记事项询问申请人,并进行信息核对;
有下列情形之一的农村土地经营权不得设定抵押:
权属有争议的;土地台账没有登记或《农村土地承包合同》不齐全的;土地台账、承包合同与经营权证不符的;被依法列入征地拆迁范围内的;承包地已毁损或灭失的;受其他形式限制的;
(七)乡镇经济办进行抵押登记
农村土地经营权抵押登记分为初始登记、变更登记和注销登记。
1、初始登记。乡镇经济办复核完毕,符合条件的5日内办理完登记手续,并出具《农村土地经营权抵押登记证》一式四份,乡镇经济办、借款人、金融机构、村委会各一份。不符合抵押登记条件的,书面通知申请人。
2、变更登记。农村土地经营权抵押期间,抵押登记事项发生变更的,由借款人5日内申请办理抵押权变更登记,并提交以下要件:
农村土地经营权抵押登记申请书;申请人身份证明;发生变更的书面证明资料;金融部门同意变更证明;农村土地经营权抵押登记证。
3、注销登记。农村土地经营权抵押期届满,或者借款人与金融部门达成解除抵押协议后,借款人应于5日内申请办理抵押权注销登记,并提交以下要件:
农村土地经营权抵押登记申请书;申请人身份证明;抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、金融部门放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料;农村土地经营权抵押登记证。
(八)管理抵押登记档案
乡镇经济办每批抵押贷款登记工作完毕,要按年度分村别分门别类的整理建档,由专人负责管理并建立健全档案管理制度。
土地经营权抵押贷款
据了解,人民银行日前会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》,从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等方面对金融机构、试点地区和相关部门推进落实土地经营权抵押贷款试点明确了政策要求。
2016年《政府工作报告》明确提到,积极发展多种形式农业适度规模经营,完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策,鼓励农户依法自愿有偿流转承包地,开展土地股份合作、联合或土地托管。《办法》鼓励地方政府部门通过贴息、风险补偿基金、担保公司担保等多种方式,建立贷款风险补偿及缓释机制,保证试点平稳运行。
办法强调,银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率,简化贷款手续,加强贷款风险控制。要求借款人获得的土地经营权抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。试点地区政府要扎实推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作,为农村“土地经营权”抵押贷款试点提供基础支持。
《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》要求坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标,用于抵押的承包土地没有权属争议,且不能超过农民承包土地的剩余年限。
此外,办法鼓励地方政府部门通过贴息、风险补偿基金、担保公司担保等多种方式,建立贷款风险补偿及缓释机制,保证试点平稳运行。
土地经营权抵押贷款流程
(一)贷款申请:借款人以土地承包经营权向贷款行申请抵押贷款,需提交下列资料:
1.农户
(1)借款申请书;
(2)其配偶须签注同意借款意见(含个人独资类型的农业企业);
(3)借款人身份、户籍和婚姻状况的证明;
(4)土地承包经营权流转合同和长丰县农村综合产权交易管理服务中心出具的鉴证书;
(5)县农委牵头组织的专家对土地承包经营权抵押价值出具的评估报告;
(6)投资人的投资证明材料;
(7)地上附着物经营面积、品种及效益等情况说明;
(8)租金支付期限证明材料;
(9)贷款行要求的其他资料。
2.农业企业
(1)借款申请书;
(2)经年检合格的营业执照、组织机构代码证及税务登记证、贷款卡、基本账户开户许可证、公司章程和验资报告;
(3)股东会或董事会同意借款的证明文件;
(4)企业最近三年和即期的财务资料;
(5)企业贷款用途和还款来源的相关文件(合同及协议等);
(6)土地承包经营权流转合同和长丰县农村综合产权交易管理服务中心出具的鉴证书;
(7)有关专家对土地承包经营权抵押价值的评估报告;
(8)投资人的投资证明材料;
(9)地上附着物经营面积、品种及效益等情况说明;
(10)租金支付期限证明材料;
(11)贷款行要求的其他资料。
个体工商户可视其规模参照农户或农业企业执行,农村经济组织参照农业企业执行。
(二)贷款调查:贷款行客户经理按贷款行信贷管理办法开展信贷调查及办理相关手续。调查过程中应审查借款人的资料真实性、借款用途、资信状况、偿还能力、还款来源、拟抵押土地承包经营权基本情况、权证的真实性及有效性、实现抵押权的可行性以及借款人是否有权将该土地承包经营权进行抵押、借款人是否有重复设定抵押的情况、押品的评估价值是否真实等。
(三)贷款审批。该项贷款由贷款行独立调查研究、审批发放。
(四)合同签订。在签订贷款合同时,借款人必须承诺申贷材料信息的真实有效、贷款的真实用途、贷款资金的支付方式以及承诺借贷双方的权利义务。一旦发生客户有严重违反协议的情形,贷款行有权解除合同,并有权提前收回贷款。
(五)抵押价值评估。土地承包经营权抵押价值由县农委和贷款行组织有关专家对土地承包经营权抵押价值进行测算并出具评估报告。
(六)办理抵押登记。抵押权登记申请应由贷款行和抵押人共同向登记机关办理。
1、贷款审批通过后,借款人应与贷款行签订书面的借款合同及土地承包经营权抵押合同,明确抵押双方当事人的权利义务,并在订立书面合同之日起3日内,向县农村综合产权交易管理服务中心申请登记,并将登记结果报县农委备案。
2、贷款行客户经理应与抵押人一同办理抵押权登记手续,双方申请土地承包经营权抵押登记的,应当向登记部门提交下列文件:
(1)农村土地承包经营权抵押登记申请书;
(2)抵押人与贷款行签订的抵押合同;
(3)抵押权人法人授权书及其授权人个人身份证;
(4)拟抵押土地承包经营权的资产评估报告;
(5)抵押登记部门要求的其它材料。
3、县农村综合产权交易管理服务中心受理日期即为登记日期。抵押合同自登记之日起生效。
土地承包经营权经县农村综合产权交易管理服务中心予以抵押登记后,贷款行应及时取得《土地承包经营权抵押登记证》,并将土地承包经营权抵押登记情况报县农委备案。
土地承包经营权经抵押登记后,抵押人不得转让或者许可他人使用,但经贷款行书面同意的除外。抵押期间抵押人不得改变农村土地所有权的性质、不得改变农民的土地承包权、不得改变土地的农业用途。
(七)贷款发放:贷款行应当按照土地承包经营权抵押合同及借款合同约定及时办理发放贷款手续,向借款人发放贷款,并妥善保管借款人移交的《土地承包经营权抵押登记证》及其他相关资料。
(八)贷款本息归还:按季收息,按借据利率全额收回贷款利息,到期收回本金。
农村土地经营权抵押贷款是怎样的?国务院发布关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见,意见称,做好农村承包土地(指耕地)的经营权和农民住房财产权(以下统称“两权”)抵押贷款试点工作,赋予“两权”抵押融资功能,维护农民土地权益。那么农村土地经营权抵押贷款是怎样的呢?有不了解的朋友请跟小编一起来看看!
土地经营权抵押贷款
为进一步推进农村综合改革,深化农村金融服务,加强对农业适度规模经营主体的信贷支持,促进现代农业发展,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《村镇银行管理暂行规定》、《贷款通则》等有关法律法规,结合我县实际,制定本办法。
土地承包经营权抵押贷款管理办法
第一章总则
第一条
第二条本办法所称的农村土地承包经营权抵押贷款是指:农户、企业法人及其他经济组织(以下简称“借款人”)以其依法取得且经县农村综合产权交易管理服务中心登记确认的已流转的土地承包经营权作为债权担保取得的贷款,并按期偿还贷款本息的一种贷款业务。
第三条提供土地承包经营权作为抵押的借款人为抵押人,长丰科源村镇银行(以下简称“贷款行”)为贷款人和抵押权人。
第四条土地承包经营权抵押贷款发放以依法依规、平等自愿、诚实守信为原则,坚持土地承包经营权抵押不改变农村土地所有权的性质、不改变农民的土地承包权、不改变土地的农业用途。
第二章借款对象、条件及用途
第五条借款对象:在长丰县域范围内从事农业生产经营活动的农户、个体工商户、企业和农村经济组织。
第六条申请土地承包经营权抵押贷款的借款人需同时具备以下条件:
(一)企业依法注册,且年检合格;
(二)土地承包经营权已经合法程序流转;
(三)农户须持有长丰县常住户籍,或在长丰县域范围内从事本办法第五条规定的其他自然人,具有完全民事行为能力,且贷款到期时不得超过60周岁;
(四)信用观念强,资信状况良好,具有清偿贷款本息的能力,无拖欠贷款和政府税费等不良记录,未与贷款行发生过经济纠纷;
(五)从事土地耕作或者其他符合国家产业政策的生产经营活动,生产经营情况正常,并有合法、可靠的经济来源;
(六)接受并积极配合贷款行在贷后风险管理时进行的监督检查;
(七)贷款行规定的其他条件。
第七条对认定为省市级农业产业化龙头企业的,贷款行可优先办理。
第八条借款人必须是土地承包经营权的合法所有权人。借款人用于抵押贷款的土地承包经营权必须符合以下条件:
(一)具备持续生产能力的果园、茶园、养殖场、农业种植基地及其它符合抵押条件的农村土地,且经营面积在50亩以上或基础设施投入在30万元以上;
(二)贷款额度原则上不超过借款人农业生产经营项目投入资金的50%;
(三)土地承包经营权产权关系明晰;
(四)符合农业政策性保险的产业,参加农业保险的。
第九条土地承包经营权抵押贷款用途包括:
(一)用于发展种植业、养殖业、林业、渔业、农副产品加工和流通、休闲农业等;
(二)用于农业生产机具、运输工具和生产设施配套;
(三)用于满足农业产前、产中、产后的工资、种苗、农资和服务的资金需要。
第三章贷款额度、期限及利率
第十条贷款额度:贷款行以借款人生产经营情况、实际资金需求量和用于抵押的土地承包经营权评估价值为主要参考依据,具体金额由贷款行按土地承包经营权评估价值的一定比例确定,最高额度原则上不得超过农业生产项目投入资金的50%,或抵押评估价值的40%,即抵押率最高不超过40%。
第十一条贷款期限:贷款行根据借款人的生产经营周期、还款能力和土地承包经营权有效期限确定贷款期限。土地承包经营权短期流动资金贷款期限不超过1年(含1年),中长期贷款期限不超过3年(含3年),且贷款合同到期日设定,原则上应早于承包经营期限的1年,并已经支付贷款到期日之前的土地流转金。
第十二条贷款利率:贷款行在办理土地承包经营权流转抵押贷款业务时,应充分了解贷款可能存在的市场风险,并按照中国人民银行相关利率规定,科学合理的确定每笔土地承包经营权抵押贷款利率,根据借款期限、风险状况等综合确定贷款利率,同时贷款行给予适当优惠。
第四章贷款操作流程
第十三条土地承包经营权抵押贷款的操作程序
(一)贷款申请:借款人以土地承包经营权向贷款行申请抵押贷款,需提交下列资料:
1.农户
(1)借款申请书;
(2)其配偶须签注同意借款意见(含个人独资类型的农业企业);
(3)借款人身份、户籍和婚姻状况的证明;
(4)土地承包经营权流转合同和长丰县农村综合产权交易管理服务中心出具的鉴证书;
(5)县农委牵头组织的专家对土地承包经营权抵押价值出具的评估报告;
(6)投资人的投资证明材料;
(7)地上附着物经营面积、品种及效益等情况说明;
(8)租金支付期限证明材料;
(9)贷款行要求的其他资料。
2.农业企业
(1)借款申请书;
(2)经年检合格的营业执照、组织机构代码证及税务登记证、贷款卡、基本账户开户许可证、公司章程和验资报告;
(3)股东会或董事会同意借款的证明文件;
(4)企业最近三年和即期的财务资料;
(5)企业贷款用途和还款来源的相关文件(合同及协议等);
(6)土地承包经营权流转合同和长丰县农村综合产权交易管理服务中心出具的鉴证书;
(7)有关专家对土地承包经营权抵押价值的评估报告;
(8)投资人的投资证明材料;
(9)地上附着物经营面积、品种及效益等情况说明;
(10)租金支付期限证明材料;
(11)贷款行要求的其他资料。
个体工商户可视其规模参照农户或农业企业执行,农村经济组织参照农业企业执行。
(二)贷款调查:贷款行客户经理按贷款行信贷管理办法开展信贷调查及办理相关手续。调查过程中应审查借款人的资料真实性、借款用途、资信状况、偿还能力、还款来源、拟抵押土地承包经营权基本情况、权证的真实性及有效性、实现抵押权的可行性以及借款人是否有权将该土地承包经营权进行抵押、借款人是否有重复设定抵押的情况、押品的评估价值是否真实等。
(三)贷款审批。该项贷款由贷款行独立调查研究、审批发放。
(四)合同签订。在签订贷款合同时,借款人必须承诺申贷材料信息的真实有效、贷款的真实用途、贷款资金的支付方式以及承诺借贷双方的权利义务。一旦发生客户有严重违反协议的情形,贷款行有权解除合同,并有权提前收回贷款。
(五)抵押价值评估。土地承包经营权抵押价值由县农委和贷款行组织有关专家对土地承包经营权抵押价值进行测算并出具评估报告。
(六)办理抵押登记。抵押权登记申请应由贷款行和抵押人共同向登记机关办理。
1、贷款审批通过后,借款人应与贷款行签订书面的借款合同及土地承包经营权抵押合同,明确抵押双方当事人的权利义务,并在订立书面合同之日起3日内,向县农村综合产权交易管理服务中心申请登记,并将登记结果报县农委备案。
2、贷款行客户经理应与抵押人一同办理抵押权登记手续,双方申请土地承包经营权抵押登记的,应当向登记部门提交下列文件:
(1)农村土地承包经营权抵押登记申请书;
(2)抵押人与贷款行签订的抵押合同;
(3)抵押权人法人授权书及其授权人个人身份证;
(4)拟抵押土地承包经营权的资产评估报告;
(5)抵押登记部门要求的其它材料。
3、县农村综合产权交易管理服务中心受理日期即为登记日期。抵押合同自登记之日起生效。
土地承包经营权经县农村综合产权交易管理服务中心予以抵押登记后,贷款行应及时取得《土地承包经营权抵押登记证》,并将土地承包经营权抵押登记情况报县农委备案。
土地承包经营权经抵押登记后,抵押人不得转让或者许可他人使用,但经贷款行书面同意的除外。抵押期间抵押人不得改变农村土地所有权的性质、不得改变农民的土地承包权、不得改变土地的农业用途。
(七)贷款发放:贷款行应当按照土地承包经营权抵押合同及借款合同约定及时办理发放贷款手续,向借款人发放贷款,并妥善保管借款人移交的《土地承包经营权抵押登记证》及其他相关资料。
(八)贷款本息归还:按季收息,按借据利率全额收回贷款利息,到期收回本金。
第五章抵押物的变更与注销
第十四条抵押人的名称(姓名)更改,以及抵押合同担保的主债权数额变更的,抵押人应当自变更之日起30日内在贷款行客户经理的陪同下持下列文件申请办理变更登记:
(一)申请人签字或者盖章的《土地承包经营权登记事项变更申请书》;
(二)抵押权人同意变更的证明;
(三)抵押人、抵押权人的主体资格证明或者自然人身份证明复印件;
(四)有关登记事项变更的协议或相关证明文件;
(五)原《土地承包经营权登记证》;
(六)授权委托书、被委托人的身份证明;
(七)其他有关文件。
第十五条土地承包经营权登记需要注销的,贷款行和抵押人双方持下列文件办理注销申请:
(一)原土地承包经营权抵押登记注销申请书;
(二)抵押人身份证明;
(三)抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、贷款行放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料;
(四)原《土地承包经营权登记证》;
(五)委托代理人办理农村土地承包经营权抵押登记的,还应提交代理人身份证明文件和授权委托书。
抵押权登记期限届满后,该抵押权登记自动失效。贷款行应在借款合同终止的同时将《土地承包经营权登记证》等相关证明资料交还借款人。
第六章贷后管理
第十六条在发放土地承包经营权抵押贷款后,贷款行客户经理按贷款行《信贷业务跟踪检查管理暂行办法》要求,定期走访客户,严格监控借款人信贷资金运用情况,关注资金流向,防止借款人转移资金,变更信贷资金用途。同时,加强贷后跟踪检查,密切关注借款人生产经营情况,实时关注抵押的土地承包经营权的使用情况、市场价值变化情况,切实防范、化解贷款风险。
第十七条贷款行客户经理要密切关注相关信息公布,注意土地承包经营权市场流动行情,准确把握影响土地承包经营权的市场价值因素,土地承包经营权价值减少时,贷款行有权要求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保,有效防范和控制风险。
第十八条土地承包经营权抵押合同登记内容发生变更的,抵押人应按相关规定向登记机构申请办理变更登记。变更登记后,贷款行应与借款人重新修订土地承包经营权抵押合同及借款合同。
第十九条抵押合同项下的贷款本金及利息全部还清,抵押合同解除或终止后,借款人应在规定期限内,持贷款行出具的《贷款结清证明》及其他相关材料到原登记机关办理抵押权注销登记手续。
第七章抵押物监管及处置
第二十条借款人未履行还款义务的,贷款行及时进行依法处置,对抵押的土地承包经营权及附着物,可以采取以下方式:
(一)转让。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场,通过获取转让收益清偿贷款本息。
(二)变更。依法通过交易市场将抵押物进入流转市场,通过变更方式,在不改变土地用途的情况下,变更土地经营人,由新的土地经营人履行还贷义务。
(三)变现。发生借贷双方约定的实现抵押权的情形,抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿,优先受偿后,不足以偿还借款本息的,贷款行对不足部分金额有权向借款人追偿。
(四)诉讼。当贷款人与借款人、抵押人不能通过协商处置抵押的土地承包经营权时,通过诉讼方式解决。
(五)其它合法形式。
第二十一条贷款行在依法处置抵押的土地承包经营权期间,由县农委协调就处置土地承包经营权可能涉及的问题。
第八章附则
第二十二条贷款行和县农委建立土地承包经营权抵押信息交流沟通机制。县农委不定期向贷款行通报土地承包经营权的流转情况,并向贷款行推荐符合本办法且有抵押贷款意愿的土地承包经营权人。贷款行向县农委征询抵押土地承包经营权所有人及其基本状况等信息的,县农委予以积极配合。
第二十三条本办法由县农委、长丰科源村镇银行共同制定、解释、修改。
第二十四条本办法自发文之日起实施。
土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体;权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地;权利内容由合同约定。
土地经营权抵押贷款利率:
贷款行在办理土地承包经营权流转抵押贷款业务时,应充分了解贷款可能存在的市场风险,并按照中国人民银行相关利率规定,科学合理的确定每笔土地承包经营权抵押贷款利率,根据借款期限、风险状况等综合确定贷款利率,同时贷款行给予适当优惠。
在银行做抵押贷款,最常见的是房产抵押贷款,而银行放贷会以评估的价格的70%放贷给借贷人,那么土地使用权抵押担保的比例是多少?
从贷款清偿的安全性考虑,可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对土地实际拥有的权利进行剥离和判断,一般要扣除处置税费。
1、出让土地使用权设立抵押,有效抵押担保率不得超过评估地价总值的70%;同宗出让土地使用权设定数个抵押权时,其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70%。
2、国有划拨用地设立抵押,有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70%,也即不得超过评估地价总值的45%。
3、集体土地使用权设立抵押,有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购置费用余额的70%,也即不得超过评估地价总值的30%。
4、以承担拆迁安置为前提,通过出让方式取得房地产开发的用地,可抵押率应评估熟地价的70%。
5、房地产连同抵押,土地评估时,应根据抵押人提供的房屋评估报告,一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分,防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。
6、对资信可靠、经济效益好、抵押物变现率高的抵押人,抵押率可适当提高,但最高不得超过80%。
土地使用权,抵押贷款
土地使用权抵押贷款需要注意的地方
1、无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。
2、土地使用权抵押的前提。
3、抵押须有书面文件。
4、土地使用权与地上建筑物一致的原则。
5、保险问题。
6、土地使用权抵押时,应办理登记手续。
7、土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。
8、董事会的决议。
9、应请律师出具法律意见书。
10、土地使用权抵押时应办理公证手续。
11、处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助。
12、抵押权的终结。
夏日的蚊子真的让人觉得烦恼,怎么灭蚊最有效呢?下面是为大家整理的夏日灭蚊小妙招有哪些,喜欢可以收藏分享。
夏日灭蚊小妙招有挂香囊驱蚊、茶叶水泡澡驱蚊、吹风扇驱蚊、角落放肥皂和洗衣粉水驱蚊、花露水驱蚊、门窗处放大蒜、胡椒等驱蚊。
一、挂香囊驱蚊
中国古人有挂香囊的习惯,香囊可用来驱蚊、驱虫,就是一份移动的蚊香。香囊里一般填充的是藿香、薄荷、紫苏、菖蒲、香茅、八角茴香等,这些气味蚊子嗅到就会逃离,所以有驱蚊效果。香囊也很美观,挂在腰间,也能做装饰品。
二、茶叶水泡澡驱蚊
有汗臭味的时候,最容易招蚊子。没有蚊香的时候要保持皮肤的干净清洁,用茶叶泡澡可以沾染清香,也有驱蚊效果。或者是用毛巾沾茶叶水抹身子和脸,也能起到驱蚊的效果。
三、吹风扇驱蚊
对着腿部、手臂等裸露部位用风扇吹,由于风力影响了蚊子的停留,所以可以避免被蚊子咬。而且因为风扇吹着,体温下降,汗水不会出现,蚊子也不会来纠缠。
四、角落放肥皂和洗衣粉水驱蚊
放置一盆肥皂丝和洗衣粉合成的水在室里的空旷处,这样做的目的是让蚊子飞去水里。
五、花露水驱蚊
花露水的主要作用是杀菌止痒、防痱子,没有蚊香的时候,涂点花露水在裸露的皮肤上也有驱蚊效果。花露水是含有酒精的,对酒精过敏的人要小心,也要注意及时开窗通风,不然会被熏倒。
六、门窗处放大蒜、胡椒等驱蚊
大蒜、胡椒等气味蚊子很讨厌,会尽量避开。在没有蚊香的时候放置大蒜、黑胡椒在门窗处,或者把大蒜汁液撒在纱窗处,也会有效果。
超市经营管理作为后勤管理工作中的重要环节,在实际的经营过程中仍然存在着许多亟待解决的问题。那么你对超市经营管理了解多少呢?以下是由百文网小编整理关于超市经营管理知识的内容,希望大家喜欢!
超市应注重从人员、商品、库存、安全等方面加强经营管理。
超市经营管理特点1:价格是超市渠道的敏感话题,消费者来这里期望能低价购物,超市之间的竞争焦点也是价格。
超市经营管理对策:
(1)产品尽可能多、尽可能醒目的明码标价;
(2)特价促销;
(3)加强陈列效果,规划传播策略,提升品牌形象,增加产品附加值,使消费者觉得物有所值;
(4)合理降低经营费用,强化成本优势。
超市经营管理特点2:自选式购物,场地大、陈列面大。
超市经营管理对策:
(1)许多消费者是冲动性消费,因此生动化(陈列、店头广宣)是业务要点;
(2)尽可能大、尽可能多、尽可能美观而且风格一致做堆头、端架、货架陈列;
(3)陈列模范店;
(4)生动化比赛(业务员之间、超市之间)。
超市经营管理特点3:超市管理正规,仓储、财务、店面营运、产品定价均为分部门、分权执行。且绝大多数超市对供应商实行月结政策,大卖场霸气十足,随时可找个理由(如节日、店庆等)要求供应商赞助。
超市经营管理对策:
(1)仓储经理、营业经理、财务经理、柜组长、库管、财务出纳是超市运作的关键人物,跑超市的业务代表应具备相当的公关、人际协调能力,受过专门业务知识训练,技能良好;
(2)多与超市搞联合sp,增进双方合作关系(促销应注意考虑双方利益);
(3)在连锁超市评选销量最大或销量超额率最高的冠军店,给予该店经理及员工奖励;
(4)特殊节日(圣诞节、复活节、情人节)为超市提供带本公司标志的圣诞树、灯塔、拱门等饰物;
(5)消费者在该超市购物满′′元送本公司礼品一份;
(6)超市庆典(如店庆)提供特价、免费产品等;
(7)尽供应商本分,做好售后服务;
(8)合同签订要专业、严谨;
(9)吸纳超市运作的专业人才,进行现有业务人员专题培训;
(10)教育并要求超市业务人员(包括理货员、促销员、业代)工作过程中须考虑超市的利益,避免给店方制造麻烦,如:a、促销、理货人员须统一着装、注意仪表、规范行为举止;b、产品、促销品码放整齐有序、手绘pop整洁美观;c、较大量的生动化任务(如打堆头)避免在超市高峰期进行,如有需要可执行夜间生动化工作。
(11)在不影响本职工作的前提下,尽可能帮店方员工做力所能及的事。
超市经营管理特点4:超市多有相对较大的库存面积,存货品种多、数量大,容易混乱,超市送货接货的时效性很强,入库手续较正规、较复杂。
超市经营管理对策:
(1)与库管、仓储经理保持良好的合作关系,把自己的产品摆在仓库最外边——最容易拿到的地方,请仓储人员多加关照;
(2)高频率回访、做库存管理,防止断货,促成超市仓储人员对本公司产品库存量投入更多关注;
(3)与柜组长保持良好关系,促使他们及时向超市总配部门调货并上货,保证货架的安全库存;
(4)了解、掌握超市的收货习惯,如有需要,提供夜间送货服务。
超市经营管理特点5:到超市购物时消费者90%以上是准备买回去作家庭消费(或店外;未来消费),多为定期采购生活用品。
超市经营管理对策:
(1)既然是家庭消费——我们就要力推大包装,方便消费者全家共享;
(2)既然是计划性定期购买——我们就要力推多支产品包装(如:半打包装、三联包、捆扎销售、礼品包等),以方便他们携带,又可以促成他们的扩张性消费(家里放的产品越多,就消费得越多);
(3)制订多包装的促销价——鼓励消费者一次性购买多一点。
超市经营管理特点6:采购者多以女性、主妇、家属为主。
超市经营管理对策:
pop、告知牌的宣传风格应和这一部分消费者的心理特点相符(如卡通式pop、生动有趣的摇摇牌、醒目抢眼的促销价与原价的对比等)。
超市经营管理特点7:超市对产品期望的不仅是利润,更重要的是对店内客流量的带动,以及本超市低价形象的树立。超市周末人流量是平时的1.7—2.5倍,周五—周日是超市的“促销期”。
超市经营管理对策:
与超市谈判的利器——本厂在贵店的促销活动排期表。
促销主题与促销费用控制
(1)、新品推广——作为广告、市场费用的一种投入方式,a&p比在15%—30%之间;
(2)、成熟品牌推广——依据预估销量列支促销费用(以5%—15%为界)。
(3)、例:预估在′′超市作促销期间可销售1000箱饮料(每箱45元)。
超市经营管理特点8:每个超市都有他自己或多或少的特点。
超市经营管理对策:
对重点超市投入更多关注,设立具体的营销策略,包括内容如下:
(1)配送体制:根据该超市的仓储、流速、收货习惯等决定该超市的个案配送方式,如:一周三次、夜间送货;让经销商送货(经销商与该超市采购经里有良好关系,无帐款风险)
(2)设备计划:根据该超市具体情况决定设备投入计划。如:某超市地处大学区,且店内快餐区较大,则应重点投入立式展柜、现调机等设备。
(3)产品与包装计划:如:某超市地处闹市,60%以上的购买者是步行的,我们供的包装就应该方便他们步行携带。
(4)其他:包括定价、促销品、广宣品投入计划。
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超市是一种普遍实行连锁经营方式的零售业态,如何有效的经营管理是超市管理人员所关注的问题,以下是由百文网小编整理关于小超市管理知识点总结的内容,希望大家喜欢!
服务篇
1、顾客找不到要购买的商品区域怎么办?
应热心的将顾客带到所需商品的区域。
2、顾客对商品性能不了解怎么办?
要求店员对商品产地,性能要了如指掌耐心地向顾客解释,使顾客满意。
3、遇到顾客在卖场内寻找购物筐或购物车怎么办?
主动向顾客介绍购物筐或购物车的所在地或帮助他取购物车。
4、顾客需要帮助怎么办?
无论您是哪一个区域的员工,您都应该把服务顾客当作工作中最重要的一部分。当您看到有顾客抬不起或提拿商品很吃力时,您应该主动地帮助他。
5、当店员在工作时(指补货、理货)顾客要求提供服务怎么办?
立即停下手中工作向顾客耐心内提供所需服务。
6、超市对待老、弱、病、残怎么办?
应该开设老、弱、病、残专用结款通道,每一位店员在他们购物时都要给予帮助。
7、当您看到有顾客感到不适时怎么办?
您应该:主动走过去问他是否需要到休息间休息一下。如有紧急情形,请您迅速地与任意一位主管或经理取得联系,并及时进行处理。
8、顾客在超市受到意外伤害怎么办?
立即采取抢救措施并向他道歉,若因超市原因,应及时通知客服部处理并考虑相关赔偿。
9、小孩与父母失散怎么办?
A、小孩送至服务台交于客服员或送至客服总台。
B、广播找人。
10、店员在其他部门经过时被顾客问到专业性很强的问题?
当您碰到这一问题时,您应该微笑地说:“对不起,我不是这个部门的员工,请您稍等一下,我给您找一个本区域的同事来为您解释。”记住:一定不要让对方等的太久或您自己一走了之。
11、同时有三个顾客提问您应怎么处理?
做到接一问二照顾三,先接待第一个顾客,让其他两位稍等,提出请您稍等片刻马上接待您,使顾客在等候中保持良好的情绪。在接待第二个顾客时要说:不好意思让您久等了,第三个同第二个。
12、顾客提出的问题无法回答怎么办?
不能向顾客承诺或回答超过自己权限的问题,请顾客稍等立即向顾客解释需要找上级主管帮其解决。
13、如果上货时不小心撞到顾客怎么办?
向顾客道歉,尽量要在顾客少时上货并及时提醒顾客,防止碰撞。
14、如果地面洒了水、饮料或杂务怎么办?
迅速清理以免给顾客购物带来不便。
15、发现通道上有空栈板或无用杂务怎么办?
一经发现,积极清离。
16、对待不肯存包的顾客怎么办?
告知存包目的:“我们让您存包是从您的安全考虑,以免您在购物时丢失什么贵重东西。” 二是我们的存包是免费为您服务的,以方便您购物。
17、顾客要使用超市办公电话怎么办?
告诉他们是内线电话不能挂外线,请他使用公用电话。
18、当遇到聋哑或外地顾客怎时怎么办?
要耐心地为顾客服务,并向他介绍情况(书面)
19、当顾客询问DM快讯时怎么办?
将顾客介绍到服务总台,拿宣传快讯给顾客,并告诉顾客:“这有详细的内容,请您慢慢参考选购。”
20、顾客购买商品后不满意要退货时怎么办?
首先热情主动地介绍到退/换货处,由退/换货员工接待向顾客道歉,并耐心询问原因,按有关退货标准执行,做到顾客满意。
21、顾客不爱护超市设备怎么办?
向顾客说明,请其注意不要受到设备伤害。
22、被顾客辱骂或殴打怎么办?
当事店员要冷静,千万不能与顾客争吵,任何一位在场店员都应及时通知任何一位主管或经理到场处理并协调劝导、解释。
23、遇到不讲理的顾客怎么办?
A、带领顾客到人少的地方。
B、耐心地向顾客道歉解释。
C、及时向上级领导汇报,请领班、主管出面调节解决。
24、遇到顾客之间争吵、打架怎么办?
耐心劝导并及时通知防损员加以疏导。
25、遇到新闻记者采访怎么办?
微笑地告诉记者,我们在工作时间不能接受采访,采访事宜请与公司总经理办公室接洽,并通知客服部接待,领其前往或告其如何前往。
商品篇
26、对于孤儿商品怎么办?
要求店员及时清理本区域商品并将孤儿商品送回其所属区域或放置在指定地点,统一回收。
27、如果同一种商品发现两个条码怎么办?
立即到ALC确认哪一个条码是正确的或其用途都是什么。
28、排面混乱怎么办?
店员就应按照区域及时整理排面,将非本区域的商品及时返回所属区域。
29、店内没有顾客要买的商品怎么办?
向顾客道歉:“对不起,您所需要的商品暂时缺货,我们将及时与采购部沟通。”同时向他介绍可替代的商品。并将顾客所需商品记录,向主管反映。
30、破损报废的商品怎么办?
由店员整理撤出排面交由收货部的退货员。
31、卖场内商品损坏过多怎么办?
可以采取一些适当的方法,要求店员及时清理将破损商品撤出排面向供应商提出退、换货或采取其他措施。
32、发现顾客在卖场内拿着没有称重的商品时怎么办?
应该微笑告之称重处的位置,为了方便结款请他去称重。
33、发现顾客私自打开称重商品包装、添加商品怎么办?
及时阻止,解释原因。
34、顾客对商品质量提出疑问怎么办?
我们所出售的商品都是经过质量认证的正规厂家生产,并经过相关机构严格检查,所以质量是有保障的,您可以放心购买。
35、遇到顾客随意拆商品外包装怎么办?
对不起,为了方便您和其他顾客购买,请不要拆包,谢谢。
36、顾客吃卖场里的东西怎么办?
A、委婉地向他解释未结帐前不能吃食物。
B、带他到收银台结帐。
37、顾客不小心将商品损坏怎么办?
应及时安慰顾客,并迅速清理现场。
38、顾客询问商品是否新鲜时怎么办?
以肯定、确定的态度告诉顾客:“保证新鲜,如果买回去不满意,欢迎您拿来换货。”
39、商品本身腐烂变质或冷库、冷冻(冷藏)柜断电故障导致变质怎么办?
加强生鲜产品的鲜度管理和清洁卫生管理,及时处理变质品。对温度每日定期检查三次,有异常及时报修,并对产品采取转移措施。
40、商品过季积压怎么办?
控制好订货量,并及时做促销。
41、如果蔬果定量过大而滞销怎么办?
降价处理,降价后做POP牌进行促销;降价后可通过做堆头、扩大排面等做促销;可用店内广告现场引导促销;但不得将变质、品质不良、过期的食品做降价处理。
42、如果所进的货已过2/3保质期或收货时供应商提供的商品质量不达标怎么办?
马上将这过保质期的货退回、换新货。不达标商品予以拒收,并通知供应商提供质量好的商品。
43、如果碰到内部调拨怎么办?
看自己部门是否货源丰富,否则可拒绝调拨,如果调拨要填调拨单。
大型综合超市是在标准食品超市经营生鲜食品和一般食品、日用品基础上,增加百货类商品(如服装、鞋帽、家电等)而形成的超市业态,食品类与非食品类各占商品构的50%左右。这里小编给大家分享一些关于超市管理经营知识,方便大家学习了解。
第一、要不断增强目标意识
作为一个超市经理,要把超市经营管理搞好,关键是有明确的工作目标和对实现目标的信心,国际成功学研究表明,目标意识是成功人士最重要的特征之一,超市经理负责,并不是希望把全部责任放在超市经理一个人身上,超市经理要学会把目标分解到每一个部门、每一个员工,要与员工对实现目标达成共识,以激发员工实现目标的激情和信心,让员工体会到目标实现的成就感。
第二、要体现领导能力
要使一个分店经营取得优异的业绩,依靠超市经理一人是无法取得成功的。为此,超市经理必须充分发挥分店每一位员工的作用,共同把超市经营管理工作做好,而发挥全体员工的作用,首先超市经理必须赢得员工的尊重和信赖。同时超市经理在日常工作中,必须做员工的表率,在遵守纪律方面,必须起模范带头作用,只有做好上述工作才能够不断激发店铺所有员工的工作热情和创造力。要确保上述状态的实现,超市经理还要做到主动向员工询问各种意见和建议,尊重和信任员工的能力和创造力,关注员工的个人成长和发展。
第三、要有经营意识
超市经理主要负责销售工作,一切有利于销售的做法都可以进行尝试。超市经理要对一个超市经营管理的最后业绩负责。对此,超市经理要在思维上做一个转变,把过去主要抓贯彻落实标准转变为今后一切以抓销售为主的工作方式、方法,充分发挥超市经理应该发挥的作用,做超市经理应该做的工作:1.根据公司总经理制定的公司年度经营目标、方针,制定本分店的年度目标、方针,并抓好全年度目标、方针的落实;2.抓经营数值的落实:抓销售额、毛利、周转日数、商品损失率、经费预算的落实等等;3.抓超市的现场管理,设法打造顾客高回转、高效率的卖场。
第四、要有创新能力
零售业要创造出色业绩,就必须依靠创新意识和创新能力,尤其在销售方面,我们的超市经理要勇于探索,可通过尝试各种创新的方法获得不断破记录的销售额。为此,超市经理需要在店内鼓励全体员工参与创新活动,为店铺的员工创造一个能够创新的环境和气氛,只有全体员工的智慧得到创造性的发挥,才能够实现超市经营管理的目标。对于任何想法,只有用实践去证明它的合理性,而不能轻易说“不”。
第五、要坚持工作质量和工作标准
坚持工作标准和工作质量可以大大地提升员工的能力和素质,可以带动分店的销售和毛利。以生鲜的猪肉为例,如果我们员工懂得分割猪肉那就会提高商品的附加值,如果我们的员工不按标准去随意分割猪肉,那么就会大大降低商品的附加值。由于没有严格按标准去分割,会影响到猪肉的销售,销售不好,就严重地影响到毛利的完成。由此看来,高标准可以为分店带来了高销售和高毛利。
第六、要注意培育下属的意识和思维
作为一店之长,必须学会授权,即充分授权给自己所管辖的部门经理,自己花更多时间去思考超市经营管理上的问题。如果授得恰当,门店的工作开展就会顺利,反之,则门店的工作就会出现问题。超市经理在授权前必须做好授权的培训工作,以培养部门经理解决问题的能力。另外,超市经理要意识到授权是有风险的,门店出现问题责任在超市经理,而不是在部门经理。超市经理要明白只有授权不授责,才可以让部门经理在失误中不断提升和成长,以使部门经理逐步成熟。同时,超市经理需要把这种“领导就是教练”的文化传播下去,让经理们和主管们学会这种处事方法,以指导和培训下属,以使各下属学会各种零售专业知识和工作方法。
第七、要保持积极的心态
超市经理自然会面对挑战性目标,面对激烈的竞争,超市经理的压力是最大的。正是这种压力,推动了超市经营管理的发展。作为超市经理无论遇到什么困难和压力都不能在员工面前抱怨,因为自己的情绪会感染给门店全体员工。当超市经理满腹牢骚时,员工已经有了完不成目标的借口。
第八、应该具备把握方向和处理大局的能力
不被日常烦琐的事情所纠缠,把主要精力放在销售业绩和控制经费及内部管理方面。一个店铺的超市经理在处置工作时,首先保证店内的纯收益达到或超过预期目标,在总体成本费用相对低的前提下,保持高生产力水平等指标。
超市由于需长时间营业和现金交易,且采用开架陈列,安全管理绝对不能放松。加强超市安全管理的目的是为了确保消费者购物安全,向消费者提供安全的商品,向员工提供安全的工作环境,减少超市的财物损失。这里小编给大家分享一些关于超市经营管理知识,方便大家学习了解。
超市经营管理特点1:价格是超市渠道的敏感话题,消费者来这里期望能低价购物,超市之间的竞争焦点也是价格。
超市经营管理对策:
(1)产品尽可能多、尽可能醒目的明码标价;
(2)特价促销;
(3)加强陈列效果,规划传播策略,提升品牌形象,增加产品附加值,使消费者觉得物有所值;
(4)合理降低经营费用,强化成本优势。
超市经营管理特点2:自选式购物,场地大、陈列面大。
超市经营管理对策:
(1)许多消费者是冲动性消费,因此生动化(陈列、店头广宣)是业务要点;
(2)尽可能大、尽可能多、尽可能美观而且风格一致做堆头、端架、货架陈列;
(3)陈列模范店;
(4)生动化比赛(业务员之间、超市之间)。
超市经营管理特点3:超市管理正规,仓储、财务、店面营运、产品定价均为分部门、分权执行。且绝大多数超市对供应商实行月结政策,大卖场霸气十足,随时可找个理由(如节日、店庆等)要求供应商赞助。
超市经营管理对策:
(1)仓储经理、营业经理、财务经理、柜组长、库管、财务出纳是超市运作的关键人物,跑超市的业务代表应具备相当的公关、人际协调能力,受过专门业务知识训练,技能良好;
(2)多与超市搞联合sp,增进双方合作关系(促销应注意考虑双方利益);
(3)在连锁超市评选销量最大或销量超额率最高的冠军店,给予该店经理及员工奖励;
(4)特殊节日(圣诞节、复活节、情人节)为超市提供带本公司标志的圣诞树、灯塔、拱门等饰物;
(5)消费者在该超市购物满′′元送本公司礼品一份;
(6)超市庆典(如店庆)提供特价、免费产品等;
(7)尽供应商本分,做好售后服务;
(8)合同签订要专业、严谨;
(9)吸纳超市运作的专业人才,进行现有业务人员专题培训;
(10)教育并要求超市业务人员(包括理货员、促销员、业代)工作过程中须考虑超市的利益,避免给店方制造麻烦,如:a、促销、理货人员须统一着装、注意仪表、规范行为举止;b、产品、促销品码放整齐有序、手绘pop整洁美观;c、较大量的生动化任务(如打堆头)避免在超市高峰期进行,如有需要可执行夜间生动化工作。
(11)在不影响本职工作的前提下,尽可能帮店方员工做力所能及的事。
超市经营管理特点4:超市多有相对较大的库存面积,存货品种多、数量大,容易混乱,超市送货接货的时效性很强,入库手续较正规、较复杂。
超市经营管理对策:
(1)与库管、仓储经理保持良好的合作关系,把自己的产品摆在仓库最外边——最容易拿到的地方,请仓储人员多加关照;
(2)高频率回访、做库存管理,防止断货,促成超市仓储人员对本公司产品库存量投入更多关注;
(3)与柜组长保持良好关系,促使他们及时向超市总配部门调货并上货,保证货架的安全库存;
(4)了解、掌握超市的收货习惯,如有需要,提供夜间送货服务。
超市经营管理特点5:到超市购物时消费者90%以上是准备买回去作家庭消费(或店外;未来消费),多为定期采购生活用品。
超市经营管理对策:
(1)既然是家庭消费——我们就要力推大包装,方便消费者全家共享;
(2)既然是计划性定期购买——我们就要力推多支产品包装(如:半打包装、三联包、捆扎销售、礼品包等),以方便他们携带,又可以促成他们的扩张性消费(家里放的产品越多,就消费得越多);
(3)制订多包装的促销价——鼓励消费者一次性购买多一点。
超市经营管理特点6:采购者多以女性、主妇、家属为主。
超市经营管理对策:
pop、告知牌的宣传风格应和这一部分消费者的心理特点相符(如卡通式pop、生动有趣的摇摇牌、醒目抢眼的促销价与原价的对比等)。
超市经营管理特点7:超市对产品期望的不仅是利润,更重要的是对店内客流量的带动,以及本超市低价形象的树立。超市周末人流量是平时的1.7—2.5倍,周五—周日是超市的“促销期”。
超市经营管理对策:
与超市谈判的利器——本厂在贵店的促销活动排期表。
促销主题与促销费用控制
(1)、新品推广——作为广告、市场费用的一种投入方式,a&p比在15%—30%之间;
(2)、成熟品牌推广——依据预估销量列支促销费用(以5%—15%为界)。
(3)、例:预估在′′超市作促销期间可销售1000箱饮料(每箱45元)。
超市经营管理特点8:每个超市都有他自己或多或少的特点。
超市经营管理对策:
对重点超市投入更多关注,设立具体的营销策略,包括内容如下:
(1)配送体制:根据该超市的仓储、流速、收货习惯等决定该超市的个案配送方式,如:一周三次、夜间送货;让经销商送货(经销商与该超市采购经里有良好关系,无帐款风险)
(2)设备计划:根据该超市具体情况决定设备投入计划。如:某超市地处大学区,且店内快餐区较大,则应重点投入立式展柜、现调机等设备。
(3)产品与包装计划:如:某超市地处闹市,60%以上的购买者是步行的,我们供的包装就应该方便他们步行携带。
(4)其他:包括定价、促销品、广宣品投入计划。
豆制品是植物蛋白的良好来源,含有丰富的纤维和矿物质,能够满足我们身体的多种需求。这里小编为大家整理了关于去超市9个挑选食材的误区,方便大家学习了解,希望对您有帮助!
1、购置食物时,留意食品包装有无消费厂家、消费日期,能否过保质期,食品原料、养分成分能否标明,有无QS标识,不能购置三无产品。
2、翻开食品包装,反省食品能否具有它应有的感官性状。不能食用糜烂蜕变、油脂酸败、霉变、生虫、污秽不洁、混有异物或许其他感官性状异常的食品,若蛋白质类食品发粘,渍脂类食品有嚎味,碳水化合物有发酵的气息或饮料有异常沉淀物等等均不能食用。
3、不到无证摊贩处购置盒饭或食物,增加食物中毒的隐患。
4、留意团体卫生,饭前便后洗手,本人的餐具洗净消毒,不必不洁容器盛装食品,不乱扔渣滓避免蚊蝇孳生。
5、少吃油炸、油煎食品。
什么是食品掺假、掺杂和假造?
(1)“掺假”是指食品中添加了廉价或没有养分价值的物品,或从食品中抽去了有养分的物质或交换进次等物质,从而降低了质量,如蜂蜜中参加转化糖,巧克力饼干参加了色素,全脂奶粉中抽掉脂肪等。
(2)“掺杂”即在食品中参加一些杂物,如腐竹中参加硅酸钠或硼砂;辣椒粉中参加了红砖木等。
(3)“假造”是指包装标识或产品阐明与内容物不符。
掺假、掺杂、假造的食品,普通应由工商行政部门处置。对影响养分卫生的,应由卫生行政部门依法停止处置。
制止消费运营的食品包括哪些品种?
制止消费运营的食品包括下列类别:
(1)糜烂蜕变、油脂酸败、霉变、生虫、污秽不洁、混有异物或许其他感官性状异常,能够对人体安康无害的;
(2)含有毒、无害物质或许被有毒、无害物质净化,能够对人体安康无害的;
(3)含有致病性寄生虫、微生物,或许微生物毒素含量超越国度限定规范的;
(4)未经卫生检验或许检验不合格的肉类及其制品;
(5)病死、毒死或许死因不明的禽、畜、兽、水产植物等及其制品;
(6)容器包装污秽不洁、严重破损或许运输工具不洁形成净化的;
(7)掺假、掺杂、假造、,影响养分、卫生的;
(8)用非食品原料加工的,参加非食品用化学物质的或许将非食品当作食品的;
(9)超越保质期限的;
(10)为防病等特殊需求,国务院卫生行政部门或许省、自治区、直辖市人民政府专门规则制止出售的;
(11)含有未经过国务院卫生行政部门同意运用的添加剂的或许农药残留超越国度规则允许量的;
(12)其他不契合食品卫生规范和卫生要求的。
如何判别假劣食品?
假劣食品犹如过街老鼠,人人喊打。但人们在日常购物时却难以辨认。《假劣食品防备“七字法”》,以浅显易懂易记的方式引导消费者强化食品平安自我防备,以期使假劣食品因缺乏市场而加入市场。防备“七字法”:即防“艳、白、反、长、散、低、小”。
一防“艳”。对颜色过火艳丽的食品要提防,如目前上市的草莓象蜡果一样又大又红又亮、咸菜梗亮黄诱人、瓶装的蕨菜鲜绿不褪色等,要留个心眼,是不是在添加色素上有成绩?
二防“白”。但凡食品呈不正常不自然的白色,十有八 九会有漂白剂、增白剂、面粉处置剂等化学品的危害。
三防“长”。尽量少吃保质期过长的食品,3℃贮藏的.包装熟肉禽类产品采用巴氏杀菌的,保质期普通为7—30天。
四防“反”。就是防反自然生长的食物,假如食用过多能够对身体发生影响。
五防“小”。要提防小作坊式加工企业的产品,这类企业的食品均匀抽样合格率最低,惊心动魄的食品平安事情往往在这些企业呈现。
六防“低”。“低”是指在价钱上分明低于普通价钱程度的食品,价钱太低的食品大多有“猫腻”。
七防“散”。散就是散装食品,有些集贸市场销售的散装豆制品、散装熟食、酱菜等能够来自地下加工厂。
食品贮存应留意哪些成绩?
应树立出入库制度,做到先进先出;各类食品分类寄存,标志分明,避免穿插净化;做到离墙离地,做到“四防”:防霉或防腐、防鼠、防虫、防蝇。
处暑在二十四节气中是第14个节气,同时也秋季的第一个节气,为此面对处暑时节的到来,不晓得关于一些养生的小知识,你们了解过多少呢?以下是小编为大家准备了处暑时节养生小妙最新,欢迎参阅。
虽说处暑后天气真正开始转凉,但是由于我国地域辽阔,南方、北方气温变化还是很大的。处暑之后北方的气温明显下降,秋高气爽的天气将占据主流,“秋老虎”开始姓“秋”。而在“副热带高压”称雄的南方,虽说人们已经开始感受到丝丝的秋意,但是往往在处暑尾声的时候还会再次感受高温天气,所以南方的“秋老虎”还是姓“夏”的。《清嘉錄》的作者顾铁卿记载曰:“土俗以处暑后,天气犹暄,约再历十八日而始凉。”大意就是说处暑之后还要经历大约十八天的流汗日。不过如果是地处长江中下游地区的话,通常情况下在秋老虎天气完全结束后也就是10月以后,才会迎来真正秋高气爽的小阳春。
其实可以这么说,大暑就是一年中最热的时期,气温最高,农作物生长最快,同时,很多地区的旱、涝、风灾等各种气象灾害也最为频繁。下面是小编为大家整理的大暑节气养生6大妙招,希望对您有所帮助!
在大暑的时节天气非常炎热,大家就算没有大量的运动,新陈代谢也会加快的,但是不代表我们就可以“放肆”。夏天容易流汗,为了加快减肥的效率,我们必须选择合适的食物来帮助减肥,比如苹果、黄瓜、各种绿色的瓜果蔬菜都可以多吃。但是芒果、榴莲、龙眼、荔枝这些高糖分的水果一定要少吃,吃多了会影响减肥的。另外还要和大家提醒一下,夏天炎热很多妹子喜欢吃冷饮,这些不仅容易刺激胃部还容易刺激子宫,对自己的健康是不利的,而且容易阻碍减肥的进度,最好是别吃,就算吃也一定要控制好食量。
2023夏季预防中暑的小妙招推荐给大家采纳。中暑是在暑热季节、高温、高湿环境下,由于体温调节中枢功能障碍、汗腺功能衰竭和水电解质丢失过多而引起的以中枢神经、心血管功能障碍为主要表现的急性疾病。下面是小编整理的2023夏季预防中暑的小妙招,欢迎查阅。
和普通人相比,一些身体素质较差或有其他疾病的人更容易出现中暑问题,所以在炎热的天气里自己和家人就更要注意。
老年人由于皮肤汗腺萎缩和循环系统功能衰退,肌体散热不畅。
孕产妇因为怀孕或产后体力消耗大,身体虚弱,如果逗留在通风不良、温度较高的室内,就容易中暑。
婴幼儿的各系统发育不够完善,体温调节功能差,皮下脂肪又比较多,对散热不利。
炎热天气会使心血管病患者的交感神经兴奋,加重心血管的负荷。尤其是心脏功能不全的,他们体内的热量不能及时散发而积蓄,所以容易中暑。糖尿病患者的机体对内外环境温度变化反应迟钝,虽然热量已经积蓄在体内,但病人的自觉症状却出现得较晚,易引起中暑。
患一些感染性疾病的患者,因为细菌或病毒性感染可以使人体产生内源性致热原,让机体产热加速。炎症还能使机体释放出一些物质,使血管痉挛收缩,更不利于散热而容易中暑。
营养不良的人因为营养素的缺乏使血压下降,反射性地引起血管的收缩。他们还容易反复腹泻,导致脱水和电解质紊乱而中暑。
服用抗组织胺药、抗胆碱药、安眠药等的人也会产生血管收缩,使体温调节中枢发生障碍,容易中暑。
处暑节气意味着进入气象意义的秋天。处暑是反映气温变化的一个节气。“处”含有躲藏、终止意思,“处暑”表示炎热暑天结束了。下面是小编为大家整理的处暑养生有哪些小妙招,希望对您有所帮助!
1、放河灯
处暑时节有着放河灯的习俗,一般是在底座上放灯盏或蜡烛。处暑前后民间会有庆赞中元的活动,俗称“作七月半”或“中元节”,在水中放河灯,任其漂流,悼念逝者,祈保平安。
2、开渔节
处暑以后是渔业收获的时期,中国沿海地区常会在此节气举行多种形式的活动,欢送渔民出海,期盼渔业丰收。自1998年浙江省象山举办了第一届中国开渔节后,每年都会举办一次。开渔节不仅有庄严肃穆的祭海仪式,还有着独特的文化内涵,所以吸引了很多人前往。
在日常生活中,有很多的小妙招,可以让大家去发现,但是现代人都往往会在上班和公司之间来回盘旋,对于家庭生活中的小妙招会忽视很多。所以需要大家不断的去探索,下面是小编收集的一些关于生活小妙招生活小常识,希望大家能喜欢。
1、扫地时在扫把上套一个塑料袋,能有效吸住地上的头发。
2、用保鲜膜包住香蕉的根部,可延长保鲜时间。
3、在土豆堆里放个苹果,能延长土豆的存放时间。
4、切辣椒辣手,可以用牙膏洗手,效果不错。
5、毛衣袖口或领口失去了弹性,可将袖口或衣领在热水中浸泡20分钟,晾干后弹性能恢复不少。
6、金首饰表面发旧,蘸少许牙膏轻轻擦拭,能变得更光亮。
7、新做好的头发,睡前在枕头上铺一条质地光滑的丝巾,可有效帮助头发不变型。
8、瓶中插的鲜花在清水中加几滴白醋或漂白水,可使花朵的鲜艳保持更长时间。
三伏天里有慢性病史的病人特别是中老年人发生心、脑血管意外的可能性远远大于年轻人,因此中老年人在盛夏高温中健身要避免体力消耗过大的运动项目,下面是小编为大家整理的大暑节气养生6大妙招,希望对您有所帮助!
1、多酸多甘
古代学者认为“夏季暑湿,适宜清补”。夏天酷热高温,人们喜冷饮,喝水多,导致湿气侵入人体,而外湿入内,使水湿固脾,引起脾胃升降,令人的消化功能产生障碍,出现积水为患,引起食欲不振等。按中医养生学的观点,暑湿对脾非常不利,而味苦的食物具有泻燥的功能,不宜多食,因此日常饮食中应适当多食甘凉或甘寒为宜。并且,夏季归心,而心喜凉,宜食酸,所以夏季应适当地多吃一些性酸的食物。如:菠萝、西瓜等。
2、补气去火
炎炎夏日不仅带给我们身体上的不适,还容易导致越来越多的人火气上升,表现出情绪烦躁、焦虑、易激动、失眠等,这些症状在医学上称为“夏季情感障碍”。因此,“去火”也是夏日食补的必备功课。夏日祛火的食物,上佳选择:苦瓜、西红柿等性凉、清暑的蔬果,同时,牛奶性微寒,可以补水、滋阴、解热毒,也是“去火”良品。狗肉、鸭肉更是夏季大补之良方。
3、增加清热解暑
健脾利湿食物的摄入。绿豆汤是我国民间传统的解暑食物,除了脾胃虚寒及体质虚弱者均可放心食用。此外,像荷叶、西瓜、莲子、冬瓜等也具有很好的清热解暑作用。扁豆、薏仁具有很好的健脾作用,是脾虚患者的夏日食疗佳品。
4、新鲜干净
中医认为,胃为后天之本。夏季人们常感食欲减退,脾胃功能较为迟钝,此时不妨吃些新鲜蔬果。新鲜蔬果营养素的构成,一般是纤维素和糖分的含量各半,不仅可以有效地补充人体必须的能量和水分,其清爽的特质也会让人久食而不厌。胡萝卜、柠檬、苋菜是其中首选;时令的野菜蔬果,多食更是大有好处。但要注意不要贪食生、冷或不洁的食物,以免染上痢疾、腹泻等。
5、补水养生
中医理论讲究“阴阳五行”、“天人一体”,冬为阴,夏为阳,夏季为阳盛阴衰之季,也正是人体阳气旺发之时,人体阳气,在夏季有欲升欲旺的趋势,体内凝寒之气处于易解的状态。三伏天,人稍劳作或运动,就大量出汗,接着产生强烈的口渴感。因此,补水养生便成为三伏天的重中之重。
6、注意起居
大暑节气,天气炎热,此时要注意防暑,避免长时间在烈日下劳作,老人及体质虚弱者避免在正午烈日下出门,汗出后及时更换衣物,避免出汗后受凉感冒。
同时,室内要注意通风,空调房间温度与室外温度相差不要超过10摄氏度,避免出汗后直对风扇或空调吹风,以免感冒。
此外,大暑时气温高,比较炎热,人比较容易感到疲倦,所以,这时候要注意睡好午觉,适当的睡午觉可以保持精力充沛。
7、适当运动
大暑正处于“三伏天”,天气炎热,此时宜少运动或选择低强度的运动项目,如散步、快步走、八段锦、太极拳等,宜在清晨或傍晚在清凉的公园、河边、林荫道旁进行,注意避免运动后大汗淋漓,运动过后要补充水分,但应避免进食冷饮,否则容易出现腹痛、腹泻等症状。
8、精神调养
大暑时节,天气酷热,人们容易心烦意乱、无精打采,有人称之为“精神中暑”。因此,要做好精神调养,谨守“静心养生”的原则。
对于一个家庭来说,一定要学会一些投资理财的小知识,确保自己的生活越来越好。下面是小编为大家搜集整理出来的有关于家庭投资理财的小妙招,希望可以帮助到大家!
国债俗称“金边债券”,由国家财政信誉担保,信誉度非常高,其安全性(信用风险)等级当然是所有理财工具中最高的,而收益性因其安全性高而有所降低。
国债的流动性除了记账式国债之外,凭证式国债、储蓄国债(电子式)都是以牺牲收益性来换取流动性的,因为二者提前兑付,要以低于国债票面利率来计算收益,而记账式国债可通过证券交易所二级流通市场进行买卖。
中医美白是中医美容的重要内容之一,也是中华医学的一个重要组成部分。下面是小编收集整理的常见的护肤小妙招有什么,欢迎阅读分享,希望大家能够喜欢。
1、保持心情舒畅,适度体育锻炼,增强健康体质,避免过度疲劳,保证充足的睡眠,对皮肤的健康具有重要的作用;
2、食物多样化,避免偏食,不仅对机体的健康很重要,而且对皮肤的保养、维护皮肤的生理功能也非常重要;
3、进行适当的皮肤按摩和水疗,可增强皮肤的新陈代谢,促进皮肤的血液循环,对防止皮肤松弛,衰老和皱纹的产生具有一定的作用;
4、避免各种物理、化学以及昆虫等因素对皮肤有害的刺激,不过度搔抓、烫洗,不使用各种对皮肤有刺激性的药物,不过度暴晒;
5、合理选择皮肤护理产品,可适当选择使用防晒霜、保湿霜等,这些产品不但对面部皮肤有养护作用,对身体其他部位皮肤的养护也很重要。
经营性资产是什么意思?经营性资产是企业长期可持续发展的重要基础,可分为有形资产和无形资产两大类,能提升企业的生产能力,降低企业生产成本,为企业增加收入,提升企业的技术水平和经营效率。
首先,我们需要了解什么是经营性资产。经营性资产指企业为生产和经营活动服务的固定资产、无形资产和存货等。具体来说,它包括生产设备、办公设备、技术专利、商标权等等。
为了找到这些经营性资产,我们可以通过查看企业资产负债表来确定企业所拥有的固定资产、无形资产和存货。具体来说,我们可以使用趋势分析法、比率分析法和因素分析法来对企业的资产负债表进行分析。
首先,趋势分析法可以帮助我们看出企业的经营成果的变动趋势。我们可以把企业的两期或连续数期财务报告中的相同指标进行比较,以便初步了解企业的经营状况。通过定基动态比率、环比动态比率和基期差额分析法的具体运用,我们可以更精确地评估企业的经营状况和经营成果。
其次,比率分析法是另一种常用的分析方法,它可以帮助我们更深入地了解企业的财务状况和经营成果。比率分析法主要是对财务报表中的数值进行比较并加以解释。我们可以通过比较不同时期财务报告中的相同指标或比率,以便更好地评估企业的财务状况和经营成果。
最后,因素分析法是一种较新的方法,它通过对影响企业财务指标的各种因素进行分析,确定对企业财务指标影响最大的因素,以便在经营决策中加以考虑。因素分析法通常是将数据进行统计和分析,并将分析结果用可视化图形表示。
综上所述,通过趋势分析法、比率分析法和因素分析法,我们可以有效地从企业的财务报表中找到经营性资产,并对企业的经营状况进行评估,以便在经营决策中作出更加理性的选择。
老人投资理财防骗的妙招有哪些的呢?不晓得朋友们都知道吗?咱们一起来看看以及了解下吧!以下是小编为大家带来的老人投资理财防骗的妙招,希望您能喜欢!
1、要勤于观察老人的日常表现。如果通过观察发现家里的老人近一段时间作息时间反常,经常外出,而且不告诉你去向,就要小心了,有可能陷入别人的骗局,一定要及时沟通,不要忽视。
2、要留意家中是否经常出现小礼物。免费送给老年人一些小礼物是骗子惯用的骗术,先给点小甜头,以博取老年人的信任,慢慢产生好感,再进一步骗取钱财。如果发现这种情况,要及时问清楚来源。
3、要做好家里的老人思想工作。家里的老人不会是都容易上当的,要做好另一个人的思想工作,让两人互相监督,特别是在财物上,监督好愿意上当受骗的人,尽量控制他的日常开销,防止财产损失惨重。
4、要多关心家里的老人。很多时候,老年人从心里也不愿意与陌生人接触,但是,有时是因为寂寞,缺少儿女的关爱,只能在外面寻找一些精神寄托,更有甚者,就算受骗也心甘情愿。所以,要多关心老人。
5、老人有疾病要及时帮助就医。现在很多骗子都是用一些保健品、药品来吸引老人,虚假宣传能够包治百病,正好老人有病在身,受到疾病的困扰,就很容易上当。老人有病就及时带他们就医,通过正规医院治疗。
6、多领老人出门休闲或者旅游。把老人的时间和自己的时间合理安排好,尽量安排好老人的时间,比如周末在近郊度个假,或者每年出去旅游,让他们生活充满乐趣,就不会空虚了。