房地产企业如何计算增值税【热门2篇】
房地产企业想要计算增值税一般是有什么方法的呢？房地产公司办理增值税的计算应该怎么做？小编为你带来了“房地产企业增值税的计算方法”的相关知识，欢迎阅读！
房地产开发企业增值税计算常见问题解析
房地产财税实务微课堂对房地产开发企业在计算增值税应纳税款时常见的问题进行了整理。
1住宅专项维修资金是否属于价外费用?
房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金不属于价外费用，属于不征收增值税项目。
2代收办证费是否属于价外费用?
在实务中，房地产开发企业为给不动产买受人办理“两证”，会代收办证费，湖北省国税局明确规定，房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。
3诚意金、认筹金、订金、VIP入会费是否属于价外费用?
在实务中，房地产开发企业可能在开盘销售之前，收取诚意金、认筹金、订金、VIP入会费等费用，在开盘销售之后，收取定金。这些费用是否属于价外费用呢?如果属于价外费用，则需要预缴增值税，如果不属于价外费用，则不需要预缴增值税。对此，国家层面的文件中并无明确规定，房地产开发企业收取这些费用存在纳税风险。从性质上判断，开盘销售之前，收取诚意金、认筹金、订金、VIP入会费等费用，是为了积累客户收取的，并不属于交易款项，而定金属于交易款项。湖北省国家税务局、河南省国家税务局、山东省国家税务局已经明确，房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等，定金属于预收款。
4出租地下车位、人防车位、储物间，在增值税税制下是按照销售还是租赁缴纳增值税呢?
出租地下车位、人防车位、储物间等，一般签订的是以租代售的租赁合同，租期较长，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，出售几十年使用权。根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
安徽省、山东省国家税务局明确，按照销售不动产缴纳增值税。湖北省国家税务局明确，纳税人将人防车位出租、出售按提供不动产租赁服务。
5销售精装修的房屋实务解析
很多房地产开发企业销售精装修房屋，对此，深圳市国家税务局明确，销售精装修的房屋，按销售不动产征收增值税。
6房地产开发企业“买房送装修、送家电”实务解析
山东省国家税务局明确，房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。
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房地产开发企业增值税简易核算方法
作者：叶全华
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。该项目按一般计税方法计算，使用税率11%。2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款 33.3万元
贷：预收帐款——客户B 33.3万元
2、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为全部价款和价外费用/(1 11%)。对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算：
借：应交税费——应交增值税——已交税金(预售款) 0.9万元
贷：银行存款 0.9万元
这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5%的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。
二、取得增值税进项税额的核算
房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。
例2：2016年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.3万元。则增值税进项税额核算为：
借：开发成本——建筑安装工程费——某项目 10万元
应交税费——应交增值税——进项税额(3%税率) 0.3万元
贷：银行存款 10.3万元
三、正式交房销售时增值税的核算
根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。
例3：A房地产开发公司2016年11月23日，向客户E(个人)正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额100万元，税额11万元。客户E之前已经缴纳预售款50万元，办理正式交房时一次性补交差价61万元。则增值税销项税额核算为：
借：银行存款 61万元
预收帐款——客户E 50万元
贷：主营业务收入(A项目) 100万元
应交税费——应交增值税——销项税额(11%税率) 11万元
四、当期一般计税方法下应纳增值税的核算
房地产开发企业一般纳税人一般计税方法的增值税计算是：
当期应缴增值税=正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
1、当期需要缴纳增值税的核算
例4：A房地产开发公司2016年11月份，经计算，一般计税方法下应纳增值税税额为10万元，需要缴纳。则增值税销项税额核算为：
借：应交税费——应交增值税——转出未交增值税 10万元
贷：应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元
当实际缴纳时：
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 10万元
贷：银行存款 10万元
2、预缴多、当期不需要缴纳的增值税核算
例5：A房地产开发公司2016年12月份，经计算，一般计税方法下，当期已经预缴预售款增值税共计30万元，其中用于抵缴应纳增值税税额15万元，尚余15万元结转下期抵缴。则增值税结转下期抵缴的核算为：
借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 15万元
贷：应交税费——应交增值税——转出多交增值税 15万元
五、友情提醒
1、对于选择简易计税方法计算的项目，通过“应交税费——未交增值税”核算。
2、“应交税费——增值税留底税额”是用于原增值税一般纳税人的挂账留底税额的核算，不要与日常的增值税留底税额混淆。也就是说，这是过渡期的特殊科目，过渡期之后不再使用。