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在冷战结束、世界新格局逐渐形成的今天,我国的现代化事业也进入到关键阶段。在新的挑战与机遇面前,审时度势,拓展思维空间,立足国情,博采众长,是使我国在不远的未来跻身世界先进行列的重要条件。以下是百文网小编为大家整理的关于从哪几个方面分析市场前景,一起来看看吧!
神龙PSA在国内算是一个汽车大厂,标致/雪铁龙两个品牌的几款产品都有不错的市场表现,但就产品阵容而言,神龙PSA相比南北大众、上汽通用就差太远了,一个萝卜一个坑,别人都把坑填的满满当当,等待丰收,PSA却有几个坑是空的,这怎么能行!于是我们看到了长安缔艾仕、看到了雪铁龙C6,今天晚上(11月26日),标致终于在高端SUV市场埋进了名为“4008”的种子。下面我们就去看看,这颗种子究竟能不能长成菜园里首屈一指的大萝卜。
关于海外版3008与国产4008
种子有很多种,有科技含量很足的进口转基因,也有野生萝卜上随便摘的,有的在国外培育后引入国内,有的引入技术在国内培育,汽车也是一样。国产全新标致4008与海外版新一代3008一样基于EMP2平台,因为模块化平台的强大适用性,国产4008针对中国的市场需求将轴距加长到了2730mm,此外在动力和底盘调校上也根据国内的使用环境做了很多优化,做到了虽同根同源,但适用度更高,竞争力更强。如果将国产4008比作种子,那就是继承海外培育技术,结合国内土壤环境,充分契合中国农民育种要求的优质杂交种,给个zan!
关于标致新设计理念与前景
作为典型的法系车品牌,标致此前在国内的产品在设计上并不能让大多数消费者满意,老式家族设计表现出严重的“水土不服”症状,但近期该现象有了明显改观,看一看刚刚上市不久的新一代308以及今天的4008,点阵式镀铬前格栅、狮爪形大灯组、全LED尾灯...设计上既保持了法系车经典的个性与浪漫,同时也充分契合中国消费者的审美。此外,全景天窗、全液晶仪表盘、手机互联系统等潮流配置也属于重要加分项。在这个购车越来越看颜值和干货的年代,全新4008注定会是消费者关注的重点。
说到设计,标致4008的内饰不得不单独拿出来说一说,这种内饰官方将其命名为“i-Cockpit”风格,主打潮流气息与档次感,从做工用料到设计布局都堪称精致,且豪华感十足。中控台采用偏向驾驶员一侧的蝎型造型,战斗气息浓郁;多功能方向盘采用两辐式设计,造型个性大方;仪表盘为全液晶显示,有五种显示风格,视觉效果出众;换挡杆为电控换代机构,科技感十足。这样的内饰即使用在“ABB”的豪华车上也完全不拖后腿,侧面表现出了法兰西人民在驾车氛围营造上的超强天赋。
关于EMP2平台与THP动力
EMP2是神龙SPA目前最新的模块化平台,强大的可拓展能力让它能生产各种类型、各种尺寸、各种档次的汽车产品,包括目前定位最低的标致308、雪铁龙C4世嘉,以及定位最高的C级车——雪铁龙C6。在今年9月底的巴黎车展上,标致还推出了一款全新旗舰七座SUV——5008,这款车轴距达到了2840mm,却也同样是EMP2的产品。目前已有确切消息,新一代5008也会引入国内市场,并计划在东风标致第四工厂生产,不过,神龙PSA目前并没有2.0T以上的发动机产品,如果5008引入国内势必要直接面对福特锐界、丰田汉兰达、本田冠道这类2.0T起步的产品,开发全新的旗舰动力总成对神龙PSA来说势在必行。
关于THP动力总成,这个想必大家已经非常熟悉,有1.2T/1.6T/1.8T三种排量,其中1.8T是1.6T扩缸而来,这三款发动机是PSA目前在国内的现役主力产品,已经在产品线上全面普及,性能表现和平顺性都令人非常满意。国产4008使用的最大功率167马力的1.6T发动机和最大功率204马力的1.8T发动机。传动系统方面,新车全系使用来自爱信的6速自动变速箱,这同样是熟面孔,相比现在家用车清一色的双离合,它有着逻辑清晰、可靠性高、皮实耐用等诸多优势。至于驾驶感受,对于4008这样的大块头来说,这套动力总成虽然谈不上性能优异,但已经完全够用。
关于科技配置与多路况适应系统
国产4008在科技配置上也下足了功夫,其丰富程度甚至达到豪华品牌的水平。首先在安全配置方面,前方碰撞预警+主动紧急制动的作用速度范围很广,且能识别停止的机动车以及非机动车和行人;而主动盲区探测不仅仅能在盲区有碰撞风险的时候报警,如果驾驶员此时有变道的动作它甚至能通过在方向盘施加反向力矩了避免危险发生。
另外,新车使用的自适应巡航系统拥有30-180km/h的超广适用范围,并带有跟车和限速功能,不管是高速巡航还是上下班拥堵路段都有极高的使用频率,能够大大减少驾驶操作量,节省精力。而在连续驾驶导致注意力不集中时还有注意力警示辅助,能通过检测连续驾驶时间和车辆行驶轨迹两个维度去判断驾驶员精神状况,并在适当的时候作出休息提醒。
4008全系没有配备四驱系统,但它所搭载的Grip Control多路况适应系统却能提供不俗的全地形通过能力。包括侧坡、土包路、泥泞、沙地、陡坡甚至是涉水的路况,标致4008都能Hold住,展现出不下于同级别高配适时四驱车的越野性能,当然,这毕竟不是一台纯粹的四驱车,后轮没有扭力分配,如果非要开到深山老林里那就纯属自找麻烦。
在冷战结束、世界新格局逐渐形成的今天,我国的现代化事业也进入到关键阶段。在新的挑战与机遇面前,审时度势,拓展思维空间,立足国情,博采众长,是使我国在不远的未来跻身世界先进行列的重要条件。以下是百文网小编为大家整理的关于从哪几个方面分析市场前景,一起来看看吧!
神龙PSA在国内算是一个汽车大厂,标致/雪铁龙两个品牌的几款产品都有不错的市场表现,但就产品阵容而言,神龙PSA相比南北大众、上汽通用就差太远了,一个萝卜一个坑,别人都把坑填的满满当当,等待丰收,PSA却有几个坑是空的,这怎么能行!于是我们看到了长安缔艾仕、看到了雪铁龙C6,今天晚上(11月26日),标致终于在高端SUV市场埋进了名为“4008”的种子。下面我们就去看看,这颗种子究竟能不能长成菜园里首屈一指的大萝卜。
关于海外版3008与国产4008
种子有很多种,有科技含量很足的进口转基因,也有野生萝卜上随便摘的,有的在国外培育后引入国内,有的引入技术在国内培育,汽车也是一样。国产全新标致4008与海外版新一代3008一样基于EMP2平台,因为模块化平台的强大适用性,国产4008针对中国的市场需求将轴距加长到了2730mm,此外在动力和底盘调校上也根据国内的使用环境做了很多优化,做到了虽同根同源,但适用度更高,竞争力更强。如果将国产4008比作种子,那就是继承海外培育技术,结合国内土壤环境,充分契合中国农民育种要求的优质杂交种,给个zan!
关于标致新设计理念与前景
作为典型的法系车品牌,标致此前在国内的产品在设计上并不能让大多数消费者满意,老式家族设计表现出严重的“水土不服”症状,但近期该现象有了明显改观,看一看刚刚上市不久的新一代308以及今天的4008,点阵式镀铬前格栅、狮爪形大灯组、全LED尾灯...设计上既保持了法系车经典的个性与浪漫,同时也充分契合中国消费者的审美。此外,全景天窗、全液晶仪表盘、手机互联系统等潮流配置也属于重要加分项。在这个购车越来越看颜值和干货的年代,全新4008注定会是消费者关注的重点。
说到设计,标致4008的内饰不得不单独拿出来说一说,这种内饰官方将其命名为“i-Cockpit”风格,主打潮流气息与档次感,从做工用料到设计布局都堪称精致,且豪华感十足。中控台采用偏向驾驶员一侧的蝎型造型,战斗气息浓郁;多功能方向盘采用两辐式设计,造型个性大方;仪表盘为全液晶显示,有五种显示风格,视觉效果出众;换挡杆为电控换代机构,科技感十足。这样的内饰即使用在“ABB”的豪华车上也完全不拖后腿,侧面表现出了法兰西人民在驾车氛围营造上的超强天赋。
关于EMP2平台与THP动力
EMP2是神龙SPA目前最新的模块化平台,强大的可拓展能力让它能生产各种类型、各种尺寸、各种档次的汽车产品,包括目前定位最低的标致308、雪铁龙C4世嘉,以及定位最高的C级车——雪铁龙C6。在今年9月底的巴黎车展上,标致还推出了一款全新旗舰七座SUV——5008,这款车轴距达到了2840mm,却也同样是EMP2的产品。目前已有确切消息,新一代5008也会引入国内市场,并计划在东风标致第四工厂生产,不过,神龙PSA目前并没有2.0T以上的发动机产品,如果5008引入国内势必要直接面对福特锐界、丰田汉兰达、本田冠道这类2.0T起步的产品,开发全新的旗舰动力总成对神龙PSA来说势在必行。
关于THP动力总成,这个想必大家已经非常熟悉,有1.2T/1.6T/1.8T三种排量,其中1.8T是1.6T扩缸而来,这三款发动机是PSA目前在国内的现役主力产品,已经在产品线上全面普及,性能表现和平顺性都令人非常满意。国产4008使用的最大功率167马力的1.6T发动机和最大功率204马力的1.8T发动机。传动系统方面,新车全系使用来自爱信的6速自动变速箱,这同样是熟面孔,相比现在家用车清一色的双离合,它有着逻辑清晰、可靠性高、皮实耐用等诸多优势。至于驾驶感受,对于4008这样的大块头来说,这套动力总成虽然谈不上性能优异,但已经完全够用。
关于科技配置与多路况适应系统
国产4008在科技配置上也下足了功夫,其丰富程度甚至达到豪华品牌的水平。首先在安全配置方面,前方碰撞预警+主动紧急制动的作用速度范围很广,且能识别停止的机动车以及非机动车和行人;而主动盲区探测不仅仅能在盲区有碰撞风险的时候报警,如果驾驶员此时有变道的动作它甚至能通过在方向盘施加反向力矩了避免危险发生。
另外,新车使用的自适应巡航系统拥有30-180km/h的超广适用范围,并带有跟车和限速功能,不管是高速巡航还是上下班拥堵路段都有极高的使用频率,能够大大减少驾驶操作量,节省精力。而在连续驾驶导致注意力不集中时还有注意力警示辅助,能通过检测连续驾驶时间和车辆行驶轨迹两个维度去判断驾驶员精神状况,并在适当的时候作出休息提醒。
4008全系没有配备四驱系统,但它所搭载的Grip Control多路况适应系统却能提供不俗的全地形通过能力。包括侧坡、土包路、泥泞、沙地、陡坡甚至是涉水的路况,标致4008都能Hold住,展现出不下于同级别高配适时四驱车的越野性能,当然,这毕竟不是一台纯粹的四驱车,后轮没有扭力分配,如果非要开到深山老林里那就纯属自找麻烦。
所谓市场定位,是指在目标市场中为产品找到一个与其它竞争产品相比,具有明确、独特而又恰当的位置。下面百文网小编给大家分享目标市场分析,欢迎参阅。
市场定位是许多考虑使用多元化战略的企业特别要谨慎的问题,因为多元化可能会导致品牌定位的模糊。众所周知,多元化对企业来说是一把 “ 双刃剑 ” ,对于采用多元化战略的企业来讲,市场定位的意义不仅在于为新产品找到消费者心目中合适的位置,还要避免对原有品牌定位模糊化的风险。
“ 雪佛兰 ” 汽车是美国家庭轿车的代名词,但是在 “ 雪佛兰 ” 将生产线扩大至卡车、赛车后,消费者心中原有的 “ 雪佛兰就是美国家庭轿车 ” 的印象焦点就模糊掉了,而 “ 福特 ” 汽车则乘虚而入坐上了第一品牌的宝座。 “ 娃哈哈 ” 本来是儿童果奶的代名词,随着 “ 娃哈哈 ” 红豆沙、 “ 娃哈哈 ” 绿豆沙、 “ 娃哈哈 ” 八宝粥、 “ 娃哈哈 ” 纯净水的相继推出, “ 娃哈哈 ” 在消费者心中的品牌意象也出现了模糊。特别是它不合时宜地推出老年市场滋补品,使品牌形象进一步受到损害,现在,它在果奶市场的占有率急剧下降,领导地位面临威胁。
导致这种营销危机的主要原因是企业依然沿用由内向外看的定位方式,只从企业角度考虑,而没有从消费者角度考虑。从企业角度来看,利用原有品牌的优势,可以较多地降低新产品进入市场的广告宣传费用,新产品也能借老品牌的市场影响力和信誉度迅速进入市场,是一个较为省事的办法。但从消费者角度看,第一次接触的品牌商品给他留下的印象最为深刻,消费者趋于把某种品牌看成某种特定的商品,希望品牌印象越清晰越好。
①从以上的案例阅读中你得到的启发有哪些?
②市场细分、目标市场、市场定位即 实施 STP 战略的实质是什么?
案例分析题
( 1 )资料一: 英国的一家小油漆厂,投产之前访问了许多潜在消费者,调查分析他们对产品的各种不同需求,并对市场做了以下细分。该地油漆市场的 60 ﹪是一个较大的普及市场,对各种油漆产品都有潜在需求,但是本厂无力参与这个市场的竞争,因此不予考虑。另有 4 个市场,各占 10 ﹪。一个是没有劳动力的家庭主妇群体,特点是不懂得室内装饰需要什么油漆,但是要求油漆质量好,并且希望油漆商提供设计,油漆效果美观;一个是油漆工助手的群体,顾客需要购买质量较好的油漆,替住户进行室内装饰,他们过去一般从老式金属器具店或木材厂购买油漆;一个是老油漆技工群体,他们的特点是一般不买调好的油漆,只买颜料和油料自己调配;最后一个是对价格敏感的青年夫妇群体,他们收人低、租公寓居住。按照英国的习惯,公寓住户在一定时间内必须油漆住房,以保护房屋。因此,他们买油漆不求质量好,只要比白粉刷稍好一点就行,但要求价格便宜。
• 请问油漆厂采取的是哪种市场营销策略?
• 结合本案例谈谈这种策略的优劣势。
( 2 )资料二: 海尔集团的前身是一家生产普通家电产品亏损额达 147 万元,濒临倒闭的集体小厂。 1985 年,海尔股份有限公司成立,经过十几年的发展,海尔集团已成为中国家电行业特大型企业,在海尔的发展过程中,海尔成功地运用了目标市场营销战略。
海尔集团根据市场细分的原则,在选定的目标市场内,确定消费者需求,有针对性地研制开发多品种、多规格的家电产品,以满足不同层次消费者需要。如海尔洗衣机是我国洗衣机行业跨度最大、规格最全、品种最多的产品。在洗衣机市场上,海尔集团根据不同地区的环境特点,考虑不同的消费需求,提供不同的产品,如针对江南地区“梅雨”天气较多,洗衣不容易干的情况,海尔集团及时开发了洗涤、脱水、烘干于一体的海尔“玛格丽特”三合一全自动洗衣机,以其独特的烘干功能,迎合了饱受“梅雨”之苦的消费者。此产品在上海、宁波、成都等市场引起轰动。针对北方的水质较硬的情况,海尔集团开发了专利产品“爆炸”洗净的气泡式洗衣机,即利用气泡爆炸破碎软化作用,提高洗净度 20 ﹪以上,受到消费者的欢迎。针对农村市场,研制开发了下列产品:①“大地瓜”洗衣机,适应盛产红薯的西南地区农民图快捷省事,在洗衣机里洗红薯的需要;②小康系列滚筒洗衣机,针对较富裕的农村地区;③“小神螺”洗衣机,价格低、宽电压带、外观豪华,非常适合广大农村市场。
海尔集团以高质量和高科技进行市场定位,占领市场。海尔集团市场竞争的原则不是首先在量上争第一,而是在质上争第一,依靠高科技推出新产品,它所涉足的除冰箱外的其他产品均起步较晚,这些产品的市场竞争激烈。但海尔集团经过认真的市场调查,清醒地估计自己的实力后,认为应该进入这些产品市场中参与竞争。它采用针锋相对式市场定位策略, 1992 年推出空调产品, 1995 年推出洗衣机产品,由于技术领先、质量可靠,深受消费者欢迎。目前,海尔集团已跻身于世界 500 强的行列。
市场调查是取得市场信息,进行现代化管理的重要手段。为此,下面由百文网小编为大家整理项目的市场调查分析相关内容,欢迎参阅。
旅游房地产是中国特有的叫法,所以在国外直接关于“旅游房地产”的概念主要以“度假地房地产”、“休闲房地产”为主。分时度假以分时出售度假产品的居住权被国外首先应用,旅游房地产这种产品才得以发展。这种销售模式到了中国以后,旅游房地产朝着更多元化的方向发展,景观住宅、度假酒店、酒店式公寓等多种产品都成为了旅游房地产的开发类型。基于上述原因,国外关于旅游房地产的研究内容主要体现在对分时度假的研究成果上。Woods认为分时度假概念既具有分时使用权的意思,也包括时段交换权的内容[1]。
Adrian从经济系统和市场营销角度进行研究,认为分时度假的供应市场不均衡现象日益显现,实力强大的项目开发者逐渐赢得市场优势[2]。Clever用实证方法研究了德国旅游房地产的投资现状,认为房地产商逐渐看好旅游业的投资环境,人们在休闲社会来临的背景下将有更多的闲暇时间,旅游房地产的开发潜力很大[3]。Blank对分时度假的市场前景持乐观的态度,但销售策略上的不合理和不科学破坏了目前的市场形象,亟待改善[4]。Hobson提出建立私人所有房产俱乐部的模式,另辟蹊径研究了度假房地产的销售方式,认为此种方法新颖而有参考价值[5]。Rezak强调定价的关键性作用,认为在对分时度假产品制定价格之前,应详细了解项目所在地的社会发展状况和经济竞争实力[6]。
John认为分时度假产品的消费群体多为中产阶层,较富裕并且综合素质较高,多数购买动机为考虑节约未来休闲成本[7]。Sparks针对澳大利亚分时度假产品的业主进行了一次心理价值的调查,认为置业者认可分时度假,主要是因为此类产品满足闲暇需求、彰显身份地位、产品保值增值[8]。总体来说,近些年来国外主要针对分时度假来研究,这只是旅游房地产的一个方面,应用性成果也多体现在研究报告和实务操作中,但是从学术理论的层面来讲,研究探讨不多,相应成果也较少。我国对旅游房地产的相关研究落后于西方,在理论体系和实际运作中都还有很长一段路要走。
自从旅游房地产的概念在中国提出以后,理论研究就已经开始,还有很多应用实例的探讨。近年来旅游房地产的开发量日益增大,也得益于这些研究成果的支持,其主要研究成果如下:(1)概念研究:沈飞较早提出旅游房地产概念,他认为旅游房地产是一种特殊的房地产开发,主要目的就是旅游度假,开发项目全部或部分的实现了旅游功能[9]。随后,程绍文、胡浩等学者从不从的角度提出了其他概念,对概念的理解更多元化,使旅游房地产的研究领域也随之拓宽了[10-13]。正是由于旅游房地产的开发在我国起步晚,相应的学术研究也较少,目前对其概念的界定还有很多其他的声音。
(2)旅游业与房地产业结合研究:旅游房地产的概念提出之后,作为联接旅游业和房地产业的桥梁,两者的协同发展问题便倍受学者重视。王赞强认为旅游业发展势头迅猛,房地产业瓶颈凸显,两者的协同发展有其历史的必然性[14]。沈飞在概念研究的基础上,又对旅游业与房地产业的横向结合进行了研究[15]。胡浩从技术层面入手,提出了旅游业与房地产业协同发展的模式和各自的特点[16]。
钟栎娜从根本上分析了旅游业与房地产业结合发展的前提,认为应该重视其层次性的梳理[17]。尹士珍不仅分别对旅游和房地产的相关理论进行整理,还运用理论交叉的方法将两者融合探讨[18]。
(3)开发模式与类型研究:由于旅游房地产开发的条件不成熟,其发展历程曲折而复杂,对于开发模式和类型的研究也是经过了停滞—启动—发展的轨迹。陈卫东在学位论文中总结了影响旅游房地产开发的政治、社会、经济等因素,初步总结了开发模式的几种类型[19]。孙红亮在开发模式研究的基础上,站在资本运作的角度,提出用项目投资基金化处理的方法来发展旅游房地产的新思路[20]。尹李在前人的理论基础上,对旅游房地产各种开发模式的特点、优劣进行梳理和总结[21]。张雪晶重视旅游资源对发展旅游房地产的重要性,认为旅游资源是一切旅游房地产产品的基础和前提,并以此为研究重点对不同开发模式中的资源特点进行比较和总结[22]。陈劲松更深入细致的研究了旅游房地产的开发类型,划分出了六大开发模型,为开发者的前期定位提供了参考依据[23]。
(4)市场与营销研究:黄吉夫从市场经济学的视角出发,分析了旅游房地产这一行业在我国房地产市场中的比重和特点,并分析了政策支持配合技术支撑的必要性[24]。康小芸等以北京市郊区旅游度假市场为研究对象,把相关指标定量化,代入到供需模型中,对度假市场发展方向进行了预测[25]。史文虎运用市场营销的相关理论,并结合旅游房地产的特点,提出了几种市场推广策略[26]。周在泉把市场营销中的组合策略应用到旅游房地产的市场推广中去,具有较强的革新性和应用性[27]。
(5)理性发展研究:曹绘嶷在海南省旅游房地产集中发展的背景下,探讨了此类产品的理性发展机制[28]。既海南之后,珠三角兴起了旅游房地产的开发,彭惜君等对此区域进行了理性发展分析[29]。余艳琴等着眼全国房地产市场,分析了旅游房地产发展的瓶颈因素,并提出了政策支持和法制保障方面的解决途径[30]。李长坡分析了旅游房地产开发前景的各方面要素,现存问题主要由于产业组织的欠合理和开发管理的欠完善[31]。陈淑云从经济学的角度分析了旅游房地产的形成机理,从内因和外因两方面剖析了其发展过程[32]。
吴老二、冯雁军等提出了当前我国旅游房地产开发中面临的挑战和亟待克服的难题,并提出了若干理性发展的思路[33-34]。邹益民、陶涛等通过构建趋势模型的方法,分析了旅游房地产在后续发展中可能遇到的机遇和挑战,并预测了旅游房地产发展的七大趋势[35-36]。随着房地产业在我国国民经济中支柱地位的巩固,开发之初的市场定位越来越受到开发者的重视,市场定位的学术研究和应用研究也随之产生并发展起来。
在激烈的市场竞争中,只有通过市场定位才能更直观掌握市场行情和脉搏,确定目标市场,开发商才得以更准确的锁定目标消费群体,预测市场走势,制定开发策略[46]。“定位”这个概念起源于广告业,最早出现在行销策划大师艾•里斯与杰克•特劳特在《工业营销》杂志上发表的一篇论文中,在当时影响强烈,其理论和观点迅速传播,使得市场定位成为市场经济学中的一个重要研究方向,在市场营销的历史上,“定位”概念的出现具有里程碑式的意义[47]。菲利普•科特勒认为定位就是使公司的产品在目标客户中占有独特的地位,定位要做的工作就是给自己的产品找出一个正确的市场地位[48]。
吴健安认为市场定位是根据产品在细分市场上的吸引力程度,塑造出更鲜明的产品形象,并传递给目标客户,使产品更具有市场竞争力[49]。纪宝成认为市场定位的主要工作就是研究消费者的需求偏好,塑造出产品特殊形象,并通过营销组合策略影响顾客对产品的总体感觉[50]。房地产市场定位的概念,由市场定位的相关理论借鉴而来,房产和地产即是在市场定位中的产品。房地产的市场定位就是在开发者开发之初,在房地产市场调研的基础上,对产品、价格、消费群体、销售速度进行分析,继而对市场进行细分,并确定目标市场,锁定消费群体,最后把自己的房地产产品定格在目标市场中的一定位置上确定竞争地位,指导后续开发中产品形式的选择、市场地域的判断、销售时序的制定、宣传渠道的把握等等策略手段。
市场调查是取得市场信息,进行现代化管理的重要手段。为此,下面由百文网小编为大家整理项目市场分析及定位相关内容,欢迎参阅。
旅游房地产是中国特有的叫法,所以在国外直接关于“旅游房地产”的概念主要以“度假地房地产”、“休闲房地产”为主。分时度假以分时出售度假产品的居住权被国外首先应用,旅游房地产这种产品才得以发展。这种销售模式到了中国以后,旅游房地产朝着更多元化的方向发展,景观住宅、度假酒店、酒店式公寓等多种产品都成为了旅游房地产的开发类型。基于上述原因,国外关于旅游房地产的研究内容主要体现在对分时度假的研究成果上。Woods认为分时度假概念既具有分时使用权的意思,也包括时段交换权的内容[1]。
Adrian从经济系统和市场营销角度进行研究,认为分时度假的供应市场不均衡现象日益显现,实力强大的项目开发者逐渐赢得市场优势[2]。Clever用实证方法研究了德国旅游房地产的投资现状,认为房地产商逐渐看好旅游业的投资环境,人们在休闲社会来临的背景下将有更多的闲暇时间,旅游房地产的开发潜力很大[3]。Blank对分时度假的市场前景持乐观的态度,但销售策略上的不合理和不科学破坏了目前的市场形象,亟待改善[4]。Hobson提出建立私人所有房产俱乐部的模式,另辟蹊径研究了度假房地产的销售方式,认为此种方法新颖而有参考价值[5]。Rezak强调定价的关键性作用,认为在对分时度假产品制定价格之前,应详细了解项目所在地的社会发展状况和经济竞争实力[6]。
John认为分时度假产品的消费群体多为中产阶层,较富裕并且综合素质较高,多数购买动机为考虑节约未来休闲成本[7]。Sparks针对澳大利亚分时度假产品的业主进行了一次心理价值的调查,认为置业者认可分时度假,主要是因为此类产品满足闲暇需求、彰显身份地位、产品保值增值[8]。总体来说,近些年来国外主要针对分时度假来研究,这只是旅游房地产的一个方面,应用性成果也多体现在研究报告和实务操作中,但是从学术理论的层面来讲,研究探讨不多,相应成果也较少。我国对旅游房地产的相关研究落后于西方,在理论体系和实际运作中都还有很长一段路要走。
自从旅游房地产的概念在中国提出以后,理论研究就已经开始,还有很多应用实例的探讨。近年来旅游房地产的开发量日益增大,也得益于这些研究成果的支持,其主要研究成果如下:(1)概念研究:沈飞较早提出旅游房地产概念,他认为旅游房地产是一种特殊的房地产开发,主要目的就是旅游度假,开发项目全部或部分的实现了旅游功能[9]。随后,程绍文、胡浩等学者从不从的角度提出了其他概念,对概念的理解更多元化,使旅游房地产的研究领域也随之拓宽了[10-13]。正是由于旅游房地产的开发在我国起步晚,相应的学术研究也较少,目前对其概念的界定还有很多其他的声音。
(2)旅游业与房地产业结合研究:旅游房地产的概念提出之后,作为联接旅游业和房地产业的桥梁,两者的协同发展问题便倍受学者重视。王赞强认为旅游业发展势头迅猛,房地产业瓶颈凸显,两者的协同发展有其历史的必然性[14]。沈飞在概念研究的基础上,又对旅游业与房地产业的横向结合进行了研究[15]。胡浩从技术层面入手,提出了旅游业与房地产业协同发展的模式和各自的特点[16]。
钟栎娜从根本上分析了旅游业与房地产业结合发展的前提,认为应该重视其层次性的梳理[17]。尹士珍不仅分别对旅游和房地产的相关理论进行整理,还运用理论交叉的方法将两者融合探讨[18]。
(3)开发模式与类型研究:由于旅游房地产开发的条件不成熟,其发展历程曲折而复杂,对于开发模式和类型的研究也是经过了停滞—启动—发展的轨迹。陈卫东在学位论文中总结了影响旅游房地产开发的政治、社会、经济等因素,初步总结了开发模式的几种类型[19]。孙红亮在开发模式研究的基础上,站在资本运作的角度,提出用项目投资基金化处理的方法来发展旅游房地产的新思路[20]。尹李在前人的理论基础上,对旅游房地产各种开发模式的特点、优劣进行梳理和总结[21]。张雪晶重视旅游资源对发展旅游房地产的重要性,认为旅游资源是一切旅游房地产产品的基础和前提,并以此为研究重点对不同开发模式中的资源特点进行比较和总结[22]。陈劲松更深入细致的研究了旅游房地产的开发类型,划分出了六大开发模型,为开发者的前期定位提供了参考依据[23]。
(4)市场与营销研究:黄吉夫从市场经济学的视角出发,分析了旅游房地产这一行业在我国房地产市场中的比重和特点,并分析了政策支持配合技术支撑的必要性[24]。康小芸等以北京市郊区旅游度假市场为研究对象,把相关指标定量化,代入到供需模型中,对度假市场发展方向进行了预测[25]。史文虎运用市场营销的相关理论,并结合旅游房地产的特点,提出了几种市场推广策略[26]。周在泉把市场营销中的组合策略应用到旅游房地产的市场推广中去,具有较强的革新性和应用性[27]。
(5)理性发展研究:曹绘嶷在海南省旅游房地产集中发展的背景下,探讨了此类产品的理性发展机制[28]。既海南之后,珠三角兴起了旅游房地产的开发,彭惜君等对此区域进行了理性发展分析[29]。余艳琴等着眼全国房地产市场,分析了旅游房地产发展的瓶颈因素,并提出了政策支持和法制保障方面的解决途径[30]。李长坡分析了旅游房地产开发前景的各方面要素,现存问题主要由于产业组织的欠合理和开发管理的欠完善[31]。陈淑云从经济学的角度分析了旅游房地产的形成机理,从内因和外因两方面剖析了其发展过程[32]。
吴老二、冯雁军等提出了当前我国旅游房地产开发中面临的挑战和亟待克服的难题,并提出了若干理性发展的思路[33-34]。邹益民、陶涛等通过构建趋势模型的方法,分析了旅游房地产在后续发展中可能遇到的机遇和挑战,并预测了旅游房地产发展的七大趋势[35-36]。随着房地产业在我国国民经济中支柱地位的巩固,开发之初的市场定位越来越受到开发者的重视,市场定位的学术研究和应用研究也随之产生并发展起来。
在激烈的市场竞争中,只有通过市场定位才能更直观掌握市场行情和脉搏,确定目标市场,开发商才得以更准确的锁定目标消费群体,预测市场走势,制定开发策略[46]。“定位”这个概念起源于广告业,最早出现在行销策划大师艾•里斯与杰克•特劳特在《工业营销》杂志上发表的一篇论文中,在当时影响强烈,其理论和观点迅速传播,使得市场定位成为市场经济学中的一个重要研究方向,在市场营销的历史上,“定位”概念的出现具有里程碑式的意义[47]。菲利普•科特勒认为定位就是使公司的产品在目标客户中占有独特的地位,定位要做的工作就是给自己的产品找出一个正确的市场地位[48]。
吴健安认为市场定位是根据产品在细分市场上的吸引力程度,塑造出更鲜明的产品形象,并传递给目标客户,使产品更具有市场竞争力[49]。纪宝成认为市场定位的主要工作就是研究消费者的需求偏好,塑造出产品特殊形象,并通过营销组合策略影响顾客对产品的总体感觉[50]。房地产市场定位的概念,由市场定位的相关理论借鉴而来,房产和地产即是在市场定位中的产品。房地产的市场定位就是在开发者开发之初,在房地产市场调研的基础上,对产品、价格、消费群体、销售速度进行分析,继而对市场进行细分,并确定目标市场,锁定消费群体,最后把自己的房地产产品定格在目标市场中的一定位置上确定竞争地位,指导后续开发中产品形式的选择、市场地域的判断、销售时序的制定、宣传渠道的把握等等策略手段。
在确定销售计划之前,应先进行市场调查,以免做出不切实际的预测。为此,下面由百文网小编为大家整理项目市场风险分析相关内容,欢迎参阅。
调查项目:
1、汽车 4S 店运行情况
2、汽车营销类人才现状与需求
3、汽车营销类人才职业能力要求
4、目前我国汽车营销中从在的缺陷
调查目的
1、通过对汽车销售有限公司的岗位设置、服务模 对式及基本运行情况进行系统化的调查, 4S 店有更深入的了解,提高我们的知识面。
2、通过调查,为我们汽车营销专业的学生对以后的职业发展进行明确的定位,对营销环境及职业能力的要求进行进一步的自我考量,明确目前汽车市场对毕业生的要求。
3、了解目前国内汽车销售市场存在的缺陷,并提高自身的综合素质,加强工作意识,强化专业技能。三、调查意义 市场调查在汽车营销系统中扮演着双重角色,一方面它是市场信息反馈的组成部分,同时它也是探索新的市场机会的基本工具。这两个角色对市场调查所下的定义得以细致的体现:市场调查是通过将消费者、顾客和公众与营销者连接起来的方法。这些信息用于识别和确定营销机会及问题,产生、提炼和评估营销活动,监督营销绩效,改进人们对营销过程的理解。也为即将就业的学生创造一个更好的就业平台,并从中提高自己的能力,全面发展,便于学以致用。
主营品牌:
公司现有销售部、市场部、售后服务部财务部、行政部、客户关爱部,也将秉承上海大众追求卓越,永争第一的企业理念,以人为本,服务好广大客户群体,同时也将广纳有才之士,为优秀人才提供施展才华的舞台,在实现企业和个人价值的同时,创造更多的社会价值。
公司现有员工 50 多名,本科以上学历 35 人,高级维修技工5 人,中级维修技工 9 人,初级维修工 3 人,销售顾问均经上海大众总部的培训认证,售后技术人员皆通过上海大众总部的技术培训和考核。同时还为客户提供上汽集团财务公司提供个人购车信贷业务,个人购车贷款门槛低、利息少、负担轻,代办中国平安、中国大地车险业务,代上 新 车 牌 照,车险优惠、上牌迅捷新车装潢均是原厂附件。以顾客为中心,提供满足顾客需求的方便,认真履行企业的责任,以良好周到的服务,为顾客创造更为优质的服务。针对于汽车营销业务的岗位群所需要的能力基本都包含其中,其社会能力集中于职业素养、合作与沟通以及计划与创新能力。
人员能力要求:
1、具有良好的职业道德,遵纪守法;
2、具有制定工作计划能力;
3、具备汽车产品市场调查的能力、
4、具有良好的人际交流和沟通 能力;
5、解决实际问题能力;
6、具有丰富的汽车构造知识和具备对汽车进行技术评价的能
7、具有良好的团队合作精神和力; 客户服务意识。
8、独立学习新技术的能力
9、掌握汽车销售的基本原理
10、具有一定的组织能力及协调力;
11、具备一定的汽车销售策划和评估总结工作结果能组织实施的能力;
12、具备汽车销售现场的管理能力,掌握用户心理学、社交礼仪;具备从事汽车保险投保、查勘和理赔业务的能力
13、掌握汽车售后服务知识与技能;具有安全、文明生产和环境保护的相关知识和技能
14、有驾驶执照、熟悉汽车驾驶。
调查中发现存在的一些问题:通过对汽车销售有限公司的调查发现,其 4S 店硬件条件都相当先进和齐备,但软件方面相对较弱。人员结构、人员素质方面都存在着一些问题,主要表现在以下几个方面。
(1)、二线品牌的服务顾问专业素质低、服务意识淡薄
(2)、缺乏精益管理意识,工作效率低
结论
1、中国汽车消费市场潜力巨大,产销量在近几年仍将持续增长。汽车后市场的汽车服务领域前景看好,汽车营销类人才需求依然旺盛,汽车销售人员前景看好。
2、在对汽车营销人员能力与素质的调查显示,除了对营销人员的专业知识和技能有通常的要求外,企业对员工的人文素质要求已经凸显出来,更看重职业道德、敬业精神、团队合作、沟通交流等心智型的人文素养。
市场调查是取得市场信息,进行现代化管理的重要手段。为此,下面由百文网小编为大家整理内容,欢迎参阅。
关于旅游房地产开发的市场定位,可借鉴房地产的市场营销理论从表现形式、发展形式、开发模式等多方面进行总结,侧重的角度不同,市场定位也有不同的划分和描述。对于小城镇旅游房地产这一特殊的产品类型,市场定位有其特殊性,主要从产品形式和市场地域两方面入手来进行。在总结市场定位的方向之前,先对我国已经开发的小城镇旅游房地产产品进行大致总结,以指导对市场定位方向的总结,见表1。
通过观察我国已经开发的小城镇旅游房地产项目的主要定位特点,结合小城镇旅游房地产开发市场定位自有的特点,侧重产品形式定位和市场地域定位,提出自己的观点,将小城镇旅游房地产开发的市场定位划分为三种方向:以本地消费群体为主的景观住宅开发(方向一),以周边临近消费群体为主的度假产品开发(方向二),消费群体更为广泛的综合性旅游房地产开发(方向三)。下面分别对三种方向进行介绍。这类房地产开发主要看重在小城镇中城区没有的安静和舒适,依托小城镇的风景资源,开发低密度住宅,吸引本城区的消费群体,一般以第二居所的功能为主。城市里的高收入群体工作压力大,需要有一个安静的住所陶冶身心,故会在离城市不远的小城镇选择另外一所住处。
典型案例:云海农夫山庄云海农夫山庄项目位于昆山市周庄镇,距离昆山市29km,西邻太师淀风景区,东依生态农林区,生态环境良好。凭借优越的农林资源和水资源,开发者把新农村建设的理念植入旅游房地产的开发中,在创造性的概念与模式下,将云海农夫山庄项目打造为低密度生态度假别墅区,营造消费群体的第二居所,市场推广十分成功。
这种定位方向有如下特点:区位:小城镇离城市有一定距离,10km—30km为宜,既能在小城镇远离城市的喧嚣,又不会隔绝与城市的有机联系。资源:小城镇要有城市里没有的资源,风景资源、稀缺资源皆可,而且资源都一般保持相对的完整性。配套:小城镇内的学校、医院、银行、商业等基础配套较完善。目标消费群体:以本地高收入置业群体为主。这类房地产开发往往是依托小城镇的潜力区位地段,或者稀缺风景资源,先投资改善当地的基础设施条件,在原有的原生态风景基础上适当改善环境质量,整合稀缺资源,多以开发度假产品为导向。度假旅游者被此地的稀缺资源所吸引,通过度假休闲来放松身心、陶冶情操,以更好的投入到节奏紧张的生活中去。典型案例:假日温泉度假村假日温泉度假村位于韶关市曹溪镇,项目处在山谷之中,水资源优越,特别是温泉资源储量丰富。项目周边交通发达,京广铁路、京珠高速排布左右,距广州只有2小时车程。项目依托稀缺的温泉资源,主要建造独栋、联排等度假型别墅产品,还有一幢集温泉洗浴、餐饮、休闲娱乐的高级酒店,并配有酒店式公寓分时度假产品。
项目市场定位准确,运作成功,消费群体以广州、清远等周边地域为主。这种定位方向有如下特点:主题:项目建设地要有稀缺资源,围绕稀缺资源进行开发,营造吸引力。政策:这种项目开发要有政府的协助和政策的支持。经济:目标消费群体有休闲度假时间和一定经济实力,追求全新体验的生活方式,消费结构向旅游度假倾斜。交通:具有良好的交通条件,临近高速公路、机场、铁路等,可方便通往外界。
度假距离:在80km—300km之间,距离下限保证适当的环境转换带,距离上限考虑度假者的可接受路途用时。目标消费群体:以周边地区高收入置业群体为主,多为度假和投资置业。这类房地产开发大多是通过对某一主题或资源的集中体现,创造出一个既具有公园休闲娱乐功能,又具有商务、交流等综合功能的空间,推出度假地产、休闲娱乐、商务会议、购物中心等综合产品。
这种产品在小城镇进行开发,要求充足的发展空间,餐饮、住宿、购物、娱乐、通信都要非常完善,因此这不仅仅是小城镇的一个简单项目,而是牵动小城镇的整体规划和布局,甚至是影响到城市和区域的规划和布局。典型案例:亚龙湾国际旅游度假区亚龙湾国际旅游度假区位于三亚市东南田独镇境内,是享誉中外的国家级海滨旅游度假区。度假区规划面积18.6km2,是一个拥有豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、高尔夫球场、滨海公园等国际一流水平的综合旅游度假区。如今,亚龙湾被评为中国最美的八大海岸之首,成为国内外知名的旅游品牌,选择亚龙湾度假已经成为国人追求的一种时尚。
这种定位方向有如下特点:主题:一般是以主题产品和自身资源共同带动发展。政策:这种产品开发,用地、规划、配套等各方面与政府都有密切联系,对政策依赖性极强。经济:要求广泛地域的经济活力和居民的旅游休闲价值观,有足够的人口规模确保项目的生存发展空间。交通:要求交通条件非常便捷,对外联系非常密切。规模:项目需要充足的发展空间,要求规模比较大。目标消费群体:以更广泛地域的消费群体为主。前文将小城镇旅游房地产开发的市场定位划分为三种方向:以本地消费群体为主的景观住宅开发(方向一),以周边临近消费群体为主的度假产品开发(方向二),消费群体更为广泛的综合性旅游房地产开发(方向三)。表2将对每个方向的具体定位内容进行总结。
小城镇旅游房地产开发市场定位指标体系模型构建
在小城镇旅游房地产开发的市场定位中,影响因素众多,在综合评价原则和科学筛选原则下,本地专家对指标筛选和确定的指导非常重要,这些专家包括政界人士、房产开发专业人士、房产策划专业人士、学术权威人士等等。特别是定性指标的选取,有了这些专家的指导和建议,更具有科学性和说服力。本次指标筛选和确定共选择4位专家进行咨询,分别为连云港温泉镇花镇长、香泉丽榭开发项目刘经理、宁波景文地产策划机构叶总监、地产研究学者肖老师。本章遵循指标体系建立原则,经过专家反复打分论证,在各大因素内选取了若干影响因子,建立指标体系如表3所示。
在确定了指标体系中各个层次的评价指标后,就要确定各个指标的权重大小。选用德尔菲法和九级标度法,仍然以连云港温泉镇花镇长、香泉丽榭项目刘经理、宁波景文地产策划机构叶总监、地产研究学者肖老师4位专家的打分意见为依据,确定各个指标的权重值。如前文所述,小城镇旅游房地产开发的市场定位分为三个方向,定位方向的不同决定了指标体系中指标重要性的差异,专家打分结果有所不同,就决定了各指标权重均不相同。
运用上述计算方法,权重结果如表4。三个方向的一致性检验结果均得出CR<0.10,判断矩阵具有满意的一致性,无需对矩阵做出调整,各个指标权重值得以确定。对指标体系中各指标进行标准的评定,需要一个统一的方法,考虑各指标大多为定性指标,故采用专家打分和问卷调查把各指标分为优、良、中、差、劣五个等级,得分在5—1之间,各得区间分如下表:前文中,指标权重已经计算出结果,评定标准也已确定,下面就可用量化加权函数的方法计算综合评价结果。即各个指标层的元素用自己的评分乘以权重,再加权求和。用公式表示如下:R=∑ni=1Wi•Ti其中:R为小城镇旅游房地产开发市场定位综合评价结果得分,因为有三个定位方向,三个权重体系,故有R1、R2、R3三个评价结果得分。Wi为指标层元素Bi对于目标层M的权重值。Ti为指标层元素Bi的专家评定得分。
市场定位模型应用
项目名称香泉丽榭,位于江苏省东海县温泉镇,在东海县县城西北方向13公里处,以“一核、二轴、三片区”为结构体系:“一核”以中央水体为核心,创造高品质的度假住宅区形象,带动项目一期建设发展。并成为日后整个度假住宅区的中心景观。“二轴”以东西,南北向的两条景观轴,形成贯穿住宅区景观视廊,理顺风水,在各个方向形成开放透气的空间。“三片区”通过对原有地形水系的整合,形成了酒店、多层商住楼、低层住宅三大片区。用地内功能配置有酒店、多层商住、低层住宅三大功能区,产品均具有居住、温泉泡池、会客、宴会、娱乐等功能。
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市场调查是取得市场信息,进行现代化管理的重要手段。为此,下面由百文网小编为大家整理内容,欢迎参阅。
旅游房地产是中国特有的叫法,所以在国外直接关于“旅游房地产”的概念主要以“度假地房地产”、“休闲房地产”为主。分时度假以分时出售度假产品的居住权被国外首先应用,旅游房地产这种产品才得以发展。这种销售模式到了中国以后,旅游房地产朝着更多元化的方向发展,景观住宅、度假酒店、酒店式公寓等多种产品都成为了旅游房地产的开发类型。基于上述原因,国外关于旅游房地产的研究内容主要体现在对分时度假的研究成果上。Woods认为分时度假概念既具有分时使用权的意思,也包括时段交换权的内容[1]。
Adrian从经济系统和市场营销角度进行研究,认为分时度假的供应市场不均衡现象日益显现,实力强大的项目开发者逐渐赢得市场优势[2]。Clever用实证方法研究了德国旅游房地产的投资现状,认为房地产商逐渐看好旅游业的投资环境,人们在休闲社会来临的背景下将有更多的闲暇时间,旅游房地产的开发潜力很大[3]。Blank对分时度假的市场前景持乐观的态度,但销售策略上的不合理和不科学破坏了目前的市场形象,亟待改善[4]。Hobson提出建立私人所有房产俱乐部的模式,另辟蹊径研究了度假房地产的销售方式,认为此种方法新颖而有参考价值[5]。Rezak强调定价的关键性作用,认为在对分时度假产品制定价格之前,应详细了解项目所在地的社会发展状况和经济竞争实力[6]。
John认为分时度假产品的消费群体多为中产阶层,较富裕并且综合素质较高,多数购买动机为考虑节约未来休闲成本[7]。Sparks针对澳大利亚分时度假产品的业主进行了一次心理价值的调查,认为置业者认可分时度假,主要是因为此类产品满足闲暇需求、彰显身份地位、产品保值增值[8]。总体来说,近些年来国外主要针对分时度假来研究,这只是旅游房地产的一个方面,应用性成果也多体现在研究报告和实务操作中,但是从学术理论的层面来讲,研究探讨不多,相应成果也较少。我国对旅游房地产的相关研究落后于西方,在理论体系和实际运作中都还有很长一段路要走。
自从旅游房地产的概念在中国提出以后,理论研究就已经开始,还有很多应用实例的探讨。近年来旅游房地产的开发量日益增大,也得益于这些研究成果的支持,其主要研究成果如下:(1)概念研究:沈飞较早提出旅游房地产概念,他认为旅游房地产是一种特殊的房地产开发,主要目的就是旅游度假,开发项目全部或部分的实现了旅游功能[9]。随后,程绍文、胡浩等学者从不从的角度提出了其他概念,对概念的理解更多元化,使旅游房地产的研究领域也随之拓宽了[10-13]。正是由于旅游房地产的开发在我国起步晚,相应的学术研究也较少,目前对其概念的界定还有很多其他的声音。
(2)旅游业与房地产业结合研究:旅游房地产的概念提出之后,作为联接旅游业和房地产业的桥梁,两者的协同发展问题便倍受学者重视。王赞强认为旅游业发展势头迅猛,房地产业瓶颈凸显,两者的协同发展有其历史的必然性[14]。沈飞在概念研究的基础上,又对旅游业与房地产业的横向结合进行了研究[15]。胡浩从技术层面入手,提出了旅游业与房地产业协同发展的模式和各自的特点[16]。
钟栎娜从根本上分析了旅游业与房地产业结合发展的前提,认为应该重视其层次性的梳理[17]。尹士珍不仅分别对旅游和房地产的相关理论进行整理,还运用理论交叉的方法将两者融合探讨[18]。
(3)开发模式与类型研究:由于旅游房地产开发的条件不成熟,其发展历程曲折而复杂,对于开发模式和类型的研究也是经过了停滞—启动—发展的轨迹。陈卫东在学位论文中总结了影响旅游房地产开发的政治、社会、经济等因素,初步总结了开发模式的几种类型[19]。孙红亮在开发模式研究的基础上,站在资本运作的角度,提出用项目投资基金化处理的方法来发展旅游房地产的新思路[20]。尹李在前人的理论基础上,对旅游房地产各种开发模式的特点、优劣进行梳理和总结[21]。张雪晶重视旅游资源对发展旅游房地产的重要性,认为旅游资源是一切旅游房地产产品的基础和前提,并以此为研究重点对不同开发模式中的资源特点进行比较和总结[22]。陈劲松更深入细致的研究了旅游房地产的开发类型,划分出了六大开发模型,为开发者的前期定位提供了参考依据[23]。
(4)市场与营销研究:黄吉夫从市场经济学的视角出发,分析了旅游房地产这一行业在我国房地产市场中的比重和特点,并分析了政策支持配合技术支撑的必要性[24]。康小芸等以北京市郊区旅游度假市场为研究对象,把相关指标定量化,代入到供需模型中,对度假市场发展方向进行了预测[25]。史文虎运用市场营销的相关理论,并结合旅游房地产的特点,提出了几种市场推广策略[26]。周在泉把市场营销中的组合策略应用到旅游房地产的市场推广中去,具有较强的革新性和应用性[27]。
(5)理性发展研究:曹绘嶷在海南省旅游房地产集中发展的背景下,探讨了此类产品的理性发展机制[28]。既海南之后,珠三角兴起了旅游房地产的开发,彭惜君等对此区域进行了理性发展分析[29]。余艳琴等着眼全国房地产市场,分析了旅游房地产发展的瓶颈因素,并提出了政策支持和法制保障方面的解决途径[30]。李长坡分析了旅游房地产开发前景的各方面要素,现存问题主要由于产业组织的欠合理和开发管理的欠完善[31]。陈淑云从经济学的角度分析了旅游房地产的形成机理,从内因和外因两方面剖析了其发展过程[32]。
吴老二、冯雁军等提出了当前我国旅游房地产开发中面临的挑战和亟待克服的难题,并提出了若干理性发展的思路[33-34]。邹益民、陶涛等通过构建趋势模型的方法,分析了旅游房地产在后续发展中可能遇到的机遇和挑战,并预测了旅游房地产发展的七大趋势[35-36]。随着房地产业在我国国民经济中支柱地位的巩固,开发之初的市场定位越来越受到开发者的重视,市场定位的学术研究和应用研究也随之产生并发展起来。
在激烈的市场竞争中,只有通过市场定位才能更直观掌握市场行情和脉搏,确定目标市场,开发商才得以更准确的锁定目标消费群体,预测市场走势,制定开发策略[46]。“定位”这个概念起源于广告业,最早出现在行销策划大师艾•里斯与杰克•特劳特在《工业营销》杂志上发表的一篇论文中,在当时影响强烈,其理论和观点迅速传播,使得市场定位成为市场经济学中的一个重要研究方向,在市场营销的历史上,“定位”概念的出现具有里程碑式的意义[47]。菲利普•科特勒认为定位就是使公司的产品在目标客户中占有独特的地位,定位要做的工作就是给自己的产品找出一个正确的市场地位[48]。
吴健安认为市场定位是根据产品在细分市场上的吸引力程度,塑造出更鲜明的产品形象,并传递给目标客户,使产品更具有市场竞争力[49]。纪宝成认为市场定位的主要工作就是研究消费者的需求偏好,塑造出产品特殊形象,并通过营销组合策略影响顾客对产品的总体感觉[50]。房地产市场定位的概念,由市场定位的相关理论借鉴而来,房产和地产即是在市场定位中的产品。房地产的市场定位就是在开发者开发之初,在房地产市场调研的基础上,对产品、价格、消费群体、销售速度进行分析,继而对市场进行细分,并确定目标市场,锁定消费群体,最后把自己的房地产产品定格在目标市场中的一定位置上确定竞争地位,指导后续开发中产品形式的选择、市场地域的判断、销售时序的制定、宣传渠道的把握等等策略手段。
在确定销售计划之前,应先进行市场调查,以免做出不切实际的预测。为此,下面由百文网小编为大家整理内容,欢迎参阅。
一、我国保险经纪业存在的问题及原因分析
1、保险经纪人监管体系不够完善
(1)政府监管效力不高。在我国,保险市场的监管机构是中国保险监督管理委员会,保险经纪人是由保监会的保险中介监管部进行监管。根据我国国情,保监会对保险经纪人实施监管是以《中华人民共和国保险法》和《保险经纪机构管理规定》等法律法规为主要依据,确定了对保险经纪人监管的目标、内容和方式,保险经纪人的监管基本走向了制度化和法制化。但在实际工作中,对保险经纪人的监管在很多方面都没落到实处,对一些违法违规行为打击力度不够,比如一些未经批准、不具备保险经纪机构设立条件的境外保险经纪人,在境内非法从事保险经纪活动的现象时有发生,对保险经纪人的市场退出实施不严等。
(2)社会监管机制缺位。在保险经纪制度成熟的发达国家,保险经纪人的资信等级由社会上一些权威评级机构评定,并建立有保险经纪人同业组织,如保险经纪人协会等,通过市场和同业舆论来调节和引导保险经纪人的经营行为,在保险经纪行业内部进行自我管理、自我约束,维护市场公平秩序,以促进保险经纪业健康有序发展。目前,我国尚未建立保险经纪人的资信评级制度,行业自律管理几乎为零,虽然在大中城市基本上都建立了保险同业协会,但行业自律的作用还没发挥出来。
(3)内控机制不健全。目前国内许多保险经纪公司还没有形成完善的内控机制,公司治理结构差,有的经纪公司甚至还是家族企业式管理。激励约束机制尚未建立,信息披露不完全,对外提供虚假信息,不能有效化解保险经纪企业经营风险,无法最大限度的保证保险经纪企业经营目标的实现。
2、社会公众对保险经纪人的认知度低
由于我国保险经纪制度建立还不到十年,政府、媒体、保险经纪公司对保险经纪人都缺乏相应的宣传,社会公众对保险经纪人的作用知之甚少,相当多已买了保险或对保险有一定了解的个人或企业,对保险经纪业务还不够了解,不知道保险经纪人会给他们设计出最佳的风险管理方案,能帮助他们进行风险控制和规避。由于社会公众不了解保险经纪人的作用,不愿意通过保险经纪人进行咨询和投保,当然谈不上产生对保险经纪人的迫切需求,这就使得保险经纪人很难进行展业工作。
3、保险经纪人市场定位不准确
我国现时的保险经纪公司为尽快扩展市场占有份额,每家经纪公司的业务范围都基本囊括了市场上的所有保险业务,从财险、寿险到再保险,只要能找到的业务都做。这种全面开发的业务模式,无法体现经纪公司的专业特征。保险经纪公司无法向投保人提供独特的、专业化的保险中介服务,就无法在市场上树立自己的品牌。这种情况使投保人在市场上是选择这家经纪公司还是那家经纪公司,是选择经纪公司还是保险公司,没有本质区别。许多保险经纪公司在进入保险市场前缺少对市场客户的细分,在开展业务时缺乏准确的市场定位,内置的业务部门缺乏对客户和险种的针对性,直接导致有些经纪业务被经纪公司做成了代理业务,不能依据自己的专业优势有的放矢,最终落得维持基本生存都十分困难。
4、保险经纪人自身实力不雄厚
(1)资本实力不雄厚。我国保险经纪机构现有的资本实力与整个中国保险市场的发展极不协调,与世界其他国家和地区同行业的发展相比存在不小的差距。
《保险经纪机构管理规定》第十一条规定:“保险经纪机构以合伙企业或者有限责任公司形式设立的,其注册资本或者出资不得少于人民币500万元;以股份有限公司形式设立的,其注册资本不得少于人民币1000万元。”从保险经纪机构设立时的注册资本起点来看,与发达国家相比有不少差距,其资本实力不雄厚,更说不上有好的经营业绩,其偿付能力非常有限,很难承担较大的经营风险。
(2)业务水平低。目前国内保险经纪公司的业务水平总体上还处于低层次的发展阶段,大量业务集中在促使投保人和保险公司保险合同的签订等中介业务方面,收入主要来源于保费佣金,而在保险咨询、风险管理和控制以及新兴产业保险经纪业务领域涉足很少,专业技术水平低,经纪业务范围狭窄,经营业绩较差。从业务占比看,高达80%以上的经纪业务来自保费佣金,而来源于保险咨询、风险管理等业务占比却不到20%,还不能充分为客户提供多元化高附加值的风险管理服务,没有体现保险经纪人的专业服务优势。全国保险经纪公司的业务70%来源于股东业务,而广阔的经纪市场需求却仍处于待开发状态。
(3)高素质的保险经纪人才严重短缺。我国保险经纪公司的专业技术非常薄弱,保险经纪人才极度稀缺。保险经纪人的人才匮乏已成为制约我国保险经纪产业发展的重要因素之一。首先,保险经纪人才数量上的短缺。相对于英、美、法、瑞士等发达国家的保险经纪公司数量而言,我国的保险经纪公司和保险经纪从业人员在数量上有不小的差距。其次,从事新兴产业保险经纪的专业人才缺乏。保险经纪人的发展还处于初期阶段,专业技术人才极度短缺,开展业务时所呈现的专业技术水平不高,总体上还处在比较低的层次。
二、发展我国保险经纪人市场的策略选择
1、加强保险公司与保险经纪人的分工与合作
(1)明确定位与分工。保险公司应定位为知识密集型和技术密集型的专业承保公司,主要分工是设计保险产品、风险控制、保险资金的投资与运用,履行保险补偿与给付职能等。借鉴国际上的成熟经验,中国的保险公司应主要着眼于产品研发、风险控制和资金的管理与运用等核心业务,而将展业、投保、分保、定损理赔等职能从经营中剥离出来,由保险经纪人逐步取代。
保险经纪人应准确定位于有专长、有特色的专业技术服务,加强新业务的拓展,尤其应当集中拓展有良好品牌效应的项目。在专业化分工的业务流程中,保险经纪人应当承担前端的客户开发、风险评估、投保方案安排和末端的日常服务、协助客户索赔、防灾防损等服务。在市场开发中,保险经纪人应借鉴国外先进经验,采用市场导向型的开发模式,力争在传统中求创新,充分尊重并理解客户需求,提供量身定做的个性化服务。
保险公司与保险经纪人通过准确的市场定位与合理的专业分工,两者形成一种既联系紧密又相互独立、相互制约的关系。保险公司与保险经纪人两者良性互动,共同推动保险市场的繁荣。
(2)加强合作。一是加强业务领域的合作。保险公司如果将部分产品销售职能和理赔定损职能转移给专业的保险经纪人,自身可以专注于提升保险公司在产品设计、产品宣传、客户服务等方面的能力,降低企业的经营成本,培养和增强企业的核心竞争能力。而保险经纪人通过与保险公司的紧密合作,也可以在市场价格、客户信息、保险技术等多方面与保险公司进行资源共享,使业务获得长足的发展并获得合理的收入。在节约保险公司展业成本的基础上,及时向保险公司反馈客户的产品评价信息,并对保险产品的开发提出建议,在损失理算与防灾防损等服务方面,公正、客观地处理保险服务中遇到的问题,提高保险理算的科学合理性,提高防灾防损服务的专业性,从而将社会潜在的保险需求转化为现实的需求,在广度和深度上拓展保险服务领域,满足社会对保险的不同层面的需求。
二是信息技术与资源共享。加强保险经纪人与保险公司的合作是一项系统工程,涉及到保险产业发展水平、保险经纪机构与保险公司的发展战略,涉及到电子信息技术水平。在电子化水平落后的情况下,保险经纪机构与保险公司的合作受到很多限制,比如核保问题、资金结算问题、异地承保问题等等,而通过保险电子商务,能够使很多实际操作难题迎刃而解。电子商务系统能够实现远程核保、核赔,网上结算等多项功能,辅之以全国统一的电话服务系统与各地的客户服务中心和理赔中心,构成完整、简便、安全、高效的业务体系和流程,可以提供一整套与中介机构,特别是保险经纪机构进行合作的技术方案,保证信息流、物流的畅通联结。
2、发展实力雄厚的保险经纪人主体
(1)鼓励社会资本流入。保险经纪机构只有具备了雄厚的资本实力,才可能增强其承担风险的能力和提高其核心竞争力,但通过自身来积累资本,对于处于发展初期的保险经纪机构来说是比较困难的。因为国内大多数保险经纪公司都属于中小型企业,设立时间短,其盈利能力非常有限,要想在短时间内凝聚大量资本根本不可能。所以,建议政府能够出台一些政策措施如税费减免、信用担保等来扶持保险经纪人的发展,引导和鼓励社会资本向保险经纪行业流入。
(2)整合保险经纪人主体。到目前为止,国内保险经纪公司虽然已经达到200多家,但大多数公司的规模偏小,各自为政,相互之间恶性竞争,并不利于我国保险经纪业的发展。监管部门可以借鉴前几年对证券、信托等行业的治理整顿经验,依据严格的市场准入、退出机制,淘汰不合规范的保险经纪公司,而对那些符合规范、业务量小、资本实力比较薄弱的保险经纪公司进行整合,通过公司并购整合,合理配置资源,壮大保险经纪人主体,增强保险经纪公司的市场竞争力。
(3)建立合理的佣金支付体系。通过保险法规或者由保险经纪行业协会牵头建立保险经纪佣金支付制度,拓宽保险经纪公司的收入渠道,扩大获利空间,增强其资本实力。对于保险经纪佣金支付标准,因地域、险种、市场的不同而各有差异,一般占保费收入的10%~21%,通常在15%左右。监管机构或行业协会应规定佣金和服务费支付的波动范围,根据保险经纪人的资信等级以及其提供经纪服务的种类、质量与数量,由保险经纪人与保险公司或客户协商决定报酬,实行差别报酬支付。
3、建立三位一体的监管体系
(1)加强政府监管。政府主要监督管理部门应该注意倾听来自市场主体及社会各界的呼声,及时制定和修改相关政策和监管法规,促进保险业的健康发展,应以监管促发展,不断改进监管方式,提高监管水平,注重保险经纪市场秩序的整顿和规范,把事前预防和事后检查、正面引导和处罚违规行为、监督管理和行业自律有机结合起来,真正做到标本兼治。以实施监管责任制为主线,逐步建立完善的保险监管工作框架,加强管理和内控建设,整顿规范保险经纪市场,维护保险经纪市场秩序。
(2)加强社会监管。一是建立保险经纪人的资信评级制度。保险经纪机构的信用评级由社会上权威的资信评估机构对保险经纪机构的信誉进行评定,是企业信用评级的一部分。建立保险经纪人资信评级制度,对完善保险经纪制度具有重要意义。一方面可以消除保险市场买卖双方因保险经纪人加入后,保险信息不对称的风险,保证保险公司通过经纪人获得的关于保险标的风险的真实信息,也能保证投保人通过保险经纪人获得保险产品、保险公司的完整信息,从而保护保险买卖双方的利益。另一方面,有利于强化保险经纪机构对自身信誉的培育,使信誉不好的保险经纪机构被自动淘汰。对保险经纪机构的信用评级,可由社会上权威的资信评估机构作为评估主体,评估的对象是保险经纪公司。评估的客体不同于一般企业围绕筹资和偿债能力进行评估,而是重点围绕企业信誉,包括高管人员的素质、从业人员的专业技术能力、履约情况、市场业务量占有率等。
二是组建保险经纪人行业自律组织。世界各国都十分注重运用行业自律组织来实现对保险经纪人的监管。如英国的自律组织主要是英国保险经纪人注册理事会及英国保险经纪人协会,它们负责保险经纪人从业资格的审查,佣金的管理,日常行为规范的监督等。我国目前在大中城市基本都建立了保险同业协会,但与西方保险行业协会相比,我国的保险公司同业协会无法体现保险中介人的自律架构。行业自律组织作为政府监管部门的补充,可以通过建立严格的惩罚机制,对保险经纪人的资格、信誉、服务、财务等方面进行严格的监督和管理,并引入信用评级制度来引导和规范行业的发展,在维持行业水准和信誉等方面充分发挥自律作用。建议在国内具备条件的地区建立保险经纪人协会,监督执行行业规范和准则,维护行业共同利益和市场竞争规则,约束成员的市场行为,维护共同生存和发展的市场环境和秩序,并对会员遇到的法律、财务等方面的问题提供指导和帮助。
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市场营销是一门不断创新的学问,只有抓住消费者的需求和喜好,才能在竞争激烈的市场中脱颖而出。这里小编为大家整理了关于市场营销策略包括哪些方面,方便大家学习了解,希望对您有帮助!
1、市场营销学是一门科学
市场营销学是什么性质的科学?它是否是一门科学?对此,国内外学术界持有不同的见解。
概括起来,大致分为三种观点:
一种观点认为市场营销学不是一门科学,而是一门艺术。他们认为,工商管理(包括市场营销学在内)不是科学而是一种教会人们如何作营销决策的艺术。
第二种观点认为,市场营销学既是一种科学,又是一种行为和一种艺术。这种观点认为,管理(包括市场营销学)不完全是科学,也不完全是艺术,有时偏向科学,有时偏向艺术。当收集资料时,尽量用科学方法收集和分析,这时科学成份比较大,当资料取得以后,要作最后决定时,这时艺术成份就大一点,由于主要是依据企业领导者的经验和主观判断,这时便是艺术。这种双重性观点,主要问题在于将市场营销同市场营销学混同起来了。市场营销是一种活动过程、一种策略,因而是一种艺术。市场营销学是对市场营销活动规律的概括,因而是一门科学。
第三种观点认为市场营销学是一门科学。这是因为,市场营销学是对现代化大生产及商品经济条件下工商企业营销活动经验的总结和概括,它阐明了一系列概念、原理和方法。市场营销理论与方法一直指导着国内外企业营销活动的发展。
2、市场营销学是一门应用科学
市场营销学是一门经济科学还是一门应用科学,学术界对此存在两种观点:一种是少数学者认为市场营销学是一门经济科学,是研究商品流通、供求关系及价值规律的科学。另一种观点认为市场营销学是一门应用科学。无疑,市场营销学是于20世纪初从经济学的“母体” 中脱胎出来的,但经过几十年的演变,它已不是经济科学,而是建立在多种学科基础上的应用科学。美国著名市场营销学家菲力浦·科特勒指出:“市场营销学是一门建立在经济科学、行为科学、现代管理理论之上的应用科学。”(《市场营销学原理》序言)因为“经济科学提醒我们,市场营销是用有限的资源通过仔细分配来满足竞争的需要;行为科学提醒我们,市场营销学是涉及到谁购买、谁组织,因此,必须了解消费者的需求、动机、态度和行为;管理理论提醒我们,如何组织才能更好地管理其营销活动,以便为顾客、社会及自己创造效用”(《市场营销学原理》序言)。
3、市场营销学既包括宏观营销学又包括微观营销学
美国著名市场营销学家麦卡锡在其代表作《基础市场学》中明确指出,任何商品经济社会的市场营销均存在两个方面:一个是宏观市场营销;另一个是微观市场营销。宏观市场营销是把市场营销活动与社会联系起来,着重阐述市场营销与满足社会需要、提高社会经济福利的关系,它是一种重要的社会过程。宏观市场营销的存在是由于社会化大生产及商品经济社会要求某种宏观市场营销机构及营销系统来组织整个社会所有的生产者与中间商的活动,组织整个社会的生产与流通,以实现社会总供需的平衡及提高社会的福利。微观市场营销是指企业活动或企业职能,是研究如何从顾客需求出发,将产品或劳务从生产者转到消费者手中,实现企业赢利目标。它是一种企业经济活动的过程。
由于西方国家受资本主义私有制的局限,其学术界主要是研究企业的微观营销,对宏观营销研究不十分重视,即使对宏观营销进行研究,也不是从实现社会总供需平衡的角度来研究,而只从客观角度来研究企业营销的总体作用。我国实行的是以社会主义公有制为主体的、多种经济成份并存的社会主义市场经济,国家实行宏观计划调控,因而从微观及宏观两个角度来研究市场营销就非常重要了。
从市场调查报告中获取准确的信息。企业领导层在考虑开发新产品,决定产品的生产数量、品种、花色时也要先做市场调查。下面是小编找到的资料关于市场调查包括哪些方面,希望对大家有用。
市场调研要确定说明问题所需的信息,设计收集信息的方法,监测和执行数据收集的过程,分析结果,并把调查中的发现和其含义提供给客户。市场调研把消费者、客户、公众和营销者通过信息联系起来,这些信息有以下职能:识别、定义市场机会和可能出现的问题,制定、优化营销组合并评估其效果。
市场调研的目的是为管理部门提供参考依据。利用市场调研的部门可以是企业、公司、团体以及任何一切企事业单位的管理决策层或个人。可能是为了制定长远性的战略性规划,也可能是为制定某阶段或针对某问题的具体政策或策略,提供参考依据。
旅游市场细分是旅游市场营销工作系统过程中的重要环节。为此,下面由百文网小编为大家整理内容,欢迎参阅。
三亚出现了这样一群人:他们专为游客,特别是户外运动爱好者,驴友们提供信息,并设计出特别的旅游路线,全程陪伴游客游览天涯。让游客品味到了另一种味道的三亚。据调查,三亚现在有野绿,蓝典,实域之旅等一些俱乐部经营有“陪游”的项目,从事的人员大概有20来人,而三亚市的整个陪游客源一年大概有3万人左右。为什么客流量这么多呢?其实三亚旅游市场上陪游设计的产品相对来说比较新颖,价格上又比较优惠,这必定会受到年轻游客的青睐。
陪游是旅游分工的结果,旅游发展到一定的阶段,会出现个性旅游,探险游,自助游等,游客的需求也更加细化,就必然催生了“陪游”这一行业。
国际市场营销是众多经济类专业的专业必修课,在课程体系中具有非常重要的地位和作用,案例教学是国际市场营销的重要教学手段之一。为此,下面由百文网小编为大家整理内容,欢迎参阅。
论文导读:房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要,综合运用各种可控的营销因素,将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合,从而很好地实现企业的营销目标。价格策略有两种:一是成本+竞争定价策略,简便易行,能“最清楚地知道自己能赚多少利润”,却具有定价过高产品滞销和定价过低难赢取高额利润的风险。因此,房地产营销渠道策略成为了房地产开发企业面临的重要决策之一。房地产促销策略主要分为广告促销、人员促销、营业推广和公共关系这几种实现方式。
关键词:房地产营销,产品策略,价格策略,营销渠道策略,促销策略
房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要,综合运用各种可控的营销因素,将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合,从而很好地实现企业的营销目标。
四大策略的组合关系到营销活动的成败:(1)四大策略的优良组合所发挥的整体效果大于各个策略单独发挥的效果之和。(2)任何一个策略的使用不当将会导致营销活动的失败。
为此,需对4P策略进行科学的认识和分析。
1.房地产营销产品策略(Product)
产品策略是根据消费者需求为市场开发、建设房地产产品所采取的所有对策和措施。包括产品差异化策略、品牌策略和产品组合策略等。
1.1产品差异化策略
房地产企业通过市场需求调查,结合自身特点,最大限度地挖掘产品的特色,加以创新,进行产品定位,通过产品的位置、产品的设计、产品质量的确定、价格和服务等方面来塑造产品的差异化,使自己的产品与竞争者的产品相区别,并且比竞争者更能吸引顾客,更具优势。差异化是企业立足行业,展现独特和自身优势,并在营销上取得成功的首要因素。例如,在房价高涨、新政策调控的形式下,婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大;相较于商业中心、城市中心的高价房,一般居民更偏向于服务设施齐全、环境安静、交通便利的住宅区。房地产商应在客户的消费行为和需求方面认真分析其差异和特性,着重研究目标客户的年龄、职业、收入、文化背景等因素,进行产品方案研究、策划以及选择,打造客户认为“综合性价比高”的产品,满足客户需求。
1.2产品品牌策略
品牌是房地产产品的形象代言,其总是依附于某种特定的房地产产品。品牌的直接作用是,当人们看到某一品牌时,会联想到它所代表的产品品质和服务,如谈到现代城,就会想到SOHO,想到时尚的家居办公。又如看到万科,就会想起各地的“四季花城”,会产生高品质的概念,尽管万科的产品价格高,但各地的销售业绩不菲。
想要取得良好的经济和社会效应,建立一个好的品牌是必须的。房地产商想要在竞争激烈的产业中生存,就必须不断加强品牌的宣传,提升企业整体水平和形象,密切关注对手的品牌战略。
1.3产品组合策略
产品组合一般由若干产品线组成。市场的需求,企业对风险的分散处理,销售量的大小等决定了现代企业多类型、多规模的产品经营。房地产企业也必须开发不同的房地产产品,以满足不同目标客户的需求,丰富的产品线可以增大企业生存的几率。然而,不同的产品给企业带来的收益和风险差别很大,最优产品组合的采用需根据市场的类型和各类产品的价格、成本、优势、适应市场程度来确定。
2.房地产营销价格策略(Price)
无论哪种经营活动,价格永远是至关重要的环节。一般情况下,房价过高,房地产需求越低,房价过低,则会影响企业的利益。因而价格策略是营销组合的敏感因素。难怪房地产行业中的一句“名言”:“只有卖不出的价格,没有卖不出去的房子”[1](p.206)。从营销的角度出发,房地产应该选择合适的定价方法,合理地制定房地产价格,并且随环境的变化及时调整和修改价格,尤其是近几年,在国内外各种因素、客户日益变化的消费心理等的影响下,价格的调整更是不可避免。
决定价格的因素除了市场营销中产品成本、市场需求等因素,还包括房地产产品的竞争情况、产品特点、宏观环境及消费者购房过程中的心理因素等。
价格策略有两种:一是成本+竞争定价策略,简便易行,能“最清楚地知道自己能赚多少利润”,却具有定价过高产品滞销和定价过低难赢取高额利润的风险。另一种是消费者+竞争定价策略,以消费者的潜在心理接受价格为出发点,参照竞争对手,尽量满足消费者的需求,从而实现高额利润和使开发效率达到最高。
3.房地产营销渠道策略(Place)
随着房地产市场的进一步发展,房地产面临的销售压力增大。如何将产品迅速、有效地传送到消费者手中成为房地产商急需解决的问题。因此,房地产营销渠道策略成为了房地产开发企业面临的重要决策之一。
在当今经济条件下,自产自销的开发模式已经难以适应市场的发展。房地产营销渠道日趋多样性是必然的结果,房地产专业代理的出现使得房地产市场更加成熟。
自产自销的优势在于容易控制和销售利润归于自己,更方便和直接地提供服务;弊端为销售速度缓慢缺乏,不利于扩大房地产的销售;而间接销售渠道能够扩大产品销售,降低了企业的风险,提高了企业效率,但是流通的环节多,容易引起消费者不满。房地产开发企业在选择营销渠道时,应对市场、产品以及企业本身等各种综合因素进行研究分析和判断,以客户为根本出发点,选择打破地域限制的销售渠道,全方位地展示房地产产品的外形和内部结构。没有一种渠道绝对优于另外一种渠道,销售渠道一旦建立,并不是一成不变,要使渠道良好运行,必须应对环境的变化及时调整,取得最佳经营效果。
4.房地产营销促销策略(Promotion)
房地产企业开发出好的项目,制定有吸引力的价格,选择合适的销售渠道,不一定就等于产品会有好的销路。消费者的态度决定了最终是否会接受开发出来的产品。因此,首先要让消费者接受产品的观念,这就需要企业与中间商、消费者进行沟通,引发他们对产品的兴趣和购买欲望,促成买卖成交,并且通过各种媒介将产品信息有效地传递出去,扩大销售范围,树立企业形象,从而达到促销的策略。促销,实质上就是一种沟通活动。
房地产促销策略主要分为广告促销、人员促销、营业推广和公共关系这几种实现方式。
4.1广告促销
房地产广告传播房地产信息,具有周期短、费用高的特点,诉求重点一般有地段优势、交通便捷优势、社区生活优势、价格优势、开发公司社会信誉等。通常能够作为广告的媒介有广播、电视、杂志和报纸等。目前最能吸引消费者眼球的广告传媒方式一种是户外广告,设立突出的霓虹灯、公路上大型的广告牌,或者是在施工场地周围围墙上的宣传广告,都可以吸引来往的行人,给人留下一定印象;另一种是在销售中心设置精致的样板房,详细的说明书,突出自身产品的特色。
极具创意的品牌广告可以让人耳目一新,并让人对此有个好的印象。当消费者面临选择时就会第一时间想起这个品牌。广告的费用是非常高,房地产企业在进行广告促销时必须根据自身特点、营销目标和战略,作出对企业最有利的广告策略。
4.2人员促销
人员促销是促销人员直接与可能的消费者接触,宣传、推销产品。房地产推销人员在巩固老顾客的基础上,积极寻找潜在消费者,运用推销策略和技巧,可以通过样板房、效果图、照片、宣传册子等形式加以说明,随时准备应付和巧妙化解各种质疑和否定。良好的人员促销策略还应该显示出促销员的诚意和关心,建立稳定的客户关系,对促销进行事后跟踪,及时获取反馈信息。
4.3营业推广
营业推广时短时间、正面地强刺激消费者需求的促销手段。目前常见而有效的方式如赠送礼品、参加展销会、采用分期付款、价格优惠和设置奖品等;有的房地产企业会利用名人明星效应开展营销活动或者通过研讨会介绍楼盘特点;有的则举办业主联谊或是开展住房知识普及活动等。推广不同于广告之处在于其不具备广告传递信息的功能,房地产企业用形式多样的推广活动互相竞争,在短期内积极吸引各种客户,达到促进销售的目的。
4.4公共关系
任何一个企业都不能脱离社会而生存。房地产以人为主的特点决定了房地产企业必须加强与公众之间的联系,着眼于长远发展,维持企业在经济盈利与社会地位之间的平衡。公共关系的直接目的虽然是推销企业,但其潜在和根本目的仍是产品促销。自然随和的公共关系能够为企业树立良好的形象和社会信誉,赢得消费者对企业的信任与支持。
企业应积极利用公共关系这一工具,如与新闻界保持良好关系,制造正面而有利于企业的新闻;与所在地政府、社区、金融机构、群众等社会各界建立和睦、友好稳定的社会关系;参加公益活动,显示企业雄厚的实力,赢得各界的支持。企业还可以自办刊物宣传企业的文化和社会营销理念,开展咨询服务,及时处理各种举办和投诉等。
目前,房地产市场的发展使得房地产市场营销组合日益受到理论界和实际工作部门的重视。把握房地产市场营销组合的特点和方法,有利于更好地运用营销组合策略,满足目标市场的需要,这不仅对房地产开发经营起着重要的作用,对整个房地产行业来说也具有极大的现实意义。
参考文献
[1] 吴翔华主编.房地产市场营销.南京:东南大学出版社,2005.
[2] 中国房地产经营管理研究中心编.中国房地产经营管理全书.北京:中国言实出版社,2005.
[3] 姚玲珍编.房地产市场营销.上海:上海财经大学出版社,2004.
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财务分析是现代企业从事一切生产经营活动和经济活动所必须进行的一项重要工作,下面百文网小编就来分析基于价值管理的财务分析体系与应用。
(一)应用条件升级
虽然基于价值管理的财务分析体系能够有效提升企业在各个方面的管理质量,但是想要切实推行这一分析体系,使之达到最佳效果就需要加强应用条件的改善与升级。首先就要加强管理队伍的素质提升,要加强具备现代企业财务管理意识及实践技能以及熟练掌握新型财务分析体系理论的新型财务管理人才引进力度。此外还要加强企业管理者、决策者、领导者对现代财务管理工作的重视以及具体管理制度制定,最后还要加强企业在推行现代化财务管理方面的信息化手段升级,不仅要最大限度普及办公自动化设备,还要加强有效收集各项数据、会计信息及部门运作信息的企业网络与信息交流平台建设工作,从而为新型财务分析体系有效运作营造一个良好的内部环境。
(二)加强具体工作
首先,加强对企业内部业务完成情况、增长比例以及企业所属行业平均增幅的有效分析,同时还要有效确定标杆企业,并对标杆企业的各项增长速度进行有效分析,进而发现差距、找出问题并解决问题。
其次,加强对企业自身产品结构的有效分析,现代企业在产品经营方面都呈现出多元化发展趋势,单一化的产品经营已经逐渐被现代企业所淘汰,面对种类繁多的产品,要从生产经营的持续性以及产品盈利的有效性方面进行准确分析,从而确定拳头产品与副产品,同时还要根据不同时期市场需求的变化情况进行产品结构的及时调整,确保企业产品结构始终适应市场实际需要。
再次,加强对企业客户群或客源地的有效分析,并根据不同客户群体的需求进行产品销售、服务输出的适当调整,再根据具体工作需要对企业现有各项资源进行有效合理配置,加强对客户群体与客源地的有效巩固与维持。
最后,加强各项成本的有效分析,现代企业的成本管控已经逐渐从只关注生产销售具体环节的成本支出转为关注企业全面成本支出及规划的模式,因此财务分析工作也要加强对各种成本支出的全面分析,如直接材料的购置成本、生产燃料的采购成本、人员成本、设备维护、维修成本以及大型机械、固定资产的折旧成本等,再根据这些成本所占成本支出总数的比例来确定决定性成本,并由此给出成本控制具体措施,实现企业成本管理有效升级。
1、电视媒体:25.5%
2、报纸媒体:20.87%
3、户外媒体:13.06%
4、广播媒体:2.42%
5、杂志:1.68%
6、网络:0.54%
7、其他:34.6%
整个行业市场分析完了以后,还要进行你的目标市场细分。
仅有漂亮的外表而无内容的简历是不会吸引人的,求职要仔细分析个人的工作能力并阐明自己能够胜任这份工作。下面给大家分享一些关于文员工作项目简历范文(6篇),希望能够对大家有所帮助。
基本情况:
姓名:__
政治面貌:
专业:__
出生日期:19__年__月__日
籍贯:__毕业院校:
学位:管理学学士
教育情况:大学本科
E-mail:
性格:热情开朗,诚实守信,认真负责,有组织,沟通和协调能力。
特长:书法,摄影,计算机,网络
英语和计算机水平:
1.英语水平良好,通过英语国家四级考试。能进行必要的听说读写。
2.顺利通过计算机国家二级,并获省二级"优秀"称号。熟悉DOS环境,能在WindowsX平台上使用:WPS、Word、Excel"用友""金碟"等软件。
获奖情况:
并被评为"优秀学生干部"。
曾先后"七"次获得"三好"和"先进个人"称号。
代表会计系在"____周年合唱大赛"获团体一等奖。
在会计系书法比赛获"三等奖"。
担任职务及工作:
大一到大二:担任班级劳动委员。
大二到大四:担任团支部书记。
院"学生经济研究会"会员。
__"老乡会"会长。