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关于电子商务发展现状及趋势分析
在全球信息化大势所驱的影响下,各国的电子商务不断地改进和完善,电子商务成为各个国家和各大公司争夺的焦点。研究探讨电子商务现状和制定实施恰当的电子商务的政策问题就十分迫切。而在我国,计算机与网络技术的普及与发展,电子商务迅速崛起,众多的信息技术企业、风险投资公司、生产流通企业纷纷开展电子商务。以下是百文网小编为大家精心准备的:我国电子商务发展现状及趋势分析相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
我国电子商务发展现状及趋势分析全文如下:
【论文摘要】
二十一世纪是信息化的时代,第三产业在各国的比重不断上升,特别是服务业,信息服务业成为21世纪的主导产业,这导致了电子商务的产生和发展,在全球信息化大势所驱的影响下,各国的电子商务不断的改进和完善,电子商务成为各个国家和各大公司争夺的焦点。研究探讨电子商务现状和制定实施恰当的电子商务的政策问题就十分迫切。而在我国,计算机与网络技术的普及与发展,电子商务迅速崛起,众多的信息技术企业、风险投资公司、生产流通企业纷纷开展电子商务。本文从我国电子商务技术发展的环境,存在的问题,目前我国电子商务的发展趋势三个方面,探讨分析了我国电子商务发展的现状。
【论文关键词】
电子商务,发展现状,趋势分析
电子商务源于英文ELECTRONIC COMMERCE,简写为EC。顾名思义,其内容包含两方面,一是电子方式,二是商贸活动。一般来说是指利用电子信息网络等电子化手段进行的商务活动,是指商务活动的电子化、网络化。广义而言,电子商务还包括政府机构、企事业单位各种内部业务的电子化。电子商务可被看作是一种现代化的商业和行政作业方法,这种方法通过改善产品和服务质量、提高服务传递速度,满足政府组织、厂商和消费者的降低成本的需求,并通过计算机网络加快信息交流以支持决策。电子商务可以包括通过电子方式进行的各项社会活动。随着信息技术的发展,电子商务的内涵和外延也在不断充实和扩展,并不断被赋予新的含义,开拓出更广阔的应用空间。
电子商务将成为二十一世纪人类信息世界的核心,也是网络应用的发展方向,具有无法预测的增长前景。电子商务还将构筑二十一世纪新型的经济贸易框架。大力发展电子商务,对于国家以信息化带动工业化的战略,实现跨越式发展,增强国家竞争力,具有十分重要的战略意义。
一、电子商务市场发展前景诱人
虽然目前还不能预测电子商务交易模式何时能成为主流模式,但电子商务的市场发展潜力是无穷的,因为:一方面,潜在消费者的发展速度惊人。据联合国贸发会议《2009年电子商务发展报告》显示,到2009年底,全球英特网用户已达6.5亿之众。在中国,据中国互联网信息中心(CNNIC)最新的调查报告显示,截止2009年6月底,上网用户已达到6800万,比去年同期增长48.5%,而1997年10月首次调查结果只有62万,几年间增长了109。7倍。他们中的一部分已是电子商务的消费者,而更多的则是这个快速发展市场的潜在消费者。另一方面,电子商务交易额快速增长。据国际著名咨询公司Forrester估计,2009年全球电子商务交易额大约为22935亿美元,到2009年将可能达到12。8万亿美元,占全球零售额的18%,年均增长率在30%以上。美国是电子商务应用最为发达的国家之一,其发展趋势对其他国家具有重要的引领作用。2001年,尽管美国的电子商务交易额在全美零售额中的比例仍低于3%,但类似软件、旅游和音乐制品这些商品及服务的网上交易B2C部分已占到这部分交易额的18%左右,世界其他地区也有类似情况出现。据联合国贸发会议《2001年电子商务发展报告》引用Anderson咨询公司的数据显示,到2009年底,我国的电子商务市场B2B和B2C的交易总额将可能达到40亿美元之巨,B2B的年均增速为194%,而B2C的是274%,其增速呈倍数增长。当今世界,除电子商务市场以外,其他任何市场都难有如此高的增长率,因此,其市场前景极为可观。
二、我国电子商务面临的问题
1、 电子商务的搜索功能问题
当在网上购物时,用户面临的一个很大的问题就是如何在众多的网站找到自己想要的物品,并以最低的价格买到。搜索引擎看起来很简单:用户输入一个查询关键词,搜索引擎就按照关键词语到数据库去查找,并返回最合适的WEB页连接。但根据NEC研究所与INKTOMI公司最近研究结果表明,目前在互连网上至少10亿网页需要建立索引。而现在搜索引擎仅仅能对5亿网页建立索引,仍然有一半不能索引。这主要不是由于技术原因,而是由于在线商家希望保护商品价格的隐私权。因此当用户在网上购物时,不得不一个网站一个网站搜索下去,直到找到满意价格的物品。
2、电子商务的安全性问题
电子商务的安全问题仍是影响电子商务发展的主要因素。由于INTER–>的迅速流行,电子商务引起了广泛的注意,被公认为是未来IT最有潜力的新的增长点。然而,在开放的网络上处理交易,如何保证传输数据的安全成为电子商务能否普及的最重要的因数之一。调查公司曾对电子商务的应用前景进行过在线调查,当问到为什么不愿意在线购物时,绝大多数人的问题是担心遭到黑客的侵袭而导致信用卡信息丢失。因此,有一部分人或企业因担心安全问题而不愿意使用电子商务,安全成为电子商务发展中最大的障碍。如:安全可靠的通讯网络;有效防护连接在网络上的信息系统;有效防止资料被盗去或盗用;培训电子商务人才,使其了解如何防护其信息系统和资料的安全。
3、电子商务管理的问题
电子商务的多姿多彩给世界带来了全新的商务规则和方式,这更加要求在管理上要做到规范,这个管理的概念应该涵盖商务管理,技术管理,服务管理等多方面,因此要同时在这些方面达到一个比较令人满意的规范程度,不是一时半时就可以做到的。另外电子商务平台的前后端相一致也是非常重要的。前台的WEB平台是直接面向消费者的,是电子商务的门面。而后台的内部经营管理体系则是完成电子商务的必要条件,它关系到前台所承接的业务最终能不能得到很好的实现。一个完善的后台系统更能体现一个电子商务公司的综合实力,因为它将最终决定提供给用户的是什么样的服务,决定电子商务的管理是不是有效,决定电子商务公司最终能不能实现赢利。
4、电子商务的税务问题
税务,是一个国家重要的财政来源。由于电子商务的交易活动是在没有固定场所的国际信息网络环境下进行,造成国家难以控制和收取电子商务的税金。因此,在指定与电子商务有关的政策法规时,需要重新审视传统的税收政策和手段,建立新的,有效的税收机制。
5、电子商务的标准问题
各国的国情不同,电子商务的交易方式和手段当然也存在某些差异,而且我们要面对无国界,全球性的贸易活动,因此需要在电子商务交易过动中建立相关的,统一的国际性标准,以解决电子商务活动的相互操作问题。中国电子商务目前的问题是概念不清,搞电子的商务,搞商务的搞电子,呈现一种离散,无序,局部的状态。因此,目前需要解决三个问题:一是解决统一标准的电子商务综合服务平台;二是电子商务的关键在于业务,应用是其龙头,因此要把各种各样的业务和服务接进来;三是解决互连互通的标准问题。
6、 电子商务的费用支出问题
由于金融手段落后,信用制度不健全,中国人更喜欢现金交易,没有使用信用卡的习惯。而在美国,现金交易较少,国民购物基本上采用信息卡支付,而且国家处于金融,税收,治安等方面的原因,也鼓励使用信息卡以减少现金的流通。完善的金融制度方便,可靠,安全的支付手段是B 2 C电子商务发展的基本条件。不难看出,影响我国电子商务发展的不单是网络带宽的狭窄,上网费用的昂贵,人才的不足以及配送的滞后,更重要的原应来自于信用制度不健全与人们的生活习惯。因此,我们应该加大金融改革力度,健全法制,建立信用制度,正确引导人们改变一些生活习惯,为我国B 2 C电子商务的发展创造有利的发展环境。
7、电子商务的合同法律问题
在电子商务中,传统商务交易所采取的书面合同已经不适用了。一方面,电子合同存在容易编造,难以证明其真实性和有效性的问题;另一方面,现有的法律尚未对电子合同的数字化印章和签名的法律效率进行规范。此外,现有的技术还无法做到对数字印章和签名的唯一性,保密性进行准确无误的认定。如何保证电子商务活动中合同的有效性及电子印章和电子签名的有效性,是保证电子商务正常发展的重要因素之一。
三、 如何进一步改善我国电子商务发展环境的主要措施
电子商务是一项巨大的、复杂的系统工程,不可能一蹴而就。从中长期来讲,应从以下方面入手加以推动和引导:
1、 做好电子商务的发展规划和宏观指导
电子商务是一项新生事物,其技术发展速度很快,业务方式没有最终定型,给政策的制定带来了一定的困难。这就要求政策制定者对市场的变化保持高度的敏感,加强研究,适时制定鼓励电子商务发展的政策。在这一过程中,相关的中介组织,如行业协会等应充分发挥自己联系政府和企业的纽带作用,做好企业与政府部门的信息沟通,协助政府做好产业发展规划。
2、加强基础设施建设
电子商务是基于信息网络的商务活动,需要建设必要的信息基础设施和手段,包括各种信息传输网络的建设、信息传输设备的研制、信息技术的开发等,使电子商务的发展奠定在坚实的环境建设基础上。要构建一个值得信赖并能够保证信息的完整性和安全性的多层次的开放的网络体系,加强基础网络的建设,改善国内用户环境。
3、 加强电子商务宣传和人才培养
目前,部门、行业信息的电子化方面力量严重不足:而没有各个部门、行业信息的电子化,电子商务就只能是纸上谈兵。所以,充分利用各种途径和手段培养、引进并合理使用好一批素质较高、层次合理、专业配套的网络、计算机及经营管理的专业人才,是我国电子商务建设成功的根本保证。同时,面对电子商务的安全问题,政府有关部门组织有关企业和研究单位制定安全技术,这是责无旁贷的。
4、 加强政府的示范和引导,开展电子商务示范工程
通过实施政府信息化,提高政府工作效率和透明度,促进政府与社会的沟通;发展政府部门之间的非支付性电子商务,促进有关部门在电子商务实施中的关系协调,推动管理部门联网,实现商务管理电子化;发展政府和企业间的电子商务,实现政府采购网络化。有针对性地扶持重点行业、企业开展电子商务,通过试点总结经验加以推广。
四、 我国电子商务的发展趋势分析
1、 纵深化趋势
电子商务的基础设施将日益完善,支撑环境逐步趋向规范,企业发展电子商务的深度进一步拓展,个人参与电子商务的深度也将得到拓展。图象通信网,多媒体通信网将建成使用,三网合一潮流势不可挡,高速宽带互连网将扮演越来越重要的角色,制约中国电子商务发展的网络瓶颈有望得到缓解和逐步解决。我国电子商务的发展将具备良好的网络平台和运行环境。电子商务的支撑环境逐步趋向规范和完善。个人对电子商务的应用将从目前点对点的直线方式走向多点的智能式发展。
2、 个性化趋势
个性化定制信息需求将会强劲,个性化商品的深度参与成为必然。互连网的出现,发展和普及本身就是对传统秩序型经济社会组织中个人的一种解放,使个性的张扬和创造力的发挥有了一个更加有利的平台,也使消费者主权的实现有了更有效的技术基础。在这方面,个性化定制信息需求和个性化商品需求将成为发展方向,消费者把个人的篇好参与到商品的设计和制造过程中去,对所有面向个人消费者的电子商务活动来说,提供多样化的比传统商业更具有个性化的服务,是决定今后成败的关键因素。
3、专业化趋势
面向消费者的垂直型网站和专业化网站前景看好,面向行业的专业电子商务平台发展潜力大。一是面向个人 消费者的专业化趋势。要满足消费者个性化的要求,提供专业化的产品线和专业水准的服务至关重要。今后若干年内我国上网人口仍将是以中高收入水平的人群为猪,他们购买力强,受教育程度高,消费个性化需求比较强烈。所以相对而言,提供一条龙服务的垂直型网站及某类产品和服务的专业网站发展潜力更大。
二是面向企业客户的专业化趋势。对B 2 B电子商务模式来说,以大的行业为依托的专业电子商务平台前景看好。
4、 国际化趋势
中国电子商务必然走向世界,同时也面临着世界电子商务强手的严峻挑战。互连网最大的优势之一就是超越时间,空间的限制,能够有效地打破国家和地区之间各种有形和无形的障碍,这对促进每个国家和地区对外经济,技术,资金,信息等的交流将起到革命年个 的作用。电子商务将有力的刺激对外贸易。因此,我国电子商务企业将随着国际电子商务环境的规范和完善逐步走向世界。我国企业可以由此同发达国家真正站在一个起跑线上,变我国在市场经济轨道上的后发劣势为后发优势。电子商务对我国的中小企业开拓国际市场,利用好国外各种资源是一个千载难逢的有利时机。同时,国外电子商务企业将努力开拓中国市场。随着中国加入WTO,这方面的障碍将逐步得以消除。
5、 区域化优势
立足中国国情采取有重点的区域化战略是有效扩大网上营销规模和效益的必然途径。中国电子商务的区域由优势与前面强调的国际化优势并不矛盾。区域化优势是就中国独特的国情条件而言的。中国是一个人口众多,幅员辽阔的大过,社会群体在收入,观念,文化水平的很多方面都有不同的特点。我国虽然总体上仍然是一个收入比较低的发展中国家,但地区经济发展的不平衡所反映出来的经济发展的阶段性,收入结构的层次十分明显。在可以预见的今后相当长的时间内,上网人口仍将以大城市,中等城市和沿海经济发达地区为主,B 2 B的电子商务模式区域性特征非常明显。以这种模式为主的电子商务企业在资源规划,配送体系建设,市场推广等都必须充分考虑这一现实,采取有重点的区域化战略,才能最有效地扩大网上营销的规模和效益。
6、 融合化趋势
电子商务网站在最初的全面开花直后必然走向新的融合。一是同类网站之间的合并。目前大量的网站属于“重复建设”,定位相同或相近,业务内容相似,激烈竞争的结果只能是少数企业最终胜出,处于弱势状态的网站最终免不了被吃掉或者关门的结果。二是同类别网站之间互补性的兼并。那些处于领先地位的电子商务企业在资源,品牌,客户规模等诸方面虽然有很大优势,但这毕竟是相对而言的,与国外著名电子商务企业相比不不是一个数量级的。这些具备良好基础和发展前景的网站在扩张的过程中必然采取收购策略,主要的模式将是互补性收购。三是战略联盟。由于个性化,专业化是电子商务发展的两大趋势,每个网站在资源方面总是有限的,客户需求又是全方位的,所以不同类型的网站以战略联盟的形式互相协作必成为必然。
总之,随着经济全球化和信息技术与信息产业迅速发展,电子商务将成为今后信息交流的热点,成为各国争先发展,各个产业部门最为关注的领域。中国电子商务虽然还处在初始阶段,面临着体制,技术,管理等诸多问题,但是已迈出可喜的一步。我们只有具备战略性和前瞻性的眼光,适应全球经济一体化的趋势,努力发展适合我国国情的电子商务,才能立于不败之地。
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科学是人类认识和改造世界的最高成果。科学与迷信相对立。尊重科学、相信科学,运用科学解决现实生活中的各种问题,社会才能进步,人类才有希望。科学是战胜迷信的最强大的武器。
但是在科学的对立面,却是害人害己,没有希望,只有失望的邪教,它让许多人失去了生命。近年来,一种叫做“”的练功修性活动,打着科学的旗号,以练功为手段,以所谓“度人”为目的,狂热地传播一些形式极为粗俗的唯心主义观点,要与我们进行一场无神论与有神论、迷信与科学、唯心主义与唯物主义的较量。它有着强大的恶势力,其带头人___在各场合为输血,打气,甚至在日内瓦人权会议上制造谣言,诬陷我国政府。失去了国内立足之地的李洪___追随者,在国外苟延残喘,甘心沦为了西方反华势力的工具。
因此,各种迷信总是要诋毁科学,歪曲科学,或者以人类还有尚未认识的自然现象和未解决的疑难问题为借口,否定科学,制造伪科学。这是一切愚昧迷信和伪科学活动所共有的基本特征。如果任其传播开来,在思想上、政治上、社会上都会产生极大的危害。这就警示我们,在全党和全国人民中始终不渝地开展辩证唯物主义和历史唯物主义的教育,普及现代科学文化知识,与各种形式的唯心主义和腐朽没落的迷信思想作斗争,是一项十分重要而紧迫的任务。而在唯物主义和现代科学日益胜利的今天,唯心主义要流行于市,就只能像“”那样披上迷信、巫术的外衣,以各种粗陋庸俗的形式蒙骗人。科学是我们战胜一切错误和迷信思想的强大武器。掌握和运用这个武器,科学一定能够战胜迷信,理性的力量一定能够战胜盲从,人类的认识一定能够从必然走向自由。共产党人和一切有觉悟的人们,将永远高举这面旗帜,在认识和改造世界的伟大实践中,不断推动人类和社会的全面进步。
生命属于个人,更属于社会,生命是一种财富,更是一种责任。珍惜生命,反对邪教,努力学习科学知识,以科学的精神和态度把握生活,从我做起,明天会更好!
邪教,一个让人走上极端的魔鬼组织。它们穿着“爱”的衣服,但它们的内里世界,却是恶魔地狱。邪教没有春天,它肆意蔓延的时候像瘟疫一样可怕。它们是骗子,是一只批着羊皮的狼。
近年来,邪教势力在世界范围内滋生蔓延,已成为一大国际危害,成为阻碍社会进步的一股逆流。它们编造歪理学说、亵渎人类尊严,欺骗和蒙蔽善良民众、残害生命、聚敛钱财、践踏人权、扰乱社会、破坏法制、破坏社会稳定。因此,我们要大力反对邪教,相信科学,因为,科学才是我们正确的道路!
邪教,它们唆使人们忘记科学的存在,让人们去相信生活中不存在的歪理,迷失在邪教的世界里,都会迷失人生的方向。它们摧残人民的身心,让幸福与光明永远消逝在我们的眼前。它们只是从地狱来的恶魔,无情的洒下黑暗的骗网,欺骗人民的心,欺骗了社会的心,欺骗了光明的世界!
多少个幸福的家庭,多少个天真烂漫的孩子们,多少个充满活力的花季少年,多少张幸福美满的全家福!然而,那可恶的邪教,就是因为它们的存在,它们令人唾弃的扰乱,如同黑爪般那样,夺去了孩子们灿烂的生命,人们美满的生活,撕下了幸福的传说,消影了在照片上的某人,留下了挥之不去的阴影……
邪教,它们是世界上最无情的杀人狂!昨日,还一起亲密玩耍的朋友如今是这么遥远,昨日,还荡着欢笑的家庭今日却只是悲伤的哭泣与哀悼……
在邪教的欺世之谈之下,有的把自己所有的财产献给了“教主”;有的为了邪教牺牲自己的健康;有的为了“教主”的命令,出卖了自己的亲情、友谊,甚至,毁了自己原本完美的一生,留下的,只是残缺的遗憾!
在我曾看到的一张图片里,悲伤的男人失去了因为修炼邪教所谓的“神功”而丧生的亲人,他满眼是泪地仰头向天,眼中满是悲愤和控诉。当我面对这双眼睛时,我的灵魂被深深地震撼。生命权永远神圣,我们怎能去相信那些编织出来的漏洞百出的谎言,相信对科学与幸福的背叛。在那些疯狂的必定会被历史洪流所灭绝的邪恶力量中,我们身边鲜活的生命曾经迷茫过,曾经哭泣过。
对我而言,世界上最美好的东西就是爱的灵魂。他们,时时刻刻活在我身边:亲人、朋友、同学、老师、邻居……他们,给予我们不同温暖,不同的爱,不同的感觉。我甚至觉得,爱,比任何东西都要更加神圣!是的,它是世界上最纯洁、最圣洁的灵魂!比起邪教,科学,更可信,家,更可信,爱,更可信……
反对邪教,珍爱生命。我们应选择相信科学,它,才能让我们走上幸福的路途,让我们的生命之花开得更灿烂,更绚丽…&hellip。
财务分析是现代企业从事一切生产经营活动和经济活动所必须进行的一项重要工作,下面百文网小编就来分析基于价值管理的财务分析体系与应用。
(一)应用条件升级
虽然基于价值管理的财务分析体系能够有效提升企业在各个方面的管理质量,但是想要切实推行这一分析体系,使之达到最佳效果就需要加强应用条件的改善与升级。首先就要加强管理队伍的素质提升,要加强具备现代企业财务管理意识及实践技能以及熟练掌握新型财务分析体系理论的新型财务管理人才引进力度。此外还要加强企业管理者、决策者、领导者对现代财务管理工作的重视以及具体管理制度制定,最后还要加强企业在推行现代化财务管理方面的信息化手段升级,不仅要最大限度普及办公自动化设备,还要加强有效收集各项数据、会计信息及部门运作信息的企业网络与信息交流平台建设工作,从而为新型财务分析体系有效运作营造一个良好的内部环境。
(二)加强具体工作
首先,加强对企业内部业务完成情况、增长比例以及企业所属行业平均增幅的有效分析,同时还要有效确定标杆企业,并对标杆企业的各项增长速度进行有效分析,进而发现差距、找出问题并解决问题。
其次,加强对企业自身产品结构的有效分析,现代企业在产品经营方面都呈现出多元化发展趋势,单一化的产品经营已经逐渐被现代企业所淘汰,面对种类繁多的产品,要从生产经营的持续性以及产品盈利的有效性方面进行准确分析,从而确定拳头产品与副产品,同时还要根据不同时期市场需求的变化情况进行产品结构的及时调整,确保企业产品结构始终适应市场实际需要。
再次,加强对企业客户群或客源地的有效分析,并根据不同客户群体的需求进行产品销售、服务输出的适当调整,再根据具体工作需要对企业现有各项资源进行有效合理配置,加强对客户群体与客源地的有效巩固与维持。
最后,加强各项成本的有效分析,现代企业的成本管控已经逐渐从只关注生产销售具体环节的成本支出转为关注企业全面成本支出及规划的模式,因此财务分析工作也要加强对各种成本支出的全面分析,如直接材料的购置成本、生产燃料的采购成本、人员成本、设备维护、维修成本以及大型机械、固定资产的折旧成本等,再根据这些成本所占成本支出总数的比例来确定决定性成本,并由此给出成本控制具体措施,实现企业成本管理有效升级。
关于汽车市场营销论文论文
伴随着我国社会经济的发展,市场营销产生了,同时,我国经济的不断发展。下面是百文网小编为大家整理的关于市场营销的毕业论文,供大家参考。
进入21世纪,我国的汽车市场营销状况发生了天翻地覆的变化,汽车营销活动日新月异,与国际汽车营销接轨的步伐正在加快,日趋复杂的汽车市场,对今后我国汽车生产、销售、服务提出了更高、更新的要求。下面是今日首发小编为大家整理的浅谈汽车市场营销论文,供大家参考。
一、营销管理信息系统的具体规划方案
(一)系统目标
最终目的是为哈飞汽车营销及其相关活动的设计、执行和评估提供平台,充分利用计算机管理系统能够灵活、准确和快速收集统计分析大量数据信息的优势,促进哈飞汽车的营销能力,提高销售额、利润率和市场占有率。具体体现在以下几个方面:1.提高汽车市场预测分析的能力。提高销售预测的准确性和及时性。支持销售计划的执行监控和销售任务的绩效考评,提高本企业对整车市场的快速响应能力。2.完善本企业的市场营销管理体系。通过对历年沉积下来的历史销售数据的分析,来掌握市场需求,从而更有针对性地制定营销策略,并开展有效的市场营销活动,又可丰富销售数据,为各项分析提供依据,实现企业在市场营销方面的软闭环管理。3.提高本企业营销团队的自动化程度。为业务人员提供信息化的事务处理工具,提高工作效率。4.实现与哈飞汽车销售管理系统的集成。通过数据集成和业务集成等方式,从销售管理系统获取销售数据,反馈市场分析与营销管理系统将分析结果。
(二)业务流程
本企业营销部门通过应用销售系统里的整车产品信息、客户信息(潜在客户和基盘客户)、竞争对手信息、销售网络渠道数据和销售数据,按照相应评价原则,针对数据进行分析来了解今后市场需求情况和竞争对手的动态;在此基础上,发掘其中可利用的商机并制定营销策略,展开有针对性的营销活动,并对商机进行跟踪管理,实现销售后进行售后客户满意度调查等。
(三)体系结构
本系统采用多层体系结构,最底层是计算机网络硬件和系统软件层,中间是数据库层,上层是符合J2EE规范的OnceAS集成平台层,最上层是应用服务层。本系统架构在OnceAS集成平台之上,利用OnceAS集成平台与当前销售管理系统进行数据集成,从销售管理系统收集已发生的营销数据,通过分析工具对市场营销进行及时有效的分析。
(四)对市场分析与营销管理功能的说明
1.营销数据收集。通过对OnceAS集成平台来建立数据集成接口,从本企业生产管理ERP系统导入产品信息,从当前销售系统获取渠道和销售数据,通过各经销商收集客户信息(潜在客户和基盘客户)、竞争对手信息等。2.商业机会的管理。营销人员将收集到的商业机会,录入商机管理中。通过销售阶段管理对商机进行跟踪,实现业务线索记录、升级和分配。3.营销活动管理。在获取商机过程中,及时实施相应的促销活动,为计划、执行和衡量市场活动提供支持;跟踪特定事件,显示业务完成进度。4.费用管理。对商机发生的费用情况进行记录分析,核算投入并按照投入产出准则进行客户价值分析,提高营销活动的投资回报率。5.客户满意度调查。辅助设计客户满意度的调查问卷,量化问题及答案的权值系数;收集并登记客户回执,实现辅助客户满意度评价功能。6.市场营销分析。根据相关历史数据,分析今后各车型的市场需求和销售状况,为制定营销策略和销售管理提供决策依据。7.分析工具。(1)数据范围定义:营销分析所需的项目定义;(2)图表分析:定制统计、查询和报表进行聚合分析;提供柱状图、饼图等多种图表样式;(3)趋势分析:可预定义趋势分析方案,系统自动生成聚合结果。
(五)维修与客户服务管理
当前的销售管理系统架设在虚拟专用网(VPN)上,哈飞汽车的销售公司通过网络、传真、电话等渠道收集各地服务站提供的客户基本信息、维修服务申请、索赔配件明细和故障件质量信息等数据,并动态掌握客户和服务站的反馈信息;通过当前售后服务系统,技术服务科的技术室对各类维修项目的价格、维修工时、劳务费等基础档案进行维护和数据共享;索赔室可以对故障件的检验和进出库过程微机管理,还可以查询配件档案、供应商信息,以及向服务商索赔等业务;经营管理科的结算室按照索赔室提供的故障件验收结论和技术室提供的费用标准为依据与服务商之间进行结算。
(六)系统目标—服务部分
第一,完善售后服务的计算机管理功能,辅助企业建立和管理服务质量改进的业务流程,从而达到提高服务效果,增加客户满意度和忠诚度的目标。第二,加强售后服务的质量分析工作。从销售计算机管理系统中得获取维修数据,做进一步的数据整理,从多种角度进行质量分析。第三,完善客户关怀工作的力度和手段。由售后服务机构的相关业务人员设置关怀等级,在汽车保修、养护、节假日、技术升级等方面执行关怀操作,管理人员直观地了解客户关怀的进程。第四,实现培训计划、跟踪和效果评价的计算机管理,提高培训管理的自动化程度。
(七)业务流程
从销售计算机管理系统中获取客户档案,对客户分级设置关怀等级,由相关人员进行全程的客户关怀。从各区域的维修站点收集维修数据,做进一步的数据整理和分析挖掘,从多种角度进行质量分析,为产品开发、销售、采购和质量改进建议提供理论依据。建立培训课程信息、培训师档案、培训对象档案。提供维修产品的相关资料,供培训对象或咨询者查阅。培训对象根据课程、教师、产品等信息进行选课。接下来制订培训计划,确定培训大纲,提供课程表,统计培训费用,通知授课教师,组织培训对象,从事培训教学。培训完成后,记录培训效果,组织培训对象对培训内容、培训师等进行评价。
(八)维修与客户服务管理系统结构
维修与客户服务管理系统架构在OnceAS集成平台之上,利用OnceAS集成平台从销售管理系统收集已有的维修与客户数据,进一步对数据进行整理、分析和挖掘,利用获得的信息对维修数据和培训进行管理,并从多种角度进行质量分析,提出质量改进建议,对质量改进建议进行维护和管理。
二、哈飞汽车营销管理信息化的实施步骤
一是建立层次结构合理、职责明确、功能齐全的营销管理信息化项目的组织结构。建立由信息化技术员和本企业业务人员共同组成的专责联合项目小组;成立由本企业高层领导担任组长及相关业务部门主管领导的项目领导小组。鉴于该项目意义重大,为建立良好的沟通机制和渠道、保障稳定的项目组织和高效率的计划管理,可由集团公司直接进行管理。
二是建立优化的IT管理组织结构,成立公司信息化委员会及明确公司CIO职责。
三是建立严格的项目管理机制和流程;明确的阶段目标和业务处理需求,严格管控项目范围;定期检查项目进度与阶段目标完成情况及阶段成果。建立阶段性评审机制;建立严格的项目质量监控和控制体系。项目能否取得成功,取决于不能仅仅将此项目作为一个技术项目,而是作为企业的一个管理变革改造项目。
市场营销的毕业论文怎么写
伴随着我国社会经济的发展,市场营销产生了,同时,我国经济的不断发展。下面是百文网小编为大家整理的关于市场营销的毕业论文,供大家参考。
关于市场营销的毕业论文范文:互联网图书市场营销论文
一、互联网时代对图书市场营销的影响
进入新世纪以来,互联网飞速发展,其应用范围不断扩大,人们生活的方方面面在互联网的影响下发生了翻天覆地的变化。互联网的发展促进新时代网络文化的形成,网络购物、网络游戏等新型消费方式出现,同时消费者的消费理念也与时俱进,这为互联网时代的图书市场营销创造了良好的发展环境。互联网的发展尤其是移动网络的智能化让网络这一新兴信息传播载体对人们的生产和生活产生了重要影响,图书市场营销向网络营销转型,利用网络传播信息的快捷性、传播方式的多媒体性、传播范围的广泛性来寻求更大的发展空间商是时代对图书出版行业的要求。互联网时代全面到来,图书市场营销面临的是挑战,亦是机遇。多种新型媒体的出现使人们不再将图书作为获取知识的唯一方式,电子书的萌生与发展更是对传统图书市场造成巨大冲击。同时,出版者看到了网络技术发展带来的巨大商机,利用网络建立起数字化营销平台,对图书进行多渠道宣传,利用多种新型媒体与交流平台促进图书市场营销模式的转变,适应时代发展节奏,促进图书市场营销走向新型营销方向。
二、互联网时代的图书市场营销途径与出路
互联网时代的图书市场营销要充分利用网络这一交流手段,重新认识当今图书营销的背景环境,建立起强大的图书信息共享平台,利用手机营销、网络营销、团购营销、捆绑营销、跨界营销等多种方式,最大程度上革新图书消费理念,实现图书的经济价值与社会价值。
(一)手机营销手机由于其通讯功能强大、方便随身携带等特点而深受青睐,发展速度之快令人咋舌,在短短的几十年间从“奢侈品”发展成为了人们交流信息的“必需品”。除了具备实时对话交流,收发短信等功能,智能手机的出现使手机成为了便携式网络信息库,这恰恰为新时代的图书市场营销创造了强大的宣传工具,微信、微博、论坛等交流平台的兴起极大促进了信息交流,图书网络营销利用这些新兴通信手段可加强与读者之间的交流。出版商利用语音、短信、手机软件、微信、微博、论坛等对图书进行即时宣传与客户推送,把宣传与销售范围迅速扩大,同时促进网络营销的进一步发展。
(二)网络营销(含微信、微博、论坛等)网络营销是在计算机技术飞速发展的基础之上建立起来的,将企业市场营销实践与现代高新信息通信技术相结合的新型营销方式。互联网时代的图书市场营销必然要依托网络工具与网络资源,将互联网作为载体与流通渠道,建立起强大的数字化平台,使图书市场营销在网络营销的推动下得到新发展空间。图书网络营销与传统图书营销途径相比具有巨大优势,摆脱了场地与时间的限制,革新了消费者的消费理念,最大程度上拓展了图书营销领域;同时网络的多媒体性使图书信息展现得以更加丰富地表现,文字、图片、语音、影像等都可以运用到图书信息展示过程中,大大强化了图书信息传达,使读者对图书有全方位、立体式的了解;网络成为出版商与读者之间沟通的桥梁,读者通过网络了解出版商的营销活动,在第一时间获取全面的图书信息,出版商也能根据读者在网络上的反馈了解读者的购买需求,及时改进营销策略。网络营销还能有效降低图书销售成本,满足读者的个性化需求。出版商可建立网店,对图书进行宣传,节省了店面装饰与广告宣传费用,更好的为读者提供运输服务与售后服务,而读者可通过关键字搜索所需图书,在同类图书中挑选适合自己阅读的书籍,节省了时间与精力。
(三)团购营销(含预售,即以销定产)当下网络团购流行,图书市场营销完全可以向团购领域进军,以优惠价格吸引消费者,薄利多销,参与图书馆馆配采购,引导单位定向图书团购,改善纸质图书市场低迷的现状。如同手机抢购一般,在图书团购的过程中增加预售环节,在做好内容的前提下,制作少量不完整版样书及电子书供目标读者阅读,并在报刊及相关网站进行宣传,制造话题让更多读者参与进来,通过读者、论坛、讲座、微信等形式进行周边扩散,提升影响力,同时进行预售征订,以预售数量与读者期待值为标准来决定印刷量,这能有效避免图书的囤积。
(四)捆绑营销捆绑营销是现代营销中常见的营销方式,利用别类产品或同类产品的销售带动其他产品的销售,图书营销中可适当应用,在提供服务或其他商品时提供配套图书,以此来提升图书销售量。
(五)跨界营销合作和借势是现代营销理论中非常重要的一部分。互联网时代的图书市场营销中,出版商可寻求与不同品牌或者渠道的合作途径,合理选择合作者,强强联合,相互借力,在合作中扩大图书宣传与销售的辐射范围,通过产品跨界、渠道跨界、销售对象跨界等方式,扩大消费群体范围和品牌效应,使图书的应用更具实际意义,提供给读者全新的阅读体验。
三、结束语
互联网时代的图书市场营销应大胆迎接挑战,抓住发展机遇,充分互联网的优势,开辟多种营销渠道,不断促进图书营销向新型营销转变。
一、以优秀的设计推动营销
一名拥有良好发展平台的室内设计师,更应该充分利用自己公司良好的社会声誉和完美的设计流程,以及出色人格魅力去影响自己的客户,和他们做朋友。设计师在与客户洽谈的时候除本专业内的知识点,也要多注意自己的言谈举止,尤其初次接触,不要让客户对我们产生厌恶的情绪。当我们在与客户初定室内设计方案的时候,就必须遵循一定的营销技巧。不管摆在我们面前的项目工程是大还是小,我们都必须将自己心中的设计理论体系、具体设计方案和设计意图给他们阐述清楚,最好不要有遗漏的地方,避免给客户带来不好的负面影响,有损设计师在业主心中的形象。
我们应该清晰地说明自己的设计理念,充分利用自己擅长的营销手段和说服能力去打动客户,使他们接受并且喜欢我们的设计创意。这项工作在我们第一次与客户交谈的时候就应该有所说明。因为无论多么好的室内设计创意和设计风格,对于大多数客户都需要考虑一定时间。这个时候作为设计师要做好充分的准备,拿出一套完美的室内设计方案,并以生动的文字和优美清晰的概念图片进行深一步的补充说明,增强其说服能力,使他们更能接受我们的设计理念和设计作品。室内设计师,不仅需要专业基础扎实,还要有一定的文字写作功底,以及专业室内设计师的高素质修养,让更多的客户对我们的公司品牌与设计师产生更多的好感,从而也让客户觉得我们的工作做得比较扎实到位。
我们应该以高度负责任的工作态度,给客户讲述设计意图和相关技术参数方面的问题。这就要求我们在做方案的时候要非常严谨,要求我们十分了解设计方案的具体情况,才能在客户洽谈的时候更得心应手,达到最终的说服目的。要让客户充分了解室内整体设计的每个细节方面的问题,让他们觉得我们的工作细致入微,让我们的描述把客户带入他们理想的情境环境中去。如果设计方案与业主想法不一致的地方,我们也可以充分利用自己的专业手段改变思路,及时调整,做到客户满意,同时也达到非常不错的宣传、营销目的。
二、以良好的沟通打动客户
如今我们身处一个竞争异常激烈的时代,一个经营良好、运转正常的装饰设计公司,都不会在缺失市场营销项目的情况下全力运作。在装饰设计行业,无论你是航空母舰还是小舢板,都要计划一部分人,一部分时间来做市场营销,以保持市场的占有率,而站在一线的设计师自然也充当着营销者的角色。一名优秀的室内设计师,除了优秀的设计创意,良好的沟通技巧,还在于我们是否很好的理解了客户的专业需求,设计美感很重要,如何有效而经济地实现设计更重要。大多数客户喜欢雇佣他们了解和信任的设计师,站在投资者的角度来看,项目对他们而言很重要。因此,与客户建立融洽的关系和顺畅的沟通至关重要,而且在获得项目前期,就应该开始相关的工作,提前了解项目相关的地理位置、建筑结构、进度、及投资预算等市场调研,才能更好的营销自己的专业服务,为专业设计打下良好的基础。在市场调研过程中,我们可以搜集客户对于互动交流和设计普遍趋势的反馈。拿出一部分时间去聆听客户想要什么,确定他们的需求和要做的项目回报是什么,才会越容易做出设计和执行整个项目。好的调研会增加项目的成功几率,一个成功的项目是基于清晰的了解、和谐的关系,也会有可能带来新客户的推荐。
三、以精良的团队赢得市场
新的客户不是每一位都能成为最终服务的对象,但是,每一次接触的新客户都是一位潜在的客户群。业绩很好的设计公司或设计师,不是坐等客户正式要求做个提案,也不是等着被客户拿着跟别家的设计来对比竞争,而是与潜在的客户建立关系。与老客户保持联络和维持和谐的关系常常会带来新的推荐而来的客户,作为设计师,找到切入点和不同的方法与客户分享经验,让我们有被客户了解的机会和认同过程。一个获得市场检验和认可的设计作品,不可能一人完成所有任务,而是需要一个合适的团队来完成各个环节的设计,这需要团队中要有丰富的专业经验,对不同工艺技能和规范的了解。所以,在营销计划之前,一个强有力的团队作支撑,是计划成功与否的前提。一件好作品的形成,需要一个环环相扣的过程,需要不断的推新补拙。设计图纸交稿对客户而言,只是完成工程前期的准备工作,售后服务工作———设计的跟踪服务,它是设计师项目设计环节中的一个重要组成部分,是设计工作的延续和补充。设计师要将客户当作是自己的朋友,在施工过程中时常保持联系,对于过程中出现的新问题及时与客户沟通,及时解决问题,并将每次与客户沟通的内容做好记录。这不仅是对设计师自己的作品负责,保留客户源的一个方式,也是二次营销的重要手段。
四、结语
总之,每一个环节,客户都有可能会有些不同的意见,我们要随时做到及时交流,及时记录,及时调整,及时反馈,达到沟通渠道顺畅,及时处理好业主信息,才能良好的维护设计者与客户之间的关系,同时达到口碑式营销的附加值。市场瞬息万变,技术不断革新,客户在大环境中成长学习,作为设计师在学习专业技术的同时,更需要学习更多的建立客户关系、销售和市场推广的营销新方法,给自己注入新的给养,才能免于才思枯竭。
市场营销策略研究相关论文
在经济全球化不断加快和知识经济迅速兴起的今天,高科技企业成为推动经济发展的主要动力,也面临巨大的挑战,高科技产品的生产与消费的形式不同于传统产品决定了高科技企业的市场营销出现了不同于传统经济理论的新特征。这也就意味着市场营销策略的改变。以下是百文网小编今天为大家精心准备的:市场营销策略研究相关论文。内容仅供参考,欢迎阅读!
市场营销策略研究全文如下:
摘 要
:河曲县正大新型墙体材料有限公司(以下简称“正大公司”)位于山西省河曲县文笔镇邬家沙梁村西侧,前身是河曲县巨龙砖厂。河曲县正大新型墙体材料有限公司是以煤矸石为原料生产新型墙体材料的企业,河曲县具有丰富的煤矸石资源和便利的交通条件,周边经济环境好,客观上存在巨大的市场潜力。政策上,国家提倡利用工业废弃物制砖并给予政策上的扶持的和税收上的优惠。
关键词
:正大公司;市场营销;策略
1 正大新型墙体材料有限公司介绍
1.1 公司的设立背景
河曲县正大新型墙体材料有限公司建设两条年产6000万块烧结煤矸石空心砖生产线,该项目的实施,将为河曲、保德、偏关等周边地区提供1.2亿块煤矸石空心砖,可利用煤矸石约30多万吨,减少煤矸石堆放占地28680平方米(按堆高25米计算),节约制砖粘土用地30560平方米,综合节约土地59240平方米。
1.2 公司的产品简介
正大公司生产的产品为煤矸石空实心砖,目前还是以实心砖为主,空心砖为2013年新添品种。矸煤石砖的主要成分是煤矸石。正大公司的产品主要用于工业建筑和民房建设。
1.3 公司的发展规划
目前公司已经有一条成熟的年产6000万块煤矸石实心砖的生产线,2013年初刚引进先进设备,增加空心砖品种。预计2013年底完成年产1.2亿块煤矸石实空心砖的目标。
前期:从建厂到2012年底,建成一条年产6000万块煤矸石实心砖生产线,此目标已经圆满完成。
中期:2013年初增加设备,增加空心砖品种。到2013年底,最终实现建成年产两条高起点、高水平的年产1.2亿块煤矸石实空心砖的生产线。
后期:到2015年完成年产4亿块煤矸石实空心砖的目标。为河曲县煤矸石实空心砖的生产及资源整合利用起到促进和示范作用。
在前边三个阶段的发展过程中,正大公司的销售模式也从以生产区域向周边市场呈发散状发展,在增加产量的同时积极拓展市场。
2 正大公司产品销售的现状
2.1 销售情况和特点
目前,正大公司产品的销售现状是供不应求,据每个月的统计大约有40%市场需求不能及时满足,这种情况容易丢失客户。面对这种情况,最好的解决方案就是引进先进设备和技术,扩大生产规模。
正大公司的销售特点有以下几点:
(1)主要的客户群:绝大多数客户都是建筑商或者开发商,基本占到所有客户的80%;剩余的20%为一般居民。
(2)宣传方式比较传统:只有电视广告宣传,没有利用发达的网络途径。
(3)品种限制:目前正大公司生产的主要是实心砖,承重砖,只适合六层以下,面对低层一般民房建设,有局限性。2013年开始增加空心砖品种。
(4)正大公司有产品库房,可以随时送货,不占用客户地方。这是建筑单位很看重的一点。
(5)销量最大:正大公司是区域内同类产品生产规模最大的,市场占比50%以上,90%以上客户对产品质量、供货速度以及其他服务满意。
2.2 现有的营销策略
正大公司目前的销售策略基本有以下几种:
(1)宣传推销的主要途径是电视广告。
(2)预付款形式。由于客户工程进度有变,往往会突增产品需求,这会给客户财务造成短期的负担。正大公司可以接受客户先付一部分押金或者部分价款,就给全部送货。
(3)大客户优惠政策。对于区域内需求量较大的客户,正大公司按照产品购买的数量进行优惠。
(4)季节性降价。在产品销售淡季,正大公司实行合理的降价措施,保证产品销售量和正常利润。
(5)组合销售。由于正大公司在区域内有关联的其他建材公司,其产品有水泥、商品混凝土等建筑材料,如果客户同时购买两种或者两种以上产品的,可以享受一定的优惠。
(6)向固定的关联企业销售:正大公司拥有数个关联的房地产公司,它们之间是一种长期的战略合作关系,以便长期供货,省时有效。
3 正大新型墙体材料有限公司市场分析
3.1 市场预测
据河曲县区50公里范围内的市场调査,周边砖瓦厂生产工艺落后,产品质量较差,实心粘土砖的强度为Mu7、Mu10之间,属限制淘汰范畴,目前,仅河曲县县城建设每年需消耗1.8亿块,加之批邻的保德县、偏关县、府谷县的需求量,差之更远。建设部要求我国新型墙体材料要逐步以空实心砖取代粘土实心砖,新型墙体材料将全面取代粘土实心砖。目前保德县、偏关县、河曲县没有利用煤矸石生产新型墙的料厂家,而且粘土砖产最低,质量差,随着鲁能集团和神华集团进入,以及龙口水电站的建设,河曲县进入高速发展期,对砖的需求量猛增。
3.2 市场定位
正大公司的自我定位是中小型建材企业,主要服务于区域内工业建筑和民房建设。随着产品品质的增加和变化,也在不断提升服务全体的种类。在河曲县及周边区域内行业市场来看,正大公司的产品市场占比、市场影响力和客户满意度都是同类企业里最高的。因此,正大公司致力专业制砖工艺,争取继续保持区域内最强最大的企业形象。
3.3 正大公司的销售预测
由于煤矸石空实心砖的原料是煤炭生产的废弃物,是废物的综合利用,完全符合国家的利废、节能政策,国家给予了税收等各方面的优惠政策,在价格方面有较强的市场竞争能力,且房屋建设的综合效益明显高于其它墙体材料。该项目生产的煤矸石多孔砖按目前售价0.30元(折普通砖0.1765元)/块完全可行,市场竞争能力较强。随着新型墙体材料的需求市场不断开拓,加之国家已明令禁止生产、使用实心粘土砖,新塑墙体材料就会进一步加大,销售前景会越来越好。
3.4 正大公司营销策略SWOT矩阵分析
4 正大公司营销策略的设计
4.1 正大公司4P营销策略
(1)产品策略。
正大公司应该采取的产品策略有以下两个方面:第一、继续扩大生产规模。因为正大公司目前明显表现出产能不足,随着政府大搞城建,市场开放,供不应求现象2011年下半年有趋势,2012年上半年明显。第二、增加新品种。正大公司产品品种较为单一,目前的产品只有煤矸石实空心砖,并无其他品种。
(2)价格策略。
正大公司目前的状态已经是市场成长期,竞争激烈,为了扩大市场占有率应该采取竞争定价导向,稍微低于竞争对手的产品价格(<3%),这样就可以保持并逐渐增加市场占有率,与此同时不会对竞争对手产生强大压力进行反击。
正大公司应该采取统一零售价和累计数量折扣的措施。正大公司的产品有一部分是直接销售给居民进行民房建设,所有零售价格应该统一,这样可以使得市场稳定,保有竞争力。对于购货量较大的开发商和建筑单位,采取累计数量折扣,当购货量达到某一预定值的时候,采取一定比例的优惠。
(3)渠道策略。
目前正大公司营销渠道只有一种,那就是直销,这种方式减少了中间环节并且省时省力。正大公司目前的产品直接销河曲县区50公里范围内的所有市场,以其高质量的产品和高效的运输服务在这些区域极具知名度,并且正大公司的运输速度相对较快并且能24小时随叫随到,这是其比较鲜明的特点和优势。在营销渠道方面,正大公司应该继续延续原有的直销方式和风格。
(4)促销策略。
首先,在促销方式方面,正大公司应该利用目前的科技发展,大力开发网络宣传和营销,同时继续延续季节性降价措施。其次,正大公司应该对长期采购本公司产品的大机构客户采取累计价格优惠措施同时对于组合销售和向关联企业销售都延续以往的优惠措施。
4.2 正大公司的关系营销策略
正大公司的关系营销一直在推进,并且取得了不错的效果。在继续维护现有客户关系的同时,正大公司还应该不断开发新的客户群体,具体步骤如下:首先,在自己营销规划中和目标市场中可以有目的的筛选出一些客户,准备与其建立关系。其次,对第一步中筛选出来的客户,可以有目的的培养。可以分配专门的客户经理去负责接触这些客户。然后,制定相应的工作计划,和目标客户保持友好联络。最后,对目标客户的动态进行跟踪,了解其消费需求和兴趣,制订销售计划。这样长期下来,正大公司的客户群体会不断的扩大,其市场占有率必然大规模增加。
5 正大公司营销策略实施的保障
5.1 加大技术开发力度
正大公司虽然是中小型企业,但是应该建立自己的技术开发部,对于技术创新要提上日程,把技术与产品市场结合起来,相互促进和互动。这项工作主要通过以下几点来实现:
第一,指派技术人员定期对市场进行充分调研,然后依据调研的结果来设计和生产产品,这样创新出来的产品才能符合市场需要,在市场有立足之地。
第二,加强公司内部各个部门之间的协调工作。
第三,除了技术创新,生产组织的创新也很重要。公司应该采取新的管理方式来组织公司各个部门相互配合生产和销售产品。公司的各项工作应该围绕一个核心进行。
第四,技术的获取可以通过各种渠道进行:一是采购先进设备。二是和相关厂家和研究机构建立技术合作关系。三是派技术人员去先进单位进行学习和培训。四是人才引进。
公司的所有创新工作都必须以改进生产质量降低成本提高效率为核心任务,并且采取相应的技术创新激励机制,对相关的人员给予奖励。但是,企业创新必须合乎行业发展的要求,部门的工作创新必须合乎企业创新的总体要求。
5.2 组织机构的调整
组织机构是一个企业内部的结构,对企业的生产和管理效率都有直接的作用。
正大公司现在的组织结构是直线型的,是集权的表现,企业老板直接统一指挥,某种意义上来说能提高管理效率。但是,随着公司的不断扩大和市场环境的逐渐多元化,公司各个部门之间的关系也会变得更加紧密和复杂。因此,正大公司的组织结构应该逐渐从集权到分权发展。调整后的组织结构应该具备以下几个特点:
(1)下放权力,这样以便于高层管理者有时间思考全局性发展战略。
(2)省略事事层级汇报的麻烦,有利于中间级管理者发挥作用,提高企业决策效率。
(3)各个职能部门独立处理日常事务,集中力量专攻一方面的经营活动,实现专业化,有利于各个部门之间协同配合,培养公司主营业务的核心竞争力。
(4)各部门责权分明,建立激励机制。
5.3 积极拓展市场
结合正大公司目前的发展状况和市场环境,笔者认为可以采取的措施有以下几点:
(1)抓住市场的脉搏,制定符合实际情况的营销策略,同时提高营销能力。
(2)交流和沟通。正大公司可以通过各种媒介来宣传自己的产品,让更广泛的群众了解自己企业文化、经营理念和产品,增强群众对企业的信任和认可。
(3)注重专业人才的培养。对于一个企业来说,人才的来源有两种,一是引进,从公司外部引进优秀人才。二就是对公司现有的销售人员进行培训,最终使其符合公司的要求。
(4)加强与客户的联系。加强和现有客户的交流和联系,是十分重要的。这样有助于公司了解客户的需求,对产品的设计和服务的改善也有很大的启发作用。更重要的是保留住了大量的客户源,在和客户保持联系的时候,企业应该充分尊重客户的隐私,提高客户对企业的信任和满意度。
关于壹基金的运营管理分析
壹基金”是由李连杰先生于2007年发起成立的公益组织,是国内第一家民间公募基金会。2010年12月3日,深圳壹基金公益基金会在深圳市民政局的大力支持下正式注册成立,拥有独立从事公募活动的法律资格。下面小编给大家介绍一下壹基金的运营管理分析。
李弘是壹基金本次雅安地震救灾行动小组长、现场总协调。当他第一时间看到地震级数确定为7级的时候,就知道,壹基金肯定会参与救灾,他也知道,从这以后,至少两年内,雅安将要成为自己的工作项目。身为壹基金七个工作部门之一的灾害管理部总监,灾害救助方面的工作,主要就是由李弘来协调。
震后2小时内,他基本上已经把他今后要做的主要运营工作安排完毕。一方面迅速联络其他部门总监都到办公室开会,并给壹基金成都办公室打电话发短信,让工作人员曾敏赶快出发去灾区;另一方面赶紧给人在北京的壹基金救援联盟的总干事蒋怡李打电话,紧急启动救援联盟的搜索队,同时还给人在贵阳的壹基金联合救灾联盟总指挥长严培文电话,调拨备灾仓库救灾物资,运往灾区。
按照基金会的运营分工,但凡救灾就属于灾害管理部的运营项目,必须由他来统筹管理。其他六个部门则抽调人员参与进来,配合他的工作,听从他的调度。他则直接就项目的运作向基金会秘书长杨鹏汇报。
杨鹏是联系理事会、执行委员会的重要环节,理事会是壹基金最高权力机关,执委会是最高执行机构。他同时也是壹基金的11个理事之一。其他十位理事分别是:周其仁、王石、李连杰、冯仑、柳传志、马化腾、马蔚华、马云、牛根生、周惟彦。经济学家周其仁为理事长,万科董事长王石为执行理事长。
此次雅安救灾项目的启动,根据地震等级,杨鹏第一时间和壹基金创始人李连杰以及执行理事长王石取得联系,决定启动紧急救灾,而不需要请求他本身所在的十一人理事会的同意。这是《壹基金项目管理制度》中早已确定的:紧急救灾项目立项流程可以按照简化流程进行,即由紧急救灾项目人员负责准备《项目建议书》和《项目立项审批表》,经灾害管理部负责人审核后,直接报秘书长审批。之后由秘书长报执行理事长并抄报创始人,由执行理事长批准后执行。
4月21日凌晨4点,一个涉及两年行动规划的救援应急预案出台:第一阶段紧急搜救,主要挽救生命、抢救物资;第二阶段为自灾害发生起4至8周以内的灾后安置,保障灾民基本生活需求;第三阶段为自灾害发生起至1至2年内的灾后重建期,为灾后儿童提供心理康复设施和服务。整个援助方案目前预计实施期为不超过2年。
在李弘看来,壹基金的救灾工作之所以能够如此快速反应,就是因为救灾项目运营层面已经积累了相当丰富的经验,机制非常清晰,各项工作都能找到有着各自清晰工作机制的队伍,而且专业化程度高,只要打电话联系各自对接的联系人,对接的仓库,对接的物资,救灾的人员、物资就可马上调动。
项目化的操作,正是把运营管理专业化人才囊括进来的有效方式,专业化是公益基金会能够更专业并得以长存的机制。事实上,关于本次灾后重建的工作项目,杨鹏也在反复强调专业:“专业性的东西还是要依赖专业知识,我们会有很多专业思考,请更多的专家。”
从壹基金内部架构上也不难看出其专业化追求:理事会以成功企业家为主;运营工作人员中拥有跨国工作经验以及500强公司工作经验的资深管理人;国内公益领域的数十名知名专家学者组成了顾问委员会;全球四大会计师事务所之一的德?勤华永会计师事务所有限公司(Deloitte)和毕马威国际会计师公司(KPMG)对财务收支进行审计;凯誉管理咨询有限公司(KCS)提供善款的财务报告;国际著名咨询机构贝恩公司(中?国)指导长期战略发展;奥美、BBDO、麦肯光明等多家?全?球领先的广告公关公司提供国际专业水准的传播规划服?务。
壹基金专业化操作的一个重要举措是“向NGO组织提供资金,支持专业的团队做专业的事情”。事实上,壹基金每一个公益项目的实施,都发动了有能力的公益伙伴一起参与其中。这次雅安救灾行动,救援联盟、民间联合救灾联盟就和壹基金工作人员发起“壹起努力壹起行动”。
事实上,与各种庞大的公募基金会动辄数十亿的救灾投入相比,壹基金在支持公益组织发展方面,反而显得更加突出。
一般来说,NGO的资金,40%来源于政府,40%来源于募捐,20%来自收费,这样的结构是比较合理的。但是,在中国内地,NGO的生存却举步维艰,绝大多数都缺乏资金。李连杰在参与救灾的时候发现去资助这些专业的组织,会让钱花得恰到好处。于是从2008年开始,每年壹基金都会遵循“公信、专业、执行、持续”的四个标准,组织由研究者、会计师、律师、媒体人等各方组成专业的评委会,遴选10家本土公益组织,作为“壹基金公益典范”,各给予100万资助。
在杨鹏看来,“实际上壹基金是一个开放的公益平台,是很多NGO的财政部,它支持很多组织去做项目”。正是因为壹基金有这种支持伙伴专业发展的模式,才会使壹基金几乎每一个公益项目都能够和民间伙伴们“壹起努力壹起行动”,达到一种快速、高效的全国范围联动的效果。
和壹基金“壹起努力壹起行动”的,除了前线的专业的志愿者,还有后方踊跃捐款捐物的个人和企业。
截止4月25日,还有超过125万人次的个人和企业通过捐款捐物支持本次雅安救灾,数额达到1.689亿元。事实上,仅仅三天,向壹基金的捐款数额就已经超过1亿元。
霍庆川对捐款数额的变动和组成是再清楚不过的。作为专门负责募捐的合作发展部总监,几乎是在地震发生后的半个小时内,6条主要捐款通道就已经开通:腾讯乐捐平台、支付宝E公益平台、天猫官方公益店、银行汇款、新浪微公益平台、电话语音捐款。
大的企业捐款,他们都会有一对一的联系,征询他们的使用意见。小的企业捐款,也会尽量征询他们的意见,向他们公告捐款使用。比如阿里巴巴的支付宝,壹基金会给出一个使用的不同选项,然后请捐款的阿里巴巴会员们投票决定其未来使用方向。捐款者还可以作为公众志愿者参与善款使用的监督工作,最后壹基金会向捐款企业或组织提供专项使用报告。
德勤的专业人士目前已经进驻,帮助审计募捐的数额和使用情况。霍庆川认为,在募捐方面,壹基金正是公开透明操作,严格的第三方监管和及时的信息披露争取到了公众的信任。
事实上,合作发展部本次募捐的流程和平时并无太多区别,因为在壹基金的“宪法”—《深圳壹基金公益基金会章程》中,对于这项工作早有明确规定:壹基金坚持公开透明、阳光管理的原则,按时向捐赠人和公众公开项目及财务运行情况。
打开壹基金官网的信息披露页面,2012年上半年财务管理简报被更新置顶。继续向下浏览,可以看到之前详细到每半年度、年度的财务管理报告,每个季度工作报告以及审计报告。
杨鹏很清楚,怎么把玻璃口袋里的善款在阳光下用出去用好,是非常严肃的事情,“善款后面是超过100万人的信任,这是一个巨大的情感负担,必须要慎重,决不能出现腐败”。
因此,壹基金每出一笔钱,要经过项目官员、项目总监、财务总监、秘书长的批准,再加上审计长对财务的全方位监督权,壹基金的治理结构的设计使贪腐的成本很高。
这样还不够,在壹基金自身的组织架构体系中,都有专门的监事岗位,负责对各部门的工作进行核查、监督。壹基金的监事长由深圳市民间组织管理局局长马宏来担任,对此杨鹏说:“我们觉得一个公募基金会,必须有独立的、严格的监督,请政府派出监事长,这是壹基金理事会的请求。
房地产渠道经理年度工作总结
以下是小编为大家整理的关于房地产渠道经理年度工作总结,欢迎大家前来参阅。
今年以来,公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,各项工作全面铺开,“xxxxxx”品牌得到了社会的广泛认同,总体上说,成绩喜人。
一、以“xxxxxx”项目建设为中心,打造公司品牌。公司秉承“专业化、规范化、制度化、集成化”的发展理念,创新房地产开发公司运营方式,重点以项目为中心,有效运作资金链,协调理顺各专业公司施工节点,有效提高团队工作效率。在不断完善各项规章制度和工作流程的过程中,打造一流开发建设团队,用人才培养、完善制度、规范管理支撑公司快速发展。
“xxxxxx”项目是xxx重点工程。区委、区政府对其寄予殷切的期望。项目蕴含着巨大的社会效益和潜在的经济效益。
一年来多次接待区政府和市政府领导的参观检查,以及新闻媒体的采访报道。
1、施工材料计划提报不及时且不准确,进场后管理不到位。没有按计划用多少提多少,有浪费现象发生。
例如:钢筋提出计划20吨,结果不够用,导致二次进货时产生运输费;水泥进货后由于管理不好,造成数吨水泥的硬化报废等等。
2、施工用材料计划不到位,后又补充计划,造成材料进货价格谈判的被动,管线用料计划不准确造成管头的浪费。
例如:如窗门,不锈钢管等。
3、专业施工单位间施工不配合、缺乏协调,直接影响到工期和质量。现场所有在建的施工工种缺乏统一协调管理,现场施工组织计划、设计水平有待提高。
近十几年来,随着我国国民经济的快速发展,房地产市场的发展发挥了应有之重,得到了社会各方的普遍关注。为此,下面由百文网小编为大家整理房地产的市场分析论文相关内容,欢迎参阅。
【摘要】简述了调控政策的特点和效果,并基于理论和现实剖析了其对青岛房地产市场产生的影响,进一步指出房地产市场中起关键作用的是房地产的需求和供给,行政干预只是临时性的作用。
【关键词】房地产市场;新国八条;土地供给
中国房地产业近十年来快速发展,房地产行业已成为我国最热门的行业之一,而且在国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了国人的居住条件,也推动了国民经济的发展。城市作为一个地区经济文化的中心,吸引了大量人口,刚性需求所在,房价也随之水涨船高。要求加强整顿的呼声越发强烈。政府对此十分重视,2011年发布了以1月26日“新国八条“和”9.29“新政”为代表的两轮调控政策。本文将分析2011年初以来国家发布一系列政策后,青岛房地产市场中没有得到根本解决的一些问题。
1 2011年针对房地产市场发布的政策及举措
1.1 新“国八条”的出台
2011年1月26日,国务院办公厅发布((关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 (国办发[2011]1号,简称“新国八条”),加强对房地产市场的调控。通知作出进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度,强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,严格住房用地供应管理;合理引导住房需求。
1.2 因地制宜,青岛市出台本地“限购令”以及启动保障性住房建设
青岛限购令首先明确规定对已拥有 2套及以上住房的青岛户籍家庭、 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停向其售房。此限购政策严重抑制了投资性住房需求。其次增加住房用地供应,落实住房用地供应总量和结构比例。再次全面实施新一轮住房保障发展规划, 充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用,坚定不移地实施配建制度, 确保政策性住房的规模和进度。
2“新政”调控下青岛房地产的现状
根据历年来青岛楼市的发展规律,1月是房地产市场的传统淡季,不仅是购房者购房意愿最低的一个月,也是开发商开盘、推盘最少的一个月。但在2011年1月,青岛市新房成交量依然超过万套,延续了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面积109.8万平方米,成交套数11235套,与前年同期6760套的数据相比增长87%,1月份成交量剧增。主要原因是:在限购令正式执行之前,恐慌性购房推高了楼市成交量,房价在观望中走高。这主要是对房地产市场仍看好的房地产投资者在占有更多的房源。而部分普通百姓以为今后买房不容易,也加入购房大军。到了2月,随着“新国八条”的出台,青岛楼市进入淡季,开发商推盘意愿不明朗,可供购房者选择的房源不足,供应量不足导致成交量下滑。2011年2月青岛楼市成交26.4万平方米,环比下降75.9%,在这个房地产传统销售的淡季,今年2月比去年2月成交量略有下降,同比下降4.4%。岛城限购令和加息等措施的发力,使得处于传统销售淡季的楼市雪上加霜。这种态势一直持续到3月份。传统淡季1-3月份,开发商新增推案少,市场出现供过于求的状态。到了7月商品房住宅供应量为61.39万m2,环比下滑30.25%,供求比为1.31,市场仍维持供过于求的状态。截止七月份,七区两市的市场存量以胶南和黄岛居首,其中黄岛区的去化风险最高,需要16个月去化完毕现有存量,其中是胶南市需要15个月去化完毕。市南区凭借独一无二的资源和土地的稀缺优势,存量较高,但市场去化速度稳定。7月,限购区域成交占全市成交的比重环比减少,成交依然低迷。
2011年,各地保障房的基本任务要达到全年总面积的10%,青岛市也加大了保障房的开发力度。截止7月的用地总量已经超过2010年全年的用地总量106万m2,截止今年七月份总用地已高达256万m2。进入8月,在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下,青岛8月份楼市冷清收场。多数房地产商把重点放在“金九银十”上。但是9月份以来,传统意义上的旺季并没有给青岛楼市带来什么爆炸性的信息,房地产市场并没有像往年一样出现“井喷”,青岛楼市库存达到11万套,达到前所未有的顶峰水平,所谓的销售旺季在悄然淡出人们的视野,长达一年的的楼市调控升级,让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。
在限购限贷政策下,市民消费结构发生改变,自主需求成为市场主导,投机行为被排挤,改善性需求受到抑制,市民的住房需求逐步理性。在此背景下,只要价格合理,势必受到“刚需”客户的青睐。
调控虽然取得了初步成效,但问题依然存在:首先是大中城市住房价格过高的问题依然没有解决;其次是各地土地供给依然紧张,违法圈地囤地的现象依然普遍;再次是保障房的建设进度缓慢,竣工量还不够充分,房地产市场的供给压力依然很大;第四,市场进入观望状态的同时,房屋租赁的价格出现了大幅度上升;第五,各地在执行新的房贷政策时屡屡有打折扣的现象。可见,房地产市场调控依然任重而道远。
3 完善我国现行房地产宏观调控政策的建议
3.1 建立一个全面的房地产信息系统
这里的全面要做到区域覆盖全国,信息涵盖各个部门。国家应该建立一个全国范围内的房地产信息登记系统,并实现与银行房贷信息系统、民政登记信息系统的联网查询功能,这将非常有益于解决新政中 “二套房”的认定难题。首先,个人购房记录、信贷记录都可以方便查到,即使你是异地购房或贷款;其次,这也可以有效解决一个家庭夫妻双方各以自己名义购房,但本质上已属 “二套房”范畴的问题;最后,实现全面信息化的管理,使得政府对整个房地产行业的规范管理有章可循,当然,这已是为解决新政执行而产生的附带效应了。
3.2 鼓励并监督地方政府推行新政
中国房地产市场出现的问题,很多都是因为地方政府对房地产行业的依赖太大,从而一直不愿意响应中央政府,调控房价。前些年,面对中央的很多房地产调控政策,就是由于地方政府执行程度不够,或者暗地帮助房地产商规避制度限制,导致不断出现 “空调”现象,这次新政执行过程中必须要吸取这个教训。
3.3 供求关系
从经济学理论的原理来说,一种商品的供应出现紧张就会引起价格上涨,反之供过于求就会引起价格下跌。住房作为一种商品,同样遵循这一客观经济规律。然而,此次调控政策更多的依然是限制购房需求。房地产市场的供给关系没有得到根本解决,对房地产主体不会有太大影响。因此虽然短期内对房价和成交量有影响,但就长期而言,很难达到预期的效果。因此,要使价格趋于平衡,一是增加供应或减少供应,二是增加需求或减少需求。笔者认为房价上涨应该增加供应、减少需求。在当前形势下,房地产市场结构性矛盾问题突出,采取政府管制的方式,短期可行,长期未必有效。应当遵循客观经济规律,主要从改变供求关系入手,保持整体市场的供求平衡。
参考文献
[1]百度百科.新国八条【EB/OL】.
[2]石俊.“新国八条”促使房企转型加速【N】.中华工商时报,2011-02-18.
[3]思源经纪.青岛地区房地产市场月报.
[4]张莹. 房地产新政透视. 南风窗, 2010年5月.
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【摘要】简述了调控政策的特点和效果,并基于理论和现实剖析了其对青岛房地产市场产生的影响,进一步指出房地产市场中起关键作用的是房地产的需求和供给,行政干预只是临时性的作用。
【关键词】房地产市场;新国八条;土地供给
中国房地产业近十年来快速发展,房地产行业已成为我国最热门的行业之一,而且在国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了国人的居住条件,也推动了国民经济的发展。城市作为一个地区经济文化的中心,吸引了大量人口,刚性需求所在,房价也随之水涨船高。要求加强整顿的呼声越发强烈。政府对此十分重视,2011年发布了以1月26日“新国八条“和”9.29“新政”为代表的两轮调控政策。本文将分析2011年初以来国家发布一系列政策后,青岛房地产市场中没有得到根本解决的一些问题。
1 2011年针对房地产市场发布的政策及举措
1.1 新“国八条”的出台
2011年1月26日,国务院办公厅发布((关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 (国办发[2011]1号,简称“新国八条”),加强对房地产市场的调控。通知作出进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度,强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,严格住房用地供应管理;合理引导住房需求。
1.2 因地制宜,青岛市出台本地“限购令”以及启动保障性住房建设
青岛限购令首先明确规定对已拥有 2套及以上住房的青岛户籍家庭、 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停向其售房。此限购政策严重抑制了投资性住房需求。其次增加住房用地供应,落实住房用地供应总量和结构比例。再次全面实施新一轮住房保障发展规划, 充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用,坚定不移地实施配建制度, 确保政策性住房的规模和进度。
2“新政”调控下青岛房地产的现状
根据历年来青岛楼市的发展规律,1月是房地产市场的传统淡季,不仅是购房者购房意愿最低的一个月,也是开发商开盘、推盘最少的一个月。但在2011年1月,青岛市新房成交量依然超过万套,延续了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面积109.8万平方米,成交套数11235套,与前年同期6760套的数据相比增长87%,1月份成交量剧增。主要原因是:在限购令正式执行之前,恐慌性购房推高了楼市成交量,房价在观望中走高。这主要是对房地产市场仍看好的房地产投资者在占有更多的房源。而部分普通百姓以为今后买房不容易,也加入购房大军。到了2月,随着“新国八条”的出台,青岛楼市进入淡季,开发商推盘意愿不明朗,可供购房者选择的房源不足,供应量不足导致成交量下滑。2011年2月青岛楼市成交26.4万平方米,环比下降75.9%,在这个房地产传统销售的淡季,今年2月比去年2月成交量略有下降,同比下降4.4%。岛城限购令和加息等措施的发力,使得处于传统销售淡季的楼市雪上加霜。这种态势一直持续到3月份。传统淡季1-3月份,开发商新增推案少,市场出现供过于求的状态。到了7月商品房住宅供应量为61.39万m2,环比下滑30.25%,供求比为1.31,市场仍维持供过于求的状态。截止七月份,七区两市的市场存量以胶南和黄岛居首,其中黄岛区的去化风险最高,需要16个月去化完毕现有存量,其中是胶南市需要15个月去化完毕。市南区凭借独一无二的资源和土地的稀缺优势,存量较高,但市场去化速度稳定。7月,限购区域成交占全市成交的比重环比减少,成交依然低迷。
2011年,各地保障房的基本任务要达到全年总面积的10%,青岛市也加大了保障房的开发力度。截止7月的用地总量已经超过2010年全年的用地总量106万m2,截止今年七月份总用地已高达256万m2。进入8月,在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下,青岛8月份楼市冷清收场。多数房地产商把重点放在“金九银十”上。但是9月份以来,传统意义上的旺季并没有给青岛楼市带来什么爆炸性的信息,房地产市场并没有像往年一样出现“井喷”,青岛楼市库存达到11万套,达到前所未有的顶峰水平,所谓的销售旺季在悄然淡出人们的视野,长达一年的的楼市调控升级,让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。
在限购限贷政策下,市民消费结构发生改变,自主需求成为市场主导,投机行为被排挤,改善性需求受到抑制,市民的住房需求逐步理性。在此背景下,只要价格合理,势必受到“刚需”客户的青睐。
调控虽然取得了初步成效,但问题依然存在:首先是大中城市住房价格过高的问题依然没有解决;其次是各地土地供给依然紧张,违法圈地囤地的现象依然普遍;再次是保障房的建设进度缓慢,竣工量还不够充分,房地产市场的供给压力依然很大;第四,市场进入观望状态的同时,房屋租赁的价格出现了大幅度上升;第五,各地在执行新的房贷政策时屡屡有打折扣的现象。可见,房地产市场调控依然任重而道远。
3 完善我国现行房地产宏观调控政策的建议
3.1 建立一个全面的房地产信息系统
这里的全面要做到区域覆盖全国,信息涵盖各个部门。国家应该建立一个全国范围内的房地产信息登记系统,并实现与银行房贷信息系统、民政登记信息系统的联网查询功能,这将非常有益于解决新政中 “二套房”的认定难题。首先,个人购房记录、信贷记录都可以方便查到,即使你是异地购房或贷款;其次,这也可以有效解决一个家庭夫妻双方各以自己名义购房,但本质上已属 “二套房”范畴的问题;最后,实现全面信息化的管理,使得政府对整个房地产行业的规范管理有章可循,当然,这已是为解决新政执行而产生的附带效应了。
3.2 鼓励并监督地方政府推行新政
中国房地产市场出现的问题,很多都是因为地方政府对房地产行业的依赖太大,从而一直不愿意响应中央政府,调控房价。前些年,面对中央的很多房地产调控政策,就是由于地方政府执行程度不够,或者暗地帮助房地产商规避制度限制,导致不断出现 “空调”现象,这次新政执行过程中必须要吸取这个教训。
3.3 供求关系
从经济学理论的原理来说,一种商品的供应出现紧张就会引起价格上涨,反之供过于求就会引起价格下跌。住房作为一种商品,同样遵循这一客观经济规律。然而,此次调控政策更多的依然是限制购房需求。房地产市场的供给关系没有得到根本解决,对房地产主体不会有太大影响。因此虽然短期内对房价和成交量有影响,但就长期而言,很难达到预期的效果。因此,要使价格趋于平衡,一是增加供应或减少供应,二是增加需求或减少需求。笔者认为房价上涨应该增加供应、减少需求。在当前形势下,房地产市场结构性矛盾问题突出,采取政府管制的方式,短期可行,长期未必有效。应当遵循客观经济规律,主要从改变供求关系入手,保持整体市场的供求平衡。
参考文献
[1]百度百科.新国八条【EB/OL】.
[2]石俊.“新国八条”促使房企转型加速【N】.中华工商时报,2011-02-18.
[3]思源经纪.青岛地区房地产市场月报.
[4]张莹. 房地产新政透视. 南风窗, 2010年5月.
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房地产市场自2015年二季度以来,销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正,之后保持大幅增长。今年以来,在去库存政策和宽松的货币环境之下,房地产销售延续了去年的火爆态势。今年3、4、5月,销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%,保持高位。今年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米,同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响,同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿,预计全年销售面积有望达到13亿平方米。
2012-2016年中国商品房销售面积当月值及同比增速
2012-2016年中国商品房销售面积累计值及同比增速
分城市来看,差异十分明显。一线城市在今年2、3月份销售达到顶峰,同比增速分别为41.17%和51.21%,但从4月份开始销售规模骤降,4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后,在4、5月份缓慢下降,3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头,3、4、5月,销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。
2013-2016年中国30个城市月度商品房成交面积同比增长情况
2011-2016年中国一线城市商品房成交面积情况
2011-2016年中国二线城市商品房成交面积情况
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《中国房地产市场问题分析与对策》
【摘要】房地产业作为我国国民经济的支柱型产业,面临着投资过热,房价增长快,市场运行机制不完善,刚性需求不足,供需矛盾尖锐等问题,要解决这些矛盾必须同时运用有形的手和无形的手的协调作用,在加大宏观调控力度的同时完善市场的运行机制。
【关键词】房地产市场;发展现状;问题;对策
近年来,随着我国经济的发展和产业结构的不断完善,房地产日益成为经济领域的焦点。作为商品,由于经济发展,人民富足,消费水平的提高使人们对住房的需求扩大,要求提高。人们对房子的追求从建国初期的“能住”到现今的“适住”。作为投资项目,正是由于房地产行业需求旺盛,不同行业的企业“闻利而来”,都企图在房地产行业分一杯羹。需求带动供给的提高,供给又刺激需求的增长,中国的房地产业正是在这样的循环中被越炒越热,成为我国经济增长的引擎和国民经济的支柱型产业。与我国其他产业相比,房地产业异军突起为我国的经济增长带来新鲜血液。同时房地产业的联动效应还刺激了其他产业的发展,如建筑业,中介服务业等。特别是在2008年金融危机,在我国其他产业纷纷受到影响的时候,唯独房地产行业一枝独秀。房地产行业的发展推动了我国城市化进程,促进人民水平提高,扩大了国内的消费需求,因此房地产行业的发展对我国经济是具有重要意义的。但是随着房产泡沫问题、刚醒需求不足等问题的出现,我们又不得不正视在我国房地产业繁荣的背后存在的问题。只有将这些问题解决,我国的房地产市场才能真正的健康,繁荣的发展。
1 我国房地产的发展现状
1.1房地产投资过热。需求带动供给的增长,近些年,我国房地产业的投资情况一直呈增长趋势,从2000年以后,中国的房地产投资出现高度增长的趋势。就2013年与2012年相比来看,全国房地产开发投资增长速度提高了6.6%,2013年1月到9月份,全国房地产开发投资达61120亿元,同比实际增长19.7%。其中住宅投资41979亿元,增长19.5%,占房地产开发总投资比重的68.7%。
以2013年1月份为折点,2013年1月份到2月份投资增速比2012年1月份到12月份投资增速高了6.6%,2013年1月份到9月份的投资增速在22.8%这一基础上,虽上下波动,但波动趋势小,呈现稳定的局面。
施工面积方面,房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米,同比增长15.0%,其中,住宅施工面积443102万平方米,增长12.5%。房屋新开工面积144900万平方米,增长7.3%,增速提高3.3个百分点;其中,住宅新开工面积106055万平方米,增长6.4%。总体来看我国我房地产投资占GDP比重仍高出国际要求水平,我国房地产投资呈现过热的情况。
1.2房价增长速度过快。近些年来,房价高已不再是新鲜事,中国的房价随着人们需求的增高,以及投资开发强度的提高,被俞炒俞高。由于发地产开发存在暴利,房地产业的投资热度不断上涨,接踵而至的便是房价的虚高。房价高刺激商家利润增长,商家有利可图,便增大对房地产业的投入。房价与投资热便形成恶性循环。以一、二线城市为例,2013年北京、上海、南京市平均房价分别为36,299元/㎡,26,818元/㎡,17,034元/㎡,同比去年增长分别为27.41%,12.73%和20%,虽然2013年初,国家政策明确规定要限制房价,但是我国主要一、二线城市房价仍呈现增长的趋势。
2 我国房地产发展中存在的问题
2.1房地产市场运行机制不完善。我国仍处在社会主义初级阶段,虽然近些年,我国的经济呈飞速增长之势,产业结构逐渐完善,但是我国的市场机制仍存在弊端,经济市场化程度不够。房地产虽然已发展成为国民经济的支柱型产业,但房地产市场的机制仍不够完善。房地产市场机制不完善主要体现在市场交易、资源配置等问题上。房地产市场的发展带动了中介服务的发展,但在我国的房产中介服务中存在着大量的虚假广告与欺诈行为,。在进行市场交易时,一些不法商家囤积居奇,哄抬房价,自卖自买导致市场交易环境紊乱;在资源配置上,我国房地产市场投资开发结构不合理,盲目开发国土资源,只注重开发数量而忽略了开发质量,导致大量国土资源的浪费。信息交流不对称,资源配置不合理,导致房地产市场厂商谋取暴利,消费者为高房价买单,我国贫富差距的矛盾在房地产市场需求上也逐步显现,生活在高收入水平的消费者可以拥有两套,三套甚至更多的住房,但是许多低收入者住房难却成为生活最大的困难,这也由此产生了“蜗居”“蚁群”等群体。因此,资源配置不合理,贫富差距大,导致了我国房地产市场结构矛盾。另外,我国不断加强对房地产宏观调控的力度,以行政手段限制需求与供给,以政府强制力控制房价的持续增长,这都体现了我国市场机制不健全,需要政府宏观调控来维持。
2.2房地产市场刚性需求不足。什么是刚性需求?是人们想购买房子的心情与愿望,还是人们手握人民币对房子有切切实实的购买力?如果是后者,我们还能说中国房地产的刚性需求会持续“刚”下去?现今的中国经济面临通货膨胀与人民币升值的双重压力,在这样的情况下,人们担心大量热钱涌入从而纷纷购置房源,以备今后房价猛涨之虚。但实际上,热钱涌入只是短期的,无法形成长期的消费需求。另外,虽然我国人均GDP在持续增长,但其增长的幅度远不如房价的增长幅度,许多低收入者不能留在大城市,都是因为买不起房子,而在我国低收入者或者中等收入又占据相当大的比例。没有钱,刚性需求怎么刚的起来?在房地产市场的供给方面,房地产企业面临国有企业垄断以及自身实力不足的双重压力。国有企业和垄断企业得到国家政策的大力支持,但却只能依靠提高价格的方式来增加利润,一些民营企业,却因为只注重眼前利益而忽视了长远利益,对核心竞争力以及产品质量的重视程度不足,导致我国民营企业很难跻身国家领先企业行列。中国房地产的发展,不是以强大的实业为基础,实业力量不足难以支撑刚醒需求。总之,我国房地产市场的刚性需求已经越来越疲软,房地产市场呈现虚繁荣的景象。
2.3房地产市场供需矛盾突出。房地产市场的生产要素——土地,是一种很特殊的生产要素,它具有稀缺性和不可再生性,人多地少是我国的一个基本国情,中国人口密度为每平方公里132人。土地资源稀缺,但是资源配置却不完善,许多商家为了一时利益而过度开发土地资源,导致资源的浪费。我们说土地资源配置不完善,不如说土地资源配置稀缺,土地资源具有空间性和无法转移性,我们不能像“南水北调”一样,把人口密度小,土地资源富裕的地方的土地转移的土地资源需求紧张的地方。正是由于土地资源的这一特性,导致了房地产市场的供给与人口数量不断增长的矛盾越来越激烈。房地产市场的供给与需求的矛盾还体现在区域之间的矛盾上,这与我国区域经济发展不平衡的基本国情是基本匹配的,我国房价长得最快的城市,亦是我国经济发展最好的城市,诸如北京,上海等一线城市,由于经济发展快,外来人口增多,导致住房需求提高。人们为了更好的生活水平和工资水平而不断向一线城市涌入,但城市的土地资源是固定的,不会随着人多而生长出来,因此东部发达城市的房地产供求矛盾要远远比西部地区的要突出。依据全国房地产市场数据中心的数据,我国深圳,广州的供求变化率差值已分别达到-24.30% 和-30.39%,但佳木斯,遵义等西部城市的供求变化率差值却分别为+0.46%和+4.20%(数值为正“+”表明:城市供给价格增速超过需求增速;数值为负“-”表明:需求关注热点增速已超越供给增速。)
3 相关政策建议
3.1 加强宏观调控的力度。房地产作为我国国民经济的重要组成部分,其市场机制仍不健全,需要政府的宏观调控手段来规范其运行。
(1)完善相关法律法规的建设,如在房地产市场的交易过程中,对于一些中介机构的虚假广告以及欺诈问题,要采取严厉的措施打击,规范市场行为。在土地资源开发上,要严格投资开发审批程度,防止国家土地资源的过度开发。
(2)在通过限价限购来控制房地产市场的需求的同时,采用限卖来控制房地产市场的供给,防止不法商人通过自买自卖来炒作房价,造成房价的虚高,对于房地产市场实行从紧的供地政策,限制土地资源的供给。
(3)有针对性的进行宏观调控,不同的市场运行特点不同,出现的问题也不用。如在东部发达地区出现的问题是对于房子需求旺盛而供给不足,而在西部地区则出现了供给大于需求的现象,针对这样的差异化问题,政府的调控必须具体问题具体分析,才能有的放矢,对症下药。
(4)国家干部,地方领导的思想教育问题。我国房地产市场混乱的一个重要原因便是官商勾结,谋取暴利。因为房地产成为带动地方经济发展的强心剂,很多地方领导为了政绩,为了经济的虚假繁荣,便放松了对房地产市场的监管力度。因此必须帮助地方领导树立正确的政绩观。
(5)完善住房保障制度。由于贫富差距和房价虚高问题,我国许多低收入者住房出现问题,解决低收入者的住房问题是国家完善社会福利保障制度,促进社会和谐稳定的重要举措。因此必须对低收入者和存在住房问题的群体实行政策上的帮助,如建立健全社会保障制度,加强经济适用房的建设,以及以税收为杠杆,给予低收入这税收的优惠政策等。
3.2刺激刚性需求。要刺激刚性需求,必须从两方面着手:
(1)大力发展经济,完善劳动分配制度,提高人均收入水平。人们只有收入水平提高了,才能带动消费水平的提高,才能真正的形成刚性需求。
(2)发展实业实力,鼓励企业树立长期发展战略,发展核心竞争力,在注重土地开发,项目投资数量的同时也要兼顾质量。
3.3完善市场运行机制,提高信息的公开度与透明度,做到信息对称,推动市场的良性竞争。我国虽不断利用宏观调控的措施来规范房地产市场的运行,但是市场要真正健康的发展,离不开自身机制的健全。国家在使用宏观调控手段的同时,必须尊重经济的运行规律,利用市场无形的手来解决问题。
3.4树立创新意识,不断探寻新方法措施,积极引进和吸收外国解决房地产问题的先进经验,并将其与我国的具体国情相结合。
【参考文献】
[1]徐鹏杰.中国房地产业的现状、问题及原因分析 [J].商情.2010(19):30—32..
[2]张松,李慧,赵一平.近年中国房地产价格变动情况分析.[J]. 市场周刊·理论研究.2010(8).
[3]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控.[J].品牌(理论月刊).2010(7).
[4]李铁.中国房地产问题.
房地产业作为国民经济的基础性产业和主导产业,通过其关联效应和扩散效应,能直接或间接影响前向和后向关联产业的发展。为此,下面由百文网小编为大家整理内容,欢迎参阅。
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青岛限购令首先明确规定对已拥有 2套及以上住房的青岛户籍家庭、 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停向其售房。此限购政策严重抑制了投资性住房需求。其次增加住房用地供应,落实住房用地供应总量和结构比例。再次全面实施新一轮住房保障发展规划, 充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用,坚定不移地实施配建制度, 确保政策性住房的规模和进度。
2“新政”调控下青岛房地产的现状
根据历年来青岛楼市的发展规律,1月是房地产市场的传统淡季,不仅是购房者购房意愿最低的一个月,也是开发商开盘、推盘最少的一个月。但在2011年1月,青岛市新房成交量依然超过万套,延续了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面积109.8万平方米,成交套数11235套,与前年同期6760套的数据相比增长87%,1月份成交量剧增。主要原因是:在限购令正式执行之前,恐慌性购房推高了楼市成交量,房价在观望中走高。这主要是对房地产市场仍看好的房地产投资者在占有更多的房源。而部分普通百姓以为今后买房不容易,也加入购房大军。到了2月,随着“新国八条”的出台,青岛楼市进入淡季,开发商推盘意愿不明朗,可供购房者选择的房源不足,供应量不足导致成交量下滑。2011年2月青岛楼市成交26.4万平方米,环比下降75.9%,在这个房地产传统销售的淡季,今年2月比去年2月成交量略有下降,同比下降4.4%。岛城限购令和加息等措施的发力,使得处于传统销售淡季的楼市雪上加霜。这种态势一直持续到3月份。传统淡季1-3月份,开发商新增推案少,市场出现供过于求的状态。到了7月商品房住宅供应量为61.39万m2,环比下滑30.25%,供求比为1.31,市场仍维持供过于求的状态。截止七月份,七区两市的市场存量以胶南和黄岛居首,其中黄岛区的去化风险最高,需要16个月去化完毕现有存量,其中是胶南市需要15个月去化完毕。市南区凭借独一无二的资源和土地的稀缺优势,存量较高,但市场去化速度稳定。7月,限购区域成交占全市成交的比重环比减少,成交依然低迷。
2011年,各地保障房的基本任务要达到全年总面积的10%,青岛市也加大了保障房的开发力度。截止7月的用地总量已经超过2010年全年的用地总量106万m2,截止今年七月份总用地已高达256万m2。进入8月,在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下,青岛8月份楼市冷清收场。多数房地产商把重点放在“金九银十”上。但是9月份以来,传统意义上的旺季并没有给青岛楼市带来什么爆炸性的信息,房地产市场并没有像往年一样出现“井喷”,青岛楼市库存达到11万套,达到前所未有的顶峰水平,所谓的销售旺季在悄然淡出人们的视野,长达一年的的楼市调控升级,让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。
在限购限贷政策下,市民消费结构发生改变,自主需求成为市场主导,投机行为被排挤,改善性需求受到抑制,市民的住房需求逐步理性。在此背景下,只要价格合理,势必受到“刚需”客户的青睐。
调控虽然取得了初步成效,但问题依然存在:首先是大中城市住房价格过高的问题依然没有解决;其次是各地土地供给依然紧张,违法圈地囤地的现象依然普遍;再次是保障房的建设进度缓慢,竣工量还不够充分,房地产市场的供给压力依然很大;第四,市场进入观望状态的同时,房屋租赁的价格出现了大幅度上升;第五,各地在执行新的房贷政策时屡屡有打折扣的现象。可见,房地产市场调控依然任重而道远。
3 完善我国现行房地产宏观调控政策的建议
3.1 建立一个全面的房地产信息系统
这里的全面要做到区域覆盖全国,信息涵盖各个部门。国家应该建立一个全国范围内的房地产信息登记系统,并实现与银行房贷信息系统、民政登记信息系统的联网查询功能,这将非常有益于解决新政中 “二套房”的认定难题。首先,个人购房记录、信贷记录都可以方便查到,即使你是异地购房或贷款;其次,这也可以有效解决一个家庭夫妻双方各以自己名义购房,但本质上已属 “二套房”范畴的问题;最后,实现全面信息化的管理,使得政府对整个房地产行业的规范管理有章可循,当然,这已是为解决新政执行而产生的附带效应了。
3.2 鼓励并监督地方政府推行新政
中国房地产市场出现的问题,很多都是因为地方政府对房地产行业的依赖太大,从而一直不愿意响应中央政府,调控房价。前些年,面对中央的很多房地产调控政策,就是由于地方政府执行程度不够,或者暗地帮助房地产商规避制度限制,导致不断出现 “空调”现象,这次新政执行过程中必须要吸取这个教训。
3.3 供求关系
从经济学理论的原理来说,一种商品的供应出现紧张就会引起价格上涨,反之供过于求就会引起价格下跌。住房作为一种商品,同样遵循这一客观经济规律。然而,此次调控政策更多的依然是限制购房需求。房地产市场的供给关系没有得到根本解决,对房地产主体不会有太大影响。因此虽然短期内对房价和成交量有影响,但就长期而言,很难达到预期的效果。因此,要使价格趋于平衡,一是增加供应或减少供应,二是增加需求或减少需求。笔者认为房价上涨应该增加供应、减少需求。在当前形势下,房地产市场结构性矛盾问题突出,采取政府管制的方式,短期可行,长期未必有效。应当遵循客观经济规律,主要从改变供求关系入手,保持整体市场的供求平衡。
参考文献
[1]百度百科.新国八条【EB/OL】.
[2]石俊.“新国八条”促使房企转型加速【N】.中华工商时报,2011-02-18.
[3]思源经纪.青岛地区房地产市场月报.
[4]张莹. 房地产新政透视. 南风窗, 2010年5月.
刚刚过去的一年,中国房地产市场走势超出所有人预期。为此,下面由百文网小编为大家整理内容,欢迎参阅。
过去一两年时间,以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径,它能破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。公司并购与资本市场结合得更加紧密,是大象和大象的游戏,并有望改写行业格局。
中国指数研究院数据显示,2016年年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例近100起,占行业并购数量的七成以上。
2015年,行业中最大的并购事件当数招商蛇口吸收重组招商地产上市。而2016年,并购事件增多,先是中海宣布通过收购中信地产以及中信泰富持有的地产业务,相关资产包含有126个房地产项目,与此相似的是保利并购中航地产案,中航把共计331万平方米建面的九大资产作价20.3亿卖给保利。并购之王融创在2016年大出手,据不完全统计,其在年内已进行10笔收购,耗资近300亿元,此外融创还通过定增入股金科地产,玩起股权投资。销售冠军恒大地产更是一直走在“买买买”的路上,其足迹遍布中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、深深房,主题从地产项目的收购到股权收购再到借壳重组,更参与炮制了震动整个资本市场的万科股权大战……
上述收购是去年行业收购大战中的缩影,也是冰山一角。招商蛇口总经理许永军接受第一财经记者采访时表示,未来大型房企将加速整合并购中小房企可,行业集中度进一步提升。
刘德扬则预测,“2017年开发商整合将加速,有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会。”
穆迪副总裁兼高级信用评级主任梁镇邦在2016年12月举行的穆迪信用风险年会上对记者表示,“预计在调控的干预下,2017年房价增速将会放缓。信贷环境中,无论是开发贷还是境外债券市场和银行融资、境内债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。”
近十几年来,随着我国国民经济的快速发展,房地产市场的发展发挥了应有之重,得到了社会各方的普遍关注。为此,下面由百文网小编为大家整理内容,欢迎参阅。
论文导读:在商品经济条件下,需求会或多或少的影响到商品的价格变动,而对于房地产这种无法替代的需求而言,需求的变化起到举足轻重的地位,资源的稀缺,需求的膨胀,必然导致价格的大幅度变动。本文意在探讨房地产需求构成类型及其对房地产价格的影响。
关键词:房地产需求,分析
近两三年来,房地产价格成了人们关注的重点,经过2007年底的短暂调整之后,价格就进入了大幅度上涨阶段,导致国家在2009年底针对房地产市场不断出台新的政策。对于当前的房地产价格,国内学者持有不同的观点,部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史,认为房地产价格现在处于泡沫状态,如果放任发展,必将导致泡沫破灭,拖累整个宏观经济。笔者认为,一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题,它受许多因素的影响:建筑成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。近期,房地产供应持续增长,建筑成本增长有限的情况下,房地产价格却出现了大幅度的上升,此种情况主要是需求大幅度变动所致。本文试图从房地产需求层面上探讨一下我国房地产价格大幅变动的成因。
在商品经济条件下,商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系就是供求关系,它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在商品经济中,价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系,供大于求,价格就下落;求大于供,价格就上升。结合到房地产上看,供求关系由以下两方面构成:其一、房地产需求:在特定条件下,消费者对某种房地产愿意并且能够购买(承租)的数量,此种需求数量同样也要受其价格水平、消费者收入水平、消费者消费偏好、消费者对未来房地产价格的预期的影响。其二、房地产供应:在特定条件下,房地产开发商和房地产拥有者愿意并且能够提供租售的房地产的数量,这种供应数量要受其价格水平、开发建设成本、开发技术水平、开发商对未来预期的影响。
一、在我国,房地产需求大致有三种:
1、基本性需求:此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要,属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等。基本需求往往具有一定的稳定性,其对产品、地域的限定性也比较明显,对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。由于我国城市化进程和人口流动的加快,城市规模在不断扩大,导致基本性需求呈不断扩大的趋势。由于房地产需求是一种不可替代的需求,所以其基本性需求不太容易控制,属刚性需求。
2、 改善性需求:如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善,甚至一些个性化的居住生活(休闲、度假)的改善等等。其最重要的特点在于:改善性需求、发展性需求比较明显。改善性需求的可变性和稳定性兼而有之,因为改善和发展是一个总的方向,同时也受社会经济、政策、市场特别是个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性。
以上两种需求是我们真正意义上的生活需求,它们的稳步提高,是房地产价格稳步提高的基础。它们涉及到城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的发展比较稳定,收入的增长大致与GDP同步,即每年8%到10%,这三个长期因素都很重要,但不能解释房价在短期内的暴涨。
3、投资(机)性需求:投资(机)需求的部分则不外乎资产保值、房产市场中长期投资,买房出租获取投资收益等等。在通胀的压力下,买房子是居民储蓄保值的最佳方法。此类需求相对来说以投资性的购房置业较多,包括部分个案性的特殊需求,局部也会有投机现象存在。其可变性较强,受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显,也会存在一定程度的泡沫现象。相比较而言,其可控制性很强。从2007年以来,此类需求快速膨胀,成为引发房地产价格快速上涨的首要推动力。
二、三种需求的分析:
从三种需求类型来看,基本性需求和改善性需求基本还是自住型的需求,近年来,基本性需求保持稳定发展,而改善性需求比例逐步形成规模。从1996年开始,我国进入了城镇
化加速发展阶段,城镇人口年均增长超过2000万,城镇人口的大量、快速增加将对我国的房地产市场产生巨大的需求。同时,近年来我国家庭小型化趋势明显、伴随婚龄人口持续增
加以及大量外来务工人员进入城市等,都必将形成对了房地产基本性需求的增加,并将在今后一段时期内继续发挥作用。与其他两种需求不同的是,投资(机)性需求当中投资和投机的成分会随外在环境的环境的变化而发生变化。房地产投资需求是把房地产作为投资或理财对象,通过拥有房地产的方式,来使财产保值增值。房地产投资及理财的收益,主要来源于两个方面,一是房地产用于出租的租金收入,二是房地产买卖价格上涨所带来的增值收益。相对于消费性房地产而言,房地产投资及理财的风险较大,受到市场波动、利率调整和流动性变化等多种因素的影响,将房地产市场与资本市场更紧密地联系在一起。在我国居民储蓄率较高、投资渠道较少的背景下,房地产投资已经成为和股票投资一样的居民投资手段,现阶段,一家拥有两三套住房已较为常见。作为房地产投资的一种特殊形式,房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展:在房地产市场低迷时,投机者通过购买房地产可以刺激房地产市场需求的增长;而在房地产市场高潮时,投机者通过卖出房地产而增加供给,从而在一定程度上发挥了维稳作用。当然,房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用,影响人们对未来价格的预期,在一定意义上虚增了房地产的供应和需求。近一年来,房地产价格的不断大幅度攀升,以投资、投机为主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影响需求情况的要素和手段:
影响需求情况的要素和手段有很多,主要分为两大方面,其一是就消费(投资)者而言,包括人口数量、人口的自然增长情况、家庭结构变动、居民收入状况、职业情况、教育水平等等。另一方面则是就房地产市场环境而言,包括政策环境、市场环境、自然环境等。涉及到的影响手段包括国家相关政策、法律、房产消费税及其税率、银行存贷款利率。应该关注的是,政策环境更多地应该是调控房地产投资、投机性需求,对于以自己居住为主的基本性和改善性需求还是应该以保护为主的。这也是体现政府建设和谐社会,保障房地产市场稳步、健康、规范发展保证。从最近的国家宏观调控政策来看,无论是提高住房贷款的利率,还是提高二次房贷的首付比例,其主要目的还是为了抑制过快增长的房地产投资(机)需求。
鉴于我国土地资源的极度稀缺、社会经济发展水平较快、人口增长短期难以扭转和人民收入水平大幅提高的实际情况。作为国家相关部门应当注意以下问题:
1、调控政策的重点:
近两三年来房地产市场经过2007年底的短暂调整之后,价格就进入了大幅度上涨阶段,其上涨幅度远远超过大部分人的承受能力,由于房地产投资投机赚钱效应的影响,越来越多的人加入到投资投机的行列中来,使得房地产需求在基本和改善性需求没有大幅度变化的前提下,出现了前所未有的快速膨胀,需求的大幅度增长进一步刺激了房价的上涨。如果不加以引导和控制,此种恶性循环将越演越烈。所以,国家的房地产调控政策首先要解决的应该是在保障住房正常供应的前提下如何控制非正常的需求膨胀,包括过度投资和投机。
2、积极满足基本性需求:
由于基本性需求是人的基本的生存和发展的需求之一,其满足与否关系到社会稳定,人民安居乐业,是城市化进程的极其重要的动力来源。所以如何建立能满足社会不同收入水平的广大人民群众的住房管理制度尤为重要,保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供给应
该切实落到实处。
3、合理引导改善性需求:
随着广大人民群众收入水平和生活水平的提高,提升住房需求品质是基本的权利,是房地产业发展的重要目标,也是房地产业发展重要方向,也是市场发展极其重要方面。
4、严格规范投资性需求和控制投机性需求。
基本性需求和改善性需求应该市场需求的主体,而投资和投机性需求则属于我们市场需求的补充和发展。投资和投机性需求的发生、发展具有两面性。既能够有效地搞活房地产市场。同时,如果发展得不好,也容易造成投机泡沫,从而破坏市场,甚至对整个国民经济运行造成巨大伤害和损失。所以,在当前房地产价格超常上涨的情况下,对于投资(机)性需求我们要特别重视并加以严格规范和控制。
我们欣喜的看到,今年前四个月,中央已经在政策、利率、税收方面有所表现,包括国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,住房贷款政策、按揭首付政策的变化,从制度和政策上指明了房地产市场的发展方向。我们也一定会看到其满意的结果,那就是房地产市场健康、稳定的发展,人们有房可买、有钱能买、有房可居。
参考文献:
[1]、彭大 余晶晶 《我国房地产市场的供给需求分析》(J)经济师 2009(8)
[2]、于琳芳 《我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议》(J)
近十几年来,随着我国国民经济的快速发展,房地产市场的发展发挥了应有之重,得到了社会各方的普遍关注。为此,下面由百文网小编为大家整理内容,欢迎参阅。
【摘要】简述了调控政策的特点和效果,并基于理论和现实剖析了其对青岛房地产市场产生的影响,进一步指出房地产市场中起关键作用的是房地产的需求和供给,行政干预只是临时性的作用。
【关键词】房地产市场;新国八条;土地供给
中国房地产业近十年来快速发展,房地产行业已成为我国最热门的行业之一,而且在国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了国人的居住条件,也推动了国民经济的发展。城市作为一个地区经济文化的中心,吸引了大量人口,刚性需求所在,房价也随之水涨船高。要求加强整顿的呼声越发强烈。政府对此十分重视,2011年发布了以1月26日“新国八条“和”9.29“新政”为代表的两轮调控政策。本文将分析2011年初以来国家发布一系列政策后,青岛房地产市场中没有得到根本解决的一些问题。
1 2011年针对房地产市场发布的政策及举措
1.1 新“国八条”的出台
2011年1月26日,国务院办公厅发布((关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 (国办发[2011]1号,简称“新国八条”),加强对房地产市场的调控。通知作出进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度,强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,严格住房用地供应管理;合理引导住房需求。
1.2 因地制宜,青岛市出台本地“限购令”以及启动保障性住房建设
青岛限购令首先明确规定对已拥有 2套及以上住房的青岛户籍家庭、 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停向其售房。此限购政策严重抑制了投资性住房需求。其次增加住房用地供应,落实住房用地供应总量和结构比例。再次全面实施新一轮住房保障发展规划, 充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用,坚定不移地实施配建制度, 确保政策性住房的规模和进度。
2“新政”调控下青岛房地产的现状
根据历年来青岛楼市的发展规律,1月是房地产市场的传统淡季,不仅是购房者购房意愿最低的一个月,也是开发商开盘、推盘最少的一个月。但在2011年1月,青岛市新房成交量依然超过万套,延续了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面积109.8万平方米,成交套数11235套,与前年同期6760套的数据相比增长87%,1月份成交量剧增。主要原因是:在限购令正式执行之前,恐慌性购房推高了楼市成交量,房价在观望中走高。这主要是对房地产市场仍看好的房地产投资者在占有更多的房源。而部分普通百姓以为今后买房不容易,也加入购房大军。到了2月,随着“新国八条”的出台,青岛楼市进入淡季,开发商推盘意愿不明朗,可供购房者选择的房源不足,供应量不足导致成交量下滑。2011年2月青岛楼市成交26.4万平方米,环比下降75.9%,在这个房地产传统销售的淡季,今年2月比去年2月成交量略有下降,同比下降4.4%。岛城限购令和加息等措施的发力,使得处于传统销售淡季的楼市雪上加霜。这种态势一直持续到3月份。传统淡季1-3月份,开发商新增推案少,市场出现供过于求的状态。到了7月商品房住宅供应量为61.39万m2,环比下滑30.25%,供求比为1.31,市场仍维持供过于求的状态。截止七月份,七区两市的市场存量以胶南和黄岛居首,其中黄岛区的去化风险最高,需要16个月去化完毕现有存量,其中是胶南市需要15个月去化完毕。市南区凭借独一无二的资源和土地的稀缺优势,存量较高,但市场去化速度稳定。7月,限购区域成交占全市成交的比重环比减少,成交依然低迷。
2011年,各地保障房的基本任务要达到全年总面积的10%,青岛市也加大了保障房的开发力度。截止7月的用地总量已经超过2010年全年的用地总量106万m2,截止今年七月份总用地已高达256万m2。进入8月,在调控严压、购房者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下,青岛8月份楼市冷清收场。多数房地产商把重点放在“金九银十”上。但是9月份以来,传统意义上的旺季并没有给青岛楼市带来什么爆炸性的信息,房地产市场并没有像往年一样出现“井喷”,青岛楼市库存达到11万套,达到前所未有的顶峰水平,所谓的销售旺季在悄然淡出人们的视野,长达一年的的楼市调控升级,让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。
在限购限贷政策下,市民消费结构发生改变,自主需求成为市场主导,投机行为被排挤,改善性需求受到抑制,市民的住房需求逐步理性。在此背景下,只要价格合理,势必受到“刚需”客户的青睐。
调控虽然取得了初步成效,但问题依然存在:首先是大中城市住房价格过高的问题依然没有解决;其次是各地土地供给依然紧张,违法圈地囤地的现象依然普遍;再次是保障房的建设进度缓慢,竣工量还不够充分,房地产市场的供给压力依然很大;第四,市场进入观望状态的同时,房屋租赁的价格出现了大幅度上升;第五,各地在执行新的房贷政策时屡屡有打折扣的现象。可见,房地产市场调控依然任重而道远。
3 完善我国现行房地产宏观调控政策的建议
3.1 建立一个全面的房地产信息系统
这里的全面要做到区域覆盖全国,信息涵盖各个部门。国家应该建立一个全国范围内的房地产信息登记系统,并实现与银行房贷信息系统、民政登记信息系统的联网查询功能,这将非常有益于解决新政中 “二套房”的认定难题。首先,个人购房记录、信贷记录都可以方便查到,即使你是异地购房或贷款;其次,这也可以有效解决一个家庭夫妻双方各以自己名义购房,但本质上已属 “二套房”范畴的问题;最后,实现全面信息化的管理,使得政府对整个房地产行业的规范管理有章可循,当然,这已是为解决新政执行而产生的附带效应了。
3.2 鼓励并监督地方政府推行新政
中国房地产市场出现的问题,很多都是因为地方政府对房地产行业的依赖太大,从而一直不愿意响应中央政府,调控房价。前些年,面对中央的很多房地产调控政策,就是由于地方政府执行程度不够,或者暗地帮助房地产商规避制度限制,导致不断出现 “空调”现象,这次新政执行过程中必须要吸取这个教训。
3.3 供求关系
从经济学理论的原理来说,一种商品的供应出现紧张就会引起价格上涨,反之供过于求就会引起价格下跌。住房作为一种商品,同样遵循这一客观经济规律。然而,此次调控政策更多的依然是限制购房需求。房地产市场的供给关系没有得到根本解决,对房地产主体不会有太大影响。因此虽然短期内对房价和成交量有影响,但就长期而言,很难达到预期的效果。因此,要使价格趋于平衡,一是增加供应或减少供应,二是增加需求或减少需求。笔者认为房价上涨应该增加供应、减少需求。在当前形势下,房地产市场结构性矛盾问题突出,采取政府管制的方式,短期可行,长期未必有效。应当遵循客观经济规律,主要从改变供求关系入手,保持整体市场的供求平衡。
参考文献
[1]百度百科.新国八条【EB/OL】.
[2]石俊.“新国八条”促使房企转型加速【N】.中华工商时报,2011-02-18.
[3]思源经纪.青岛地区房地产市场月报.
[4]张莹. 房地产新政透视. 南风窗, 2010年5月.
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国际市场营销是众多经济类专业的专业必修课,在课程体系中具有非常重要的地位和作用,案例教学是国际市场营销的重要教学手段之一。为此,下面由百文网小编为大家整理内容,欢迎参阅。
论文导读:房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要,综合运用各种可控的营销因素,将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合,从而很好地实现企业的营销目标。价格策略有两种:一是成本+竞争定价策略,简便易行,能“最清楚地知道自己能赚多少利润”,却具有定价过高产品滞销和定价过低难赢取高额利润的风险。因此,房地产营销渠道策略成为了房地产开发企业面临的重要决策之一。房地产促销策略主要分为广告促销、人员促销、营业推广和公共关系这几种实现方式。
关键词:房地产营销,产品策略,价格策略,营销渠道策略,促销策略
房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要,综合运用各种可控的营销因素,将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合,从而很好地实现企业的营销目标。
四大策略的组合关系到营销活动的成败:(1)四大策略的优良组合所发挥的整体效果大于各个策略单独发挥的效果之和。(2)任何一个策略的使用不当将会导致营销活动的失败。
为此,需对4P策略进行科学的认识和分析。
1.房地产营销产品策略(Product)
产品策略是根据消费者需求为市场开发、建设房地产产品所采取的所有对策和措施。包括产品差异化策略、品牌策略和产品组合策略等。
1.1产品差异化策略
房地产企业通过市场需求调查,结合自身特点,最大限度地挖掘产品的特色,加以创新,进行产品定位,通过产品的位置、产品的设计、产品质量的确定、价格和服务等方面来塑造产品的差异化,使自己的产品与竞争者的产品相区别,并且比竞争者更能吸引顾客,更具优势。差异化是企业立足行业,展现独特和自身优势,并在营销上取得成功的首要因素。例如,在房价高涨、新政策调控的形式下,婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大;相较于商业中心、城市中心的高价房,一般居民更偏向于服务设施齐全、环境安静、交通便利的住宅区。房地产商应在客户的消费行为和需求方面认真分析其差异和特性,着重研究目标客户的年龄、职业、收入、文化背景等因素,进行产品方案研究、策划以及选择,打造客户认为“综合性价比高”的产品,满足客户需求。
1.2产品品牌策略
品牌是房地产产品的形象代言,其总是依附于某种特定的房地产产品。品牌的直接作用是,当人们看到某一品牌时,会联想到它所代表的产品品质和服务,如谈到现代城,就会想到SOHO,想到时尚的家居办公。又如看到万科,就会想起各地的“四季花城”,会产生高品质的概念,尽管万科的产品价格高,但各地的销售业绩不菲。
想要取得良好的经济和社会效应,建立一个好的品牌是必须的。房地产商想要在竞争激烈的产业中生存,就必须不断加强品牌的宣传,提升企业整体水平和形象,密切关注对手的品牌战略。
1.3产品组合策略
产品组合一般由若干产品线组成。市场的需求,企业对风险的分散处理,销售量的大小等决定了现代企业多类型、多规模的产品经营。房地产企业也必须开发不同的房地产产品,以满足不同目标客户的需求,丰富的产品线可以增大企业生存的几率。然而,不同的产品给企业带来的收益和风险差别很大,最优产品组合的采用需根据市场的类型和各类产品的价格、成本、优势、适应市场程度来确定。
2.房地产营销价格策略(Price)
无论哪种经营活动,价格永远是至关重要的环节。一般情况下,房价过高,房地产需求越低,房价过低,则会影响企业的利益。因而价格策略是营销组合的敏感因素。难怪房地产行业中的一句“名言”:“只有卖不出的价格,没有卖不出去的房子”[1](p.206)。从营销的角度出发,房地产应该选择合适的定价方法,合理地制定房地产价格,并且随环境的变化及时调整和修改价格,尤其是近几年,在国内外各种因素、客户日益变化的消费心理等的影响下,价格的调整更是不可避免。
决定价格的因素除了市场营销中产品成本、市场需求等因素,还包括房地产产品的竞争情况、产品特点、宏观环境及消费者购房过程中的心理因素等。
价格策略有两种:一是成本+竞争定价策略,简便易行,能“最清楚地知道自己能赚多少利润”,却具有定价过高产品滞销和定价过低难赢取高额利润的风险。另一种是消费者+竞争定价策略,以消费者的潜在心理接受价格为出发点,参照竞争对手,尽量满足消费者的需求,从而实现高额利润和使开发效率达到最高。
3.房地产营销渠道策略(Place)
随着房地产市场的进一步发展,房地产面临的销售压力增大。如何将产品迅速、有效地传送到消费者手中成为房地产商急需解决的问题。因此,房地产营销渠道策略成为了房地产开发企业面临的重要决策之一。
在当今经济条件下,自产自销的开发模式已经难以适应市场的发展。房地产营销渠道日趋多样性是必然的结果,房地产专业代理的出现使得房地产市场更加成熟。
自产自销的优势在于容易控制和销售利润归于自己,更方便和直接地提供服务;弊端为销售速度缓慢缺乏,不利于扩大房地产的销售;而间接销售渠道能够扩大产品销售,降低了企业的风险,提高了企业效率,但是流通的环节多,容易引起消费者不满。房地产开发企业在选择营销渠道时,应对市场、产品以及企业本身等各种综合因素进行研究分析和判断,以客户为根本出发点,选择打破地域限制的销售渠道,全方位地展示房地产产品的外形和内部结构。没有一种渠道绝对优于另外一种渠道,销售渠道一旦建立,并不是一成不变,要使渠道良好运行,必须应对环境的变化及时调整,取得最佳经营效果。
4.房地产营销促销策略(Promotion)
房地产企业开发出好的项目,制定有吸引力的价格,选择合适的销售渠道,不一定就等于产品会有好的销路。消费者的态度决定了最终是否会接受开发出来的产品。因此,首先要让消费者接受产品的观念,这就需要企业与中间商、消费者进行沟通,引发他们对产品的兴趣和购买欲望,促成买卖成交,并且通过各种媒介将产品信息有效地传递出去,扩大销售范围,树立企业形象,从而达到促销的策略。促销,实质上就是一种沟通活动。
房地产促销策略主要分为广告促销、人员促销、营业推广和公共关系这几种实现方式。
4.1广告促销
房地产广告传播房地产信息,具有周期短、费用高的特点,诉求重点一般有地段优势、交通便捷优势、社区生活优势、价格优势、开发公司社会信誉等。通常能够作为广告的媒介有广播、电视、杂志和报纸等。目前最能吸引消费者眼球的广告传媒方式一种是户外广告,设立突出的霓虹灯、公路上大型的广告牌,或者是在施工场地周围围墙上的宣传广告,都可以吸引来往的行人,给人留下一定印象;另一种是在销售中心设置精致的样板房,详细的说明书,突出自身产品的特色。
极具创意的品牌广告可以让人耳目一新,并让人对此有个好的印象。当消费者面临选择时就会第一时间想起这个品牌。广告的费用是非常高,房地产企业在进行广告促销时必须根据自身特点、营销目标和战略,作出对企业最有利的广告策略。
4.2人员促销
人员促销是促销人员直接与可能的消费者接触,宣传、推销产品。房地产推销人员在巩固老顾客的基础上,积极寻找潜在消费者,运用推销策略和技巧,可以通过样板房、效果图、照片、宣传册子等形式加以说明,随时准备应付和巧妙化解各种质疑和否定。良好的人员促销策略还应该显示出促销员的诚意和关心,建立稳定的客户关系,对促销进行事后跟踪,及时获取反馈信息。
4.3营业推广
营业推广时短时间、正面地强刺激消费者需求的促销手段。目前常见而有效的方式如赠送礼品、参加展销会、采用分期付款、价格优惠和设置奖品等;有的房地产企业会利用名人明星效应开展营销活动或者通过研讨会介绍楼盘特点;有的则举办业主联谊或是开展住房知识普及活动等。推广不同于广告之处在于其不具备广告传递信息的功能,房地产企业用形式多样的推广活动互相竞争,在短期内积极吸引各种客户,达到促进销售的目的。
4.4公共关系
任何一个企业都不能脱离社会而生存。房地产以人为主的特点决定了房地产企业必须加强与公众之间的联系,着眼于长远发展,维持企业在经济盈利与社会地位之间的平衡。公共关系的直接目的虽然是推销企业,但其潜在和根本目的仍是产品促销。自然随和的公共关系能够为企业树立良好的形象和社会信誉,赢得消费者对企业的信任与支持。
企业应积极利用公共关系这一工具,如与新闻界保持良好关系,制造正面而有利于企业的新闻;与所在地政府、社区、金融机构、群众等社会各界建立和睦、友好稳定的社会关系;参加公益活动,显示企业雄厚的实力,赢得各界的支持。企业还可以自办刊物宣传企业的文化和社会营销理念,开展咨询服务,及时处理各种举办和投诉等。
目前,房地产市场的发展使得房地产市场营销组合日益受到理论界和实际工作部门的重视。把握房地产市场营销组合的特点和方法,有利于更好地运用营销组合策略,满足目标市场的需要,这不仅对房地产开发经营起着重要的作用,对整个房地产行业来说也具有极大的现实意义。
参考文献
[1] 吴翔华主编.房地产市场营销.南京:东南大学出版社,2005.
[2] 中国房地产经营管理研究中心编.中国房地产经营管理全书.北京:中国言实出版社,2005.
[3] 姚玲珍编.房地产市场营销.上海:上海财经大学出版社,2004.
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