房地产营销的市场调研如何做(合集2篇)
房地产市场调查,就是把房地产作为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,从而对房地产市场进行研究与预测。为此由百文网小编为大家分享房地产营销的市场调研如何做,欢迎参阅。
房地产市场调研的报告撰写
1、楼盘产品情况
楼盘地域环境
宏观上看,实际上就是一种宏观的地域分析,也就是对楼盘所在区域的区域特征和历史沿革进行分析,比如该区域示商业中心、工业中心还是学院社区;并了解该区域的交通状况,例如公路、高架、地铁、轻轨、区县级公路、省市级公路等,以及区域公共配套设施,例如市政配套,包括水、电、气、等,生活配套,包括学校、医院、商业中心、超市、集贸市场、公园、体育场馆、图书馆、影剧院、宾馆、餐馆等,还包括人文环境等。
微观上看,实际就是一种微观地块分析,也就是楼盘地块,包括所处位置、是否临街,它的四周、地势、大小、形状以及进出道路的状况等。
楼盘具体情况
楼盘的主体部分就在于此,这一部分的重点在于要对楼盘的指标与参数进行了解,楼盘的指标具体包括土地大小,总建筑面积、楼盘类别、建筑规划、外观设计、总建筑套数与房型、格局配比、建筑用材、面积、公共设施及施工进度等等。
楼盘的基本参数,主要包括基地面积、总面积、建筑面积、覆盖率、容积率、楼盘的类别、使用面积、格局配比、得房率、建材装潢及公用设施等。
2、楼盘价格情况
单价、总价和付款方式三个方面得价格组合搭配。
3、楼盘促销情况
一个是广告策略,它主要包括把握主要诉求点、推敲广告基调、选择媒体、安排广告密度以及确定具体得实施效果等等。(把握好广告策划得精髓)
另一个是销售执行,它一方面包括销售点的选择、人员的配置和业务执行等具体业务安排;另一方面还包括了实际销售结果的调查,该分析的主要切入点是销售率与销售顺序等方面,具体需要了解最畅销的房型是什么,最为市场所接受的总价是什么,对客户最有吸引力的地方是什么,购房客户的特征如何等等。
4、楼盘竞争情况
开发商、设计规划单位、建筑公司、营销咨询和广告公司、销售代理公司、项目主要负责人等。
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房地产市场调查的方法
一、市场环境调查
1、宏观环境调查
政策环境调查:房地产市场的产业政策、财政政策、货币政策、户籍政策、土地政策、住房政策。
经济环境调查:经济体制、通货膨胀水平、国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化的进程、家庭收入和家庭支出的结构。
人口环境调查:人口的总量、人口的迁移特征、年龄的结构、知识结构以及家庭结构等。
文化环境
行业环境
技术环境
城市发展概况
2、区域环境调查
区域环境是指对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行调查分析,从而对项目地块所具有的区位价值做出判断。具体来说,包括:
结合项目所在城市的总体规划,调查项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位。
调查该区域的历史因素、文化因素、发展水平、交通条件。
调查该区域内楼盘的总体价格水平和供求关系。
3、项目环境调查
项目环境调查是指项目的微观调研,又称为开发条件调查分析。其目的在于对项目本身的发展状况、开发条件、价值提升的可能性和途径进行分析,同时为今后的市场定位做准备。
对项目的用地现状与开发条件进行调查。
对项目的对外联系程度及交通状况等进行调查。
对项目所在地的周边环境进行调查。
地块周围的物质和非物质的生活配套情况。包括市政配套,如水、电、气等;生活配套,如学校、医院、邮局、银行、集贸市场、超市、公园、体育场馆等;以及生态环境,如空气、卫生、景观等,也包括人口的数量和素质等。
二、目标客户调查
在对目标客户进行研究的时候,需回答一下问题:
目标客户包括哪些人?
目标客户要买的房子是什么样的?
目标客户买这些房子的原因何在?
在目标客户的购买行为中有谁参与?
目标客户在买房的时候采用什么样的方式?
目标客户将在什么时间买房?
目标客户买房的地点定位在哪里?
1、购买倾向调查
目标客户的购买倾向主要包括品牌、户型、位置偏好、面积偏好、预期价格、物业类别、物业管理、环境景观等。
2、购买力水平调查
其主要的衡量指标是家庭的年收入。
3、共同特点调查
目标客户的年龄、职业、文化程度、家庭结构、原居住地等。
对消费者的调研是一种动态的全过程调研。首先就是目标消费者的确定。要确定目标消费者,可以参照同类物业的已成交客户进行划分。通常说来,在目标消费者得到确定以前,可以收集二手资料来获得房地产市场的消费者的普遍而粗略的了解;而在目标消费者确定下来以后,要就欲了解的问题访问目标调查对象,主要采用的形式就是问卷调查了。
三、竞争楼盘调查
竞争性楼盘有两种情形:一种是与所在项目处于同一区域的楼盘;另一种是处于不同区域,但定位相似的楼盘。
对竞争楼盘的调研,包括对这些相似楼盘进行营销策略组合的调研与分析,包括产品、价格、物业管理和销售推广等。
1、产品调查
区位调查
A、地理位置调查:楼盘的具体坐落位置,同本项目的相对距离以及邻近房产的特点
B、周边环境调查:对开发地块周边生活配套状况的调查,以及人文环境和生态环境,后两者通常是由人口数量与素质折射出来的。
C、区域特点调查:是指相对聚集而产生的,依附于地域的一种特有的物质和精神形态,它主要是由该地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等决定的。
D、发展规划调查:是指政府对城市性质、城市土地、空间布局的综合部署及调整。
E、交通条件调查:调查地块附近的交通工具与交通方式,包括公路、地铁、飞机等。交通条件一方面要表明进出的方便程度,另一方面,一个地区的交通状况也对该地区的未来发展态势产生很大的影响。
产品情况调查
A、建筑调查:项目建筑总面积,占地总面积以及容积率。
B、面积户型调查:一个楼盘品质的好坏基本上是由其面积和户型所决定的,面积和户型包括各种户型的建筑面积、使用面积、使用率以及面积配比、户型配比等。
C、装修调查:公共部分:大堂、电梯厅、走道以及房屋的外立面装修。另一方面是对户内厅、居室、厨卫的处理。
D、配套设施调查:一是满足日常生活最基本需要的设施,包括水、电、燃气、保安、便利店、中小学和车库等;二是专门为住户设立的额外设施,如小区会所等娱乐设施。
E、绿化调查
交房时间调查
对于期房楼盘来说,影响购房购买决策的一个重要因素就是交房日期。
开发主体调查
一个楼盘的营运公司主要有四家,即设计单位、开发商、承建商和物业管理公司。
2、价格调查
房地产营销中最基本、最便于调控的就是价格。而它也是在实际的调查中最难获得真实信息的。
单价调查
A、起价调查:最差房屋的销售价格,该价格不足为凭,多为了促销而加入人为夸张的结果。
B、均价调查:总销售金额/总销售面积
C、主力单价调查:这是判断楼盘客户地位的主要依据,它是指占总销售面积比例最大的房屋的标定单价。
总价调查
单价是反映楼盘品质的好坏,总价则是反映目标客户群的选择。因此,在对楼盘总价进行调研之后,能够对产品的市场定位及目标市场予以掌握。
付款方式调查
付款方式是房屋总价在时间上的一种分配。它可以减轻购房人的付款压力,扩大目标客户群的范围,提高销售率。因而在事实上也是一种隐蔽的价格调整手段和促销工具。
A、利用商业贷款或公积金贷款付款
B、一次性付款
C、按照工程进度的建筑期付款
D、按照约定时间付款
3、促销广告调查
A、售楼部调查
B、广告媒体调查
C、广告诉求点调查:广告的诉求点即物业的买点,它所表现的是开发商想传达给购房人的信息,展示了产品的竞争优势,但应当注意要围绕着目标客户群所关心的问题。
D、广告强度调查:表现在报纸广告的刊登篇幅、次数、户外媒体的大小和块数,从中判断出该楼盘所处的营销阶段。
4、销售情况调查
A、销售率的调查:反映了一个楼盘被市场接受的程度。
B、销售顺序调查:反映了市场需求结构和细节,从中可以分析出不同价位、不同户型、不同面积的房地产单元为市场所接纳的原因。
C、客户群调查:客户群的年龄、家庭结构、职业和收入,从中获取购房人的信息。根据这些信息来分析其购买动机,找出本楼盘对于客户购买行为产生影响的各种因素,以及这些因素影响力的大小。
5、物业管理调查
物业管理的内容、管理公司、管理情况以及管理费用等。
竞争对手调查
1、品牌调查
2、开发方式调查:楼盘开发出来之后的用途,出售、出租、自行经营。
3、楼盘质量调查:外在质量与内在质量标准,如设计、户型、材料、耐用性、安全性能等。
4、开发情况调查
5、发展规划调查:竞争对手的土地储备情况,及其在未来有何开发方向与开发动态。
6、专业化情况调查:竞争对手的力量在其目的区域的集中程度,也就是产品、目标顾客群或所服务的区域及程度。
7、成本调查:竞争对手成本结构的合理性如何,以及企业开发的楼盘在成本上是不是具有优势等。
8、价格调查:竞争对手的商品房在市场中的相对价格情况。价格因素与其它变量,如财务、成本、质量、品牌等是紧密相连的。
9、与政府部门的关系调查
房地产市场调查的表格设计
房地产资源统计表,其所包括的项目主要为房地产分布、类型、面积、开发程度、居住密度、单位价格、单位总价、交易状况及规模、抵押保险、政策限制、竞争程度、使用期限、发展愿景、其它具体情况与调查日期等。
房地产出售统计表,其所包括的项目主要有已售与待售房地产的名称、开发商、结构类型、地区、数量、成交条件——包括预付款、贷款额及利率、偿还约束、其它附加条款等,成交期、出售时的房龄及状况、客户资料与调查日期等。
房地产出租统计表,主要包括项目为出租房地产名称、所在地区、出租房的类型与等级、出租面积、租金水平、室内设备状况——包括煤气、家用电器、厨卫设备、电话、暖气、环境条件、具体房东记录、房地产出租公司的资料与调查日期。
房地产个案分析表,包括项目主要有案名、产品规划、投资公司、区位、入伙日期、推出日期、基地面积、建筑密度、产品特色、土地使用年限、单位售价、付款方式、客源分析、销售策略、媒体广告以及调查日期等。